임대인 권리의무와 임차인 권리의무

오늘은 임대인과 임차인의 권리와 의무에 관해 알아보려 합니다. 상가 임대차 계약에서 양측의 책임과 권리가 어떻게 정해지는지 명확히 이해하는 것이 중요한데요,

 

차임지급, 수선, 반환 등 중요한 부분을 꼼꼼히 체크하여 계약을 보다 안전하게 체결하시길 바랍니다.

"임대인의 권리"

 

✅ 차임지급청구권 : 차임은 임차물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것으로, 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급해도 됩니다. (민법 제618조)

 

✔️ 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권이나 그 밖의 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하고, 이에 따라 임차인은 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있습니다. (대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

✔️ 차임의 지급시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나, 당사자 사이에 지급시기에 관한 특약이 없는 경우에는 동산, 건물이나 대지의 임대차인 경우에는 매월 말에 차임을 지급해야 합니다. (민법 제633조)

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✅ 차임증액청구권(민법 제627조) : 임대인은 임대차계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래에 대해 그 증액을 청구할 수 있습니다. (【상가건물 임대차보호법】제11조 제1항)

 

✔️ 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 한 경우에는 증액을 청구할 수 없습니다.

 

✔️ 그러나 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 했더라도 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임의 증액청구를 할 수 있습니다. (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

✔️ 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제3항)

 

✔️ 또한, 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 후단 및 제2항)

 

① 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제2항)

 

② 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 후단 시행령 제4조)

 

✅ 임대물반환청구권 : 임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있습니다. 또한 부속시킨 물건을 철거할 수 있습니다. (민법 제654조에 따른 제615조의 준용)

 

✔️ 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있으며, 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다. (민법 제654조에 따른 제617조의 준용)

 

✅ 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리 : 임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있으며, 이때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없습니다. (민법 제624조)

 

✔️ 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간에는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다. (민법 제618조)

 

"임대인의 의무"

 

✅ 상가건물을 사용·수익하게 할 의무 : 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 해야 하며(민법 제618조), 이를 위해 임대인은 상가건물을 임차인에게 인도해야 하고, 임차인이 임대차 기간에 그 상가건물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지할 수 있도록 수선을 해 주어야 합니다. (민법 제623조)

 

✔️ 그러나 임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다.

 

✔️ 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다. (대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

✔️ 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. (대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

✔️ 예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.

 

✔️ 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해 주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물 임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. (대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

✔️ 임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손한 경우에도 상가건물을 수리해 주어야 합니다. 이 경우 임대인은 상가건물을 수리해 주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물 파손을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.

 

✅ 방해제거의무 : 상가건물 임대차계약 체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 합니다. (민법 제214조 및 제623조 참조)

 

✅ 상가건물의 하자 등에 대한 담보책임 : 임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다. (민법 제567조)

 

✔️ 임차인은 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자 수선을 청구하고(민법 제623조·제580조), 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구하며(민법 제627조 제1항·제567조, 제572조 제1항), 남은 부분의 상가 건물로는 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때는 상가건물 임대차계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제627조 제2항·제567조, 제572조 제2항)

 

✅ 임대차보증금의 반환의무 : 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. (대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

"임차인의 권리"

 

✅ 사용·수익권 : 임차인은 상가건물을 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하며(민법 제618조), 이를 위해 임대인에게 상가건물을 인도해 줄 것과 그 임차 기간에 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

 

✔️ 임차인이 제3자에게 임차권을 주장하려면, 사업자등록과 같은 대항력을 취득하거나 임대차등기를 해야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 및 제7조, 민법 제621조 제2항)

 

✅ 임대차등기협력청구권 : 당사자 간에 별도의 약정이 없으면 임차인은 임대인에게 상가건물임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. (민법 제621조 제1항)

 

✔️ 다만, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임대차등기를 할 수는 없습니다.

 

✅ 차임감액청구권 : 임차인은 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되면 그 부분만큼 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있으며, 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없게 되면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제627조)

 

✔️ 또한, 임차인은 임차상가건물에 대한 공과부담의 증감 그밖에 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인에게 장래에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. (민법 제628조)

 

✅ 부속물매수청구권 또는 철거권 : 임차인이 상가건물의 사용을 편하게 하기 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 경우 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다. (민법 제646조)

 

✔️ 임차인은 부속물을 임대인에게 매도하지 않을 경우 상가건물을 반환할 때 부속물을 철거할 수 있습니다. (민법 제654조에 따른 제615조의 준용)

 

✅ 필요비상환 청구권 : 임차인은 상가건물의 사용 시 필요비를 지출한 경우 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. (민법 제626조 제1항)

 

👉 필요비란 : 임대차계약이 목적에 따라 임차상가건물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.

 

🎯 전세권의 경우 – 전세권자의 필요비상환청구권 : 전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 하며(민법 제309조), 전세권자는 상가건물의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다.

 

✅ 유익비상환청구권 : 임차인이 상가건물에 대해 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 계약이 만료되면 그 가액의 증가가 현존하면 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다. (민법 제626조 제2항)

 

👉 유익비란 : 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말합니다. (대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

✅ 폐업으로 인한 임차인의 해지권 : 임차인은 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항)

 

✔️ 위에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. (상가건물 임대차보호법 제11조의2 제2항)

 

"임차인의 의무"

 

✅ 차임지급의무 : 임차인은 임차상가건물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다. (민법 제618조)

 

✅ 임차상가건물의 사용·수익에 따른 의무 : 임차인은 계약이나 임차상가건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담하며(민법 제654조에 따른 제610조 제1항의 준용), 임차인은 임대차계약 기간 동안 임차상가건물을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다. (민법 제374조)

 

✔️ 임차인은 임차상가건물의 수선이 필요하거나 그 상가건물에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때는 임대인에게 통지해야 합니다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다. (민법 제634조)

 

✔️ 임차인은 임대인이 임차상가건물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못하며(민법 제624조), 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제625조)

 

✅ 임차상가건물의 반환의무 및 원상회복의무 : 임차인은 임대차계약이 종료하면 임대인에게 그 상가건물을 반환해야 하며, 이 경우 임차상가건물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다. (민법 제654조에 따른 제615조의 준용)

 

✔️ 임차인의 상가건물 반환의무 및 원상회복의무가 이행불능이 된 경우 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인 자신의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 훼손된 경우 그 화재의 발생원인이 불명인 경우에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존 시 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증해야 합니다. (대법원 2010.4.29. 선고 2009다96984 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

임대차 계약은 임대인과 임차인 모두의 권리와 의무가 조화롭게 이루어져야 원활하게 유지됩니다. 이번 포스팅 내용을 바탕으로 서로의 책임과 권리를 명확히 이해하고 준비하시기 바랍니다. 감사합니다.

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