임차권 양도와 임차인 지위승계

오늘은 임차권 양도와 임차인의 지위승계에 관해 알아보겠습니다.

 

임차권 양도는 임차인이 제3자에게 임차권을 이전하는 중요한 과정인데요, 이를 통해 임대차 관계의 변동이 발생할 수 있습니다. 이 과정에서 임대인의 동의 여부와 법적 절차를 정확히 이해하는 것이 필요합니다.

 

"임차권 양도의 제한"

 

▣ 임차권의 양도란 : 임차인이 임차권을 제3자(양수인)에게 이전하는 것을 말합니다.

 

▣ 임차권 양도의 제한 : 임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 민법에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조)

"임대인의 동의 있는 임차권의 양도의 효과"

 

▣ 임차권의 양도 : 임차권이 임대인의 동의 아래서 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다.

 

즉, 임차인은 종전의 임대차 관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차 관계를 가지게 됩니다.

 

다만, 임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 임차인이 차임을 연체하여 발생한 채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.

 

"임대인의 동의가 없는 임차권 양도의 법률관계"

 

▣ 임차인(양도인)과 양수인 사이의 관계 : 임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다. (대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결)

 

▣ 임대인과 임차인 사이의 관계 : 임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조 제2항) 그 해지를 하기 전까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.

▣ 임대인과 양수인 사이의 관계 : 임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차 상가건물을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권을 근거로 해 그 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제213조 및 제214조)

【전세권의 경우 : 전세권 처분의 자유】

① 전세권 처분의 자유 → 상가건물의 전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에 그 건물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다. (민법 제306조 본문)

다만, 전세권의 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지한 때에는 처분의 자유를 제한할 수 있습니다. (민법 제306조 단서) 이와 같은 전세권 처분의 자유에 대한 제한은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있습니다. (부동산등기법 제3조)

② 양도·담보제공·임대 → 전세권의 양도는 전세권 양도의 합의가 있고 등기를 해야 효력이 생기며(민법 제186조), 이 경우 전세권의 양수인은 전세권설정자에 대해 전세권의 양도인과 동일한 권리·의무를 가지게 됩니다. (민법 제307조)

전세권은 담보로 제공할 수 있습니다. (민법 제306조 본문) 그러나 전세권을 목적으로 하는 담보는 저당권에 한합니다. (민법 제371조)

"임대인의 지위 승계와 그 내용"

 

▣ 임차 상가건물의 양도와 임대인의 지위 승계 : 임차 상가건물의 양수인, 그밖에 상속, 경매 등으로 임차 상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제2항)

 

이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다. (대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)

 

임차 상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전되며, 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸하고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다. (대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)

 

또한, 양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제15조)

"임대차의 종료 후 임차 상가건물을 양도한 경우"

 

▣ 임대차보증금반환채무의 이전 : 대항력 있는 상가건물 임대차에 있어 기간만료 등으로 임대차가 종료된 상태에서 상가건물이 양도되는 경우에도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 양수인에게 임대인의 지위가 당연히 승계됩니다.

 

이 경우 임대차보증금을 반환해야 하는 의무도 상가건물의 소유권과 결합해 당연히 양수인에게 이전됩니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제2항, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)

 

"임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부"

 

▣ 대항력 있는 임차인 및 지위승계 거부 : 상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 상가 건물이 양도된 후에도 임차상가건물을 계속해서 사용·수익할 수 있습니다.

 

그런데, 상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대차계약을 지속하는 것을 원하지 않는 경우에는 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다. (대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)

 

자료출처 : 법제처

 

임대차 계약의 변동과 관련한 사항은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 의미를 가집니다. 감사합니다!

2024.10.10 - [부동산정보/기타부동산정보] - 임대인 권리의무와 임차인 권리의무

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