민법 임대차계약과 상가임대차보호법 비교

상가건물 임대차 계약을 체결할 때, 적용되는 법이 다를 수 있다는 점을 알고 계신가요? 보증금이 일정 기준을 초과하는 경우에는 민법이 적용되며, 기준 이하일 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다.

계약을 체결하기 전에 어떤 법이 적용되는지 확인해 보세요! 오늘은 민법의 임대차 규정 적용 대상과 상가건물 임대차보호법과의 차이점을 알아보겠습니다.

"민법의 적용 대상"

✅ 민법의 임대차 규정의 적용 : 상가건물 임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 넘는 상가건물 임대차는 민법의 임대차 규정이 적용됩니다. (【상가건물 임대차보호법】제2조 제1항 및 시행령 제2조 제1항)

✅ 상가건물 임대차 지역별 보증금

구분	금액
서울특별시	9억원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외) 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원 이하
그밖의 지역	3억 7천만원 이하

🚨 과밀억제권역 : 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다. 수도권정비계획법 시행령 제2조 및【별표 1】)

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"상가건물 임대차보호법에 따른 임대차와 민법에 따른 임대차"

✅ 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차와 민법에 따른 임대차의 주요 차이점 : ① 대항력의 취득 → 1) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청한 다음 날부터 제3자에 대해 대항할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

2) 민법의 경우 : 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. (민법 제621조)

② 임대차의 존속기간 → 1) 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지입니다.

2) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대차의 존속기간은 최소한 1년간 보장됩니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 계약을 한 경우 정한 기간이 만료되면 임대차계약의 종료를 주장할 수는 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제1항)

③ 차임의 증감청구 → 1) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.

다만, 임대인의 증액 청구의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위에서만 증액을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

2) 민법의 경우 : 상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제 사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 이후의 차임에 대한 증감을 청구할 수 있습니다. (민법 제628조)

④ 묵시의 갱신 → 1) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대차기간이 만료되기 전 6개월 ~ 1개월까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 갱신되는 것으로 봅니다.

이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)

2) 민법의 경우 : 상가건물에 대한 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 그 건물을 계속 사용·수익하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. (민법 제639조 제1항)

⑤ 묵시의 갱신 이후 해지통고 → 1) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대인은 1년 이내에 해지통고를 할 수 없습니다. 그러나 임차인은 1년 이내라도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제5항)

2) 민법의 경우 : 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차계약은 해지됩니다. (민법 제635조 및 제639조 제1항 단서)

자료출처 : 법제처

✍️ 마무리하며...

상가건물 임대차 계약을 체결할 때는 보증금 기준에 따라 적용 법이 달라질 수 있다는 점을 꼭 기억해야 합니다. 보증금이 일정 금액을 초과하면 민법이 적용되어 임차인의 보호 범위가 달라질 수 있으므로, 계약 전 충분한 검토가 필요합니다.

오늘 확인한 내용을 참고하여 안전하고 합리적인 임대차 계약을 체결하시길 바랍니다. 감사합니다!