상가 전대차계약 주의사항

오늘은 상가건물 전대차 계약에 관해 이야기해 보려 합니다. 전대차란 임차인이 자신이 임차한 상가건물을 제3자에게 다시 임대하는 행위를 의미합니다.

 

이러한 전대차 계약은 임대인의 동의가 필요하며, 전대차 계약을 통해 임대차의 권리와 의무가 어떻게 변화하는지, 그리고 어떤 점을 유의해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

 

"상가건물의 전대차"

 

▣ 상가건물의 전대차 : 임차상가건물을 제3자가 사용·수익할 수 있도록 임차인이 다시 재임대하는 것을 말합니다.

 

▣ 계약당사자 : 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다. 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.

 

▣ 임차권의 전대 금지 : 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조)

 

임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립합니다. 그러나 전차인이 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다. (민법 제629조 및 제652조)

 

임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 있기만 하면 되고, 명시 또는 묵시 상관없이 가능합니다. 다만, 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.

"임대인의 동의가 있는 전대차의 효과"

 

▣ 전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계 : 전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인의 권리의무를 가지게 됩니다.

 

▣ 임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계 : 임대인과 임차인의 관계는 전대차에도 불구하고 아무런 영향을 받지 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다. (민법 제630조 제2항)

 

▣ 임대인과 전차인 사이의 관계 : 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 그러나 민법은 임대인의 보호를 위해 전차인이 직접 임대인에 대해 의무를 부담하도록 하고 있습니다. (민법 제630조 제1항 전단)

 

즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인(임차인)에 대해 월세 등의 지급의무를 지는데, 월세를 일정한 전제하에 직접 임대인에게 지급하면 전대인(임차인)에게 지급하지 않아도 됩니다.

 

그러나 전차인은 전대인(임차인)에게 월세를 지급했다는 이유로 임대인에게 임차권을 주장할 수는 없습니다. (민법 제630조 제1항 후단)

▣ 전차인의 보호 : 전대차는 임대차를 기초로 하므로, 임대인과 임차인의 임대차 관계가 기간만료 등으로 종료하면 자동으로 임차인과 제3자 간의 전대차 관계도 소멸합니다.

 

그러나 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 자동으로 소멸하지 않으므로, 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다. (민법 제631조)

 

임대차계약이 해지를 이유로 종료되더라도 상가건물이 적법하게 제3자에게 전대된 경우에는 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임차인은 임대차계약이 해지된 것을 이유로 전차인에게 대항하지 못하며, 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. (민법 제638조)

 

상가건물 사용을 편리하게 하기 위해 임대인의 동의를 얻어 전차인이 설치한 물건이나, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 물건에 대해서는 전대차의 종료 시 전차인은 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. (민법 제647조)

"임대인의 동의가 없는 전대차의 효과"

 

▣ 전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계 : 전대차 계약은 계약 당사자 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가집니다.

 

또한, 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다. (대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결)

 

▣ 임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계 : 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제629조 제2항)

 

▣ 임대인과 전차인 사이의 관계 : 임대인의 동의 없이 상가건물을 전대한 경우에는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 상가건물을 점유하는 것은 임대인에게는 불법점유가 됩니다.

 

따라서 임대인은 소유권을 근거로 해 전차인에게 임차상가건물의 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제213조 및 제214조)

"상가건물의 일부 부분에 대한 전대차"

 

▣ 상가건물 일부 전대차의 예외 : 상가건물의 임차인이 그 상가건물의 일부분을 다른 사람에게 사용하게 할 경우 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인 권리의 확정에 관한 규정은 적용되지 않습니다. (민법 제632조)

 

다만, 이 규정은 임의규정이므로 당사자 간의 특약으로 상가건물의 일부분이라도 다른 사람이 사용할 수 없도록 약정한다면 그 계약 내용에 따라 적용됩니다.

【전세권의 경우 : 전전세】

① 전전세란 : 전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부를 제3자에게 다시 전세권을 설정해 주는 것을 말합니다.

② 전전세의 요건 : 전세권자는 설정행위로 전전세가 금지되어 있지 않는 한, 그의 전세권 존속기간 내에서 전전세할 수 있으며(민법 제306조),

전전세권은 원전세권자(전세를 얻은 사람)와 전전세권자(다시 전세를 얻은 사람) 사이에 전전세권설정의 합의와 등기에 의해 성립됩니다. (민법 제186조) 또한, 전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내여야 합니다. (민법 제306조)

전전세의 경우에도 전세금을 지급해야 하며, 전전세권은 원전세권을 기초로 하여 성립하는 것이므로, 전전세의 전세금은 원전세의 전세금을 초과할 수는 없습니다.
③ 전전세의 효과 : 전전세권이 설정되더라도 원전세권은 그대로 유지되나, 원전세권자는 전전세권에 의해 제한되는 한도에서 스스로 그 목적 부동산을 사용·수익할 수 없게 되며,

전전세권자는 그 목적 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있으며, 그밖에 전세권자로서의 모든 권리를 가지게 됩니다. 다만, 원전세권설정자에 대해서는 아무런 권리의무를 가지지 않습니다.

또한, 원전세권자는 전전세를 주지 않았다면 부담하지 않아도 될 불가항력으로 인한 손해에 대해서도 책임을 져야 합니다. (민법 제308조)

전전세권자는 전전세권이 소멸하면 전전세권 설정자에게 목적물을 인도하고, 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 발급하는 동시에 전전세금의 반환을 청구할 수 있으며(민법 제317조),

전전세권자는 전전세권설정자가 전전세금을 반환하지 않고 지체하면 전전세권을 이유로 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. (민법 제318조)

이 경우 전전세권 목적물 전부에 대한 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다도 전전세금을 우선변제 받을 수 있습니다. (민법 제303조 제1항)

다만, 이 경매청구권은 원전세권도 소멸하고 원전세권설정자가 원전세권자에 대한 원전세금의 반환을 지체하고 있는 경우에만 행사할 수 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

상가 전대차 계약은 임대차 관계에 또 다른 층을 추가하는 복잡한 과정입니다. 법적 권리와 의무를 정확히 확인하여 법적 보호를 받으시기 바랍니다. 감사합니다!

2024.10.11 - [부동산정보/기타부동산정보] - 임차권 양도와 임차인 지위승계

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