임차권 양도와 임차인 지위승계

오늘은 임차권 양도와 임차인의 지위승계에 관해 알아보겠습니다.

 

임차권 양도는 임차인이 제3자에게 임차권을 이전하는 중요한 과정인데요, 이를 통해 임대차 관계의 변동이 발생할 수 있습니다. 이 과정에서 임대인의 동의 여부와 법적 절차를 정확히 이해하는 것이 필요합니다.

"임차권 양도의 제한"

 

✅ 임차권의 양도란 : 임차인이 임차권을 제3자(양수인)에게 이전하는 것을 말합니다.

 

✅ 임차권 양도의 제한 : 임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 민법에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조)

 

"임대인의 동의 있는 임차권의 양도의 효과"

 

✅ 임차권의 양도 : 임차권이 임대인의 동의 아래서 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다.

 

✔️ 즉, 임차인은 종전의 임대차 관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차 관계를 가지게 됩니다.

 

✔️  다만, 임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 임차인이 차임을 연체하여 발생한 채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.

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"임대인의 동의가 없는 임차권 양도의 법률관계"

 

✅ 임차인(양도인)과 양수인 사이의 관계 : 임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다. (대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결【☞ 보러가기 ☜】, 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

✅ 임대인과 임차인 사이의 관계 : 임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조 제2항) 그 해지를 하기 전까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.

 

✅ 임대인과 양수인 사이의 관계 : 임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차 상가건물을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권을 근거로 해 그 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제213조 및 제214조)

🎯 【전세권의 경우 : 전세권 처분의 자유】

① 전세권 처분의 자유 → 상가건물의 전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에 그 건물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다. (민법 제306조 본문)

다만, 전세권의 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지한 때에는 처분의 자유를 제한할 수 있습니다. (민법 제306조 단서) 이와 같은 전세권 처분의 자유에 대한 제한은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있습니다. (부동산등기법 제3조)

② 양도·담보제공·임대 → 전세권의 양도는 전세권 양도의 합의가 있고 등기를 해야 효력이 생기며(민법 제186조), 이 경우 전세권의 양수인은 전세권설정자에 대해 전세권의 양도인과 동일한 권리·의무를 가지게 됩니다. (민법 제307조)

전세권은 담보로 제공할 수 있습니다. (민법 제306조 본문) 그러나 전세권을 목적으로 하는 담보는 저당권에 한합니다. (민법 제371조)

 

"임대인의 지위 승계와 그 내용"

 

✅ 임차 상가건물의 양도와 임대인의 지위 승계 : 임차 상가건물의 양수인, 그밖에 상속, 경매 등으로 임차 상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. (【상가건물 임대차보호법】제3조 제2항)

 

✔️ 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다. (대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

✔️ 임차 상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전되며, 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸하고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다. (대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결【☞ 보러가기 ☜】, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

✔️ 또한, 양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제15조)

 

"임대차의 종료 후 임차 상가건물을 양도한 경우"

 

✅ 임대차보증금반환채무의 이전 : 대항력 있는 상가건물 임대차에 있어 기간만료 등으로 임대차가 종료된 상태에서 상가건물이 양도되는 경우에도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 양수인에게 임대인의 지위가 당연히 승계됩니다.

 

✔️ 이 경우 임대차보증금을 반환해야 하는 의무도 상가건물의 소유권과 결합해 당연히 양수인에게 이전됩니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제2항, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

"임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부"

 

✅ 대항력 있는 임차인 및 지위승계 거부 : 상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 상가 건물이 양도된 후에도 임차상가건물을 계속해서 사용·수익할 수 있습니다.

 

✔️ 그런데, 상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대차계약을 지속하는 것을 원하지 않는 경우에는 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다. (대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정【☞ 보러가기 ☜】, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

임차권을 양도할 때는 임대인의 동의 여부가 중요한 기준이 됩니다. 동의를 받지 않고 임차권을 양도하면 계약 해지 사유가 될 수 있으며, 새로운 임차인에게도 불이익이 발생할 수 있습니다.

 

따라서 임대인의 동의를 명확히 받고, 법적 책임과 의무를 확인한 후에 진행하는 것이 중요합니다. 오늘 알아본 내용을 참고하여 안전하고 원활한 임대차 계약을 체결하시길 바랍니다. 감사합니다!

(임대인 권리의무와 임차인 권리의무)【☞ 보러가기 ☜】

임대인 권리의무와 임차인 권리의무