상가보증금 월세 전환과 월세연체·인상한도 기준

오늘은 상가건물 임대차 계약 시 꼭 알아두어야 할 보증금과 월 차임에 관해 알아보려 합니다. 오늘 포스팅을 통해 임대차계약 체결 시 주의해야 할 사항을 이해하고, 보증금 전환과 연체 문제를 현명하게 대처할 수 있기를 바랍니다.

"임차인의 차임지급의무"

 

▣ 차임지급의무 : 임차인은 임차 상가건물의 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며(민법 제618조), 당사자 사이에 차임의 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는, 매월 말에 지급하면 됩니다. (민법 제633조)

【월세 연체 사례 : 차임을 낼 수 없는 형편인데, 보증금에서 차임을 제하도록 할 수 있나요?】

▣ 최모 씨는 중학교 앞에서 분식집을 운영 중이며, 방학이 되자 등교하는 학생들이 적어져 분식집 영업이 학기 중만큼 잘되지 않았습니다. 최모 씨는 임대인에게 방학 기간 중의 차임을 보증금으로 내겠다고 할 수 있을까요?

→ 임대차계약에서의 임대차 보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되어,

임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. (대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결【☞ 보러가기 ☜】)

그러나 임대차보증금이 연체차임 등 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다. (대법원 1994.9.9. 선고 94다4417 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

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"보증금의 월세 전환"

 

▣ 보증금 월 차임 전환 : 보증금의 전부 또는 일부는 월세로 전환할 수 있습니다. (【상가건물 임대차보호법】제12조)

 

다만, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 내야 하는 월세는 돌려받은 금액에 다음 중 낮은 비율을 곱한 금액을 월로 나눈 금액을 초과할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제12조 및 시행령 제5조)

 

① 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 연 12%, ② 한국은행에서 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율

 

▣ 월 차임 전환 이율의 제한 : 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 전환 금액의 비율은 연 12%를 초과할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제5조)

 

예를 들어, 보증금 5천만 원인 상가건물의 임대차계약을 체결한 경우 당사자의 합의로 보증금 중 1천만 원을 돌려받고, 나머지는 월세를 내는 것으로 전환할 수 있습니다.

 

이 때 월세는 돌려받은 1천만 원의 연 12%의 이율인 120만 원을 월로 나눈 10만 원을 넘을 수 없으며, 월차임 전환 이율의 제한규정은 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물에만 적용됩니다.

 

"차임의 연체와 해지"

 

▣ 차임 연체 및 임대차계약 해지 : 임차인이 3번에 걸쳐 차임을 연체하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의8)

 

3번 연체의 기준은 지급 시기인데, 예를 들어 1년에 한 번씩 120만 원을 지급하기로 한 임대차의 경우에는 3년분의 차임, 즉 360만 원이 되며, 3번에 걸쳐 연체하는 경우 연속적으로 차임을 연체해야 하는지, 1년에 3번 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있는지에 의문이 생길 수 있습니다.

 

매월 차임을 지급하기로 약정한 경우 연속해서 석 달의 차임을 연체한 경우는 물론, 9월분과 10월분 차임을 연체하고 11월분 차임은 지불하고 다시 12월분 차임을 연체하는 것처럼 1년에 총 3개월분의 차임을 연체한다면 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

또한, 위 규정은 강행규정으로서, 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효가 되며(상가건물 임대차보호법 제15조),

 

예를 들어, 1번만 차임을 연체해도 임대차계약을 해지할 수 있다고 약정하거나, 3번 이상 연체하면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료된다는 등의 약관조항은 임차인에게 불리하므로 무효입니다.

 

"공동 임차인의 연대의무"

 

▣ 공동 임차인의 연대 차임지급의무 : 여러 사람이 공동으로 상가건물을 임차하여 사용·수익하는 경우에는, 임차인 각자가 연대해서 차임지급 의무를 부담하게 됩니다. (민법 제654조에 따른 제616조의 준용)

 

"차임 또는 보증금의 증액청구"

 

▣ 차임 또는 보증금의 증액청구 : 임대인은 임대차계약의 중 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가나 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항)

 

위 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되며, 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서)

 

▣ 차임증액 금지 특약 : 임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.

 

그러나 임대인은 차임을 증액하지 않겠다는 특약을 했다 하더라도 약정 후 특약을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다. (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

▣ 증액청구 기간 및 금액의 제한 : 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 후단 및 제2항)

 

임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구할 수 없으며(상가건물 임대차보호법 제11조 제2항), 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

 

제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따른 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서(차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못함)를 적용하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제3항 및 시행령 제4조)

 

위 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제17490호) 제2조)

 

"차임 또는 보증금의 감액청구"

 

▣ 차임 또는 보증금의 감액청구 : 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가나 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항)

 

위 규정은 2020. 9. 29. 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되며, 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차는 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서)

 

▣ 차임감액 금지 특약의 무효 : 증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제15조 및 민법 제652조에 따른 제628조의 준용)

 

따라서, 임차인은 차임감액을 요청하지 않겠다는 특약을 했다 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

"증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력"

 

▣ 보증금 증액 부분에 대한 대항력 : 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의 하에 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액된 부분은 저당권의 설정 이후에 새로이 체결된 계약에 따른 금액이므로 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다. (대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

증액에 따른 임대차계약서 작성 및 확정일자 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는, 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

따라서, 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 소개한 내용을 바탕으로 상가 임대차 계약을 철저하게 준비하시길 바라며, 언제나 현명한 선택이 함께하길 응원합니다! 감사합니다.

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상가건물 임대차등기 절차