상가건물 보증금 보호(대항력·우선변제권)

오늘은 상가건물 보증금 보호와 관련한 정보에 관해 알아보려 합니다. 상가 임대차 계약을 체결하면서 중요한 것 중 하나는 바로 보증금 보호입니다. 이를 위해 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다.

이 포스팅에서는 상가 임차인이 알아야 할 필수 사항을 정리해 드리니, 상가 계약을 준비 중이시라면 꼭 참고하세요!

"대항력"

✅ 대항력의 개념 : 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하며(【상가건물 임대차보호법】제3조 제2항), 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 상가건물을 인도받고 ② 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

✅ 상가건물의 인도 : 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 건물의 인도가 필요하며(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 상가건물의 인도란 점유이전을 말하는데, 건물 사용이 가능하도록 임대인으로부터 임차인에게로 지배권이 이전하는 것을 말합니다.

✅ 사업자등록 신청 : 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다. (부가가치세법 제8조 제1항)

✔️ 사업장이 둘 이상인 사업자는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 등록을 신청할 수 있으며, 이 경우 등록한 사업자를 사업자 단위 과세 사업자라 합니다. (부가가치세법 제8조 제3항)

✔️ 사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 사업자 등록 신청사유, 사업개시 연월일 또는 사업장 설치 착수 연월일 및 그 밖의 참고 사항을 기재한 사업자등록증【부가가치세법 시행규칙 별지 제7호서식】을 신청일부터 2일 이내(공휴일 제외)에 발급받습니다. (부가가치세법 시행령 제11조 제1항, 제5항)

✅ 사업자등록 신청절차 : 사업자등록을 신청하려는 사람은 사업장마다 사업자의 인적사항, 사업자등록신청사유, 사업개시연월일 또는 사업장설치 착수 연월일 및 그밖의 참고사항을 적은 사업자등록 신청서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신청인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출해야 합니다. (부가가치세법 시행령 제11조 제1항)

✔️ 사업자등록을 신청하는 사람은 다음의 구분에 따라 해당 서류를 첨부하여야 하며, 사업자등록을 신청하려는 사업자가 미성년자인 경우에는 기획재정부령으로 정하는 법정대리인 동의서를 추가로 첨부해야 합니다. (부가가치세법 시행령 제11조 제3항)

① 법령에 따라 허가를 받거나 등록 또는 신고해야 하는 사업의 경우 사업허가증 사본·사업등록증 사본 또는 신고필증 사본, ② 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본

③ 임차한 상가건물의 해당 부분 도면(상가건물의 일부분을 임차한 경우에 한함), ④ 사업자금 내역 또는 재무상황 등을 확인할 수 있는 자금출처명세서(금지금(金地金) 도·소매업 및 과세유흥장소의 영업을 영위하려는 경우에 한함)

⑤ 사업자 단위로 등록하려는 사업자는 사업자 단위 과세 적용 사업장 외의 사업장에 대한 ① 에서 ④까지의 서류 및 사업장 소재지·업태·종목 등이 적힌【부가가치세법 시행규칙 별지 제6호 서식의 자금출처명세서】(사업자 단위로 등록하려는 사업자에 한함)

⑥ 사업자금 명세 또는 재무상활 등을 확인할 수 있는 부가가치세법 시행규칙 별지 제6호 서식의 자금출처명세서(액체연료 및 관련제품 도매업, 기체연료 및 관련제품 도매업, 차량용 주유소 운영업, 차량용 가스 충전업, 가정용 액체연료 소매업과 가정용 가스연료 소매업 및 재생용 재료 수집 및 판매업에 한함)

✅ 대항력의 발생시기 : 대항력은 임차인이 상가건물을 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

✔️ 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있으며(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항),

✔️ 임차상가건물에 경매가 실시된 경우 임차상가건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금을 전액 받지 못한 경우에는 대항력이 그대로 남아 있으므로 임차권은 소멸하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제8조)

✔️ 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

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"우선변제권"

✅ 우선변제권의 개념과 요건 : 상가건물 임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ① 건물의 인도, 사업자 등록신청과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

✔️ 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결【☞ 보러가기 ☜】)

✅ 확정일자의 취득 : 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정하는 날짜를 말합니다. (상가건물 임대차보호법 제4조 제1항)

✅ 확정일자 부여 신청 : 상가건물 임대차 계약서에 확정일자를 부여받으려는 자는 다음의 서류를 제출하여야 합니다. (상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제1항 및 제2항)

① 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 별지 제1호 서식【확정일자 신청서】, ② 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면

③ 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물·면적, 임대차기간, 보증금·차임, 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우 그 대리인을 말함)에 대한 사항 및 서명 또는 기명날인이 있는 계약서 원본

④ 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류

✔️ 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우 확정일자 신청서를 갈음하여 사업자등록 신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출할 수 있습니다. (상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제3항)

🚨 【상가보증금보장신용보험의 가입】

상가보증금보장신용보험 가입 시 상가건물임대차계약이 해지 또는 종료되었거나 임차목적물에 대한 경매 또는 공매철자가 개시되었으나 임차인이 임차보증금을 돌려받지 못하여 발생하는 손해를 보상받을 수 있습니다.

상가보증금보장신용보험 가입대상 및 절차에 관한 자세한 사항은 SGI서울보증(https://sgic.co.kr)에서 확인하실 수 있습니다.

자료출처 : 법제처

✍️ 마무리하며...

상가건물 임대차 계약에서 보증금을 안전하게 보호하기 위해서는 대항력과 우선변제권을 꼭 확보해야 합니다. 오늘 정보가 안전한 계약과 보증금 보호를 위한 확실한 준비가 되길 바랍니다. 감사합니다!