상가건물 보증금 보호(대항력·우선변제권)

오늘은 상가건물 보증금 보호와 관련한 정보에 관해 알아보려 합니다. 상가 임대차 계약을 체결하면서 중요한 것 중 하나는 바로 보증금 보호입니다. 이를 위해 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다.

 

이 포스팅에서는 상가 임차인이 알아야 할 필수 사항을 정리해 드리니, 상가 계약을 준비 중이시라면 꼭 참고하세요! 

 

"대항력"

 

▣ 대항력의 개념 : 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하며(【상가건물 임대차보호법】제3조 제2항), 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 상가건물을 인도받고 ② 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

 

▣ 상가건물의 인도 : 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 건물의 인도가 필요하며(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 상가건물의 인도란 점유이전을 말하는데, 건물 사용이 가능하도록 임대인으로부터 임차인에게로 지배권이 이전하는 것을 말합니다.

 

▣ 사업자등록 신청 : 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다. (부가가치세법 제8조 제1항)

 

사업장이 둘 이상인 사업자는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 등록을 신청할 수 있으며, 이 경우 등록한 사업자를 사업자 단위 과세 사업자라 합니다. (부가가치세법 제8조 제3항)

 

사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 사업자 등록 신청사유, 사업개시 연월일 또는 사업장 설치 착수 연월일 및 그 밖의 참고 사항을 기재한 사업자등록증【부가가치세법 시행규칙 별지 제7호서식】을 신청일부터 2일 이내(공휴일 제외)에 발급받습니다. (부가가치세법 시행령 제11조 제1항, 제5항)

 

▣ 사업자등록 신청절차 : 사업자등록을 신청하려는 사람은 사업장마다 사업자의 인적사항, 사업자등록신청사유, 사업개시연월일 또는 사업장설치 착수 연월일 및 그밖의 참고사항을 적은 사업자등록 신청서를 관할 세무서장이나 그 밖에 신청인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출해야 합니다. (부가가치세법 시행령 제11조 제1항)

 

사업자등록을 신청하는 사람은 다음의 구분에 따라 해당 서류를 첨부하여야 하며, 사업자등록을 신청하려는 사업자가 미성년자인 경우에는 기획재정부령으로 정하는 법정대리인 동의서를 추가로 첨부해야 합니다. (부가가치세법 시행령 제11조 제3항)

 

① 법령에 따라 허가를 받거나 등록 또는 신고해야 하는 사업의 경우 사업허가증 사본·사업등록증 사본 또는 신고필증 사본, ② 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본

 

③ 임차한 상가건물의 해당 부분 도면(상가건물의 일부분을 임차한 경우에 한함), ④ 사업자금 내역 또는 재무상황 등을 확인할 수 있는 자금출처명세서(금지금(金地金) 도·소매업 및 과세유흥장소의 영업을 영위하려는 경우에 한함)

 

⑤ 사업자 단위로 등록하려는 사업자는 사업자 단위 과세 적용 사업장 외의 사업장에 대한 ① 에서 ④까지의 서류 및 사업장 소재지·업태·종목 등이 적힌【부가가치세법 시행규칙 별지 제6호 서식의 자금출처명세서】(사업자 단위로 등록하려는 사업자에 한함)

 

⑥ 사업자금 명세 또는 재무상활 등을 확인할 수 있는 부가가치세법 시행규칙 별지 제6호 서식의 자금출처명세서(액체연료 및 관련제품 도매업, 기체연료 및 관련제품 도매업, 차량용 주유소 운영업, 차량용 가스 충전업, 가정용 액체연료 소매업과 가정용 가스연료 소매업 및 재생용 재료 수집 및 판매업에 한함)

 

▣ 대항력의 발생시기 : 대항력은 임차인이 상가건물을 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

 

대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있으며(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항),

 

임차상가건물에 경매가 실시된 경우 임차상가건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금을 전액 받지 못한 경우에는 대항력이 그대로 남아 있으므로 임차권은 소멸하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제8조)

 

대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

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"우선변제권"

 

▣ 우선변제권의 개념과 요건 : 상가건물 임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ① 건물의 인도, 사업자 등록신청과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

 

우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

▣ 확정일자의 취득 : 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정하는 날짜를 말합니다. (상가건물 임대차보호법 제4조 제1항)

 

▣ 확정일자 부여 신청 : 상가건물 임대차 계약서에 확정일자를 부여받으려는 자는 다음의 서류를 제출하여야 합니다. (상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제1항 및 제2항)

 

① 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 별지 제1호 서식【확정일자 신청서】, ② 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면

 

③ 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물·면적, 임대차기간, 보증금·차임, 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우 그 대리인을 말함)에 대한 사항 및 서명 또는 기명날인이 있는 계약서 원본

 

④ 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류

 

사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우 확정일자 신청서를 갈음하여 사업자등록 신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출할 수 있습니다. (상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제3항)

【상가보증금보장신용보험의 가입】

상가보증금보장신용보험 가입 시 상가건물임대차계약이 해지 또는 종료되었거나 임차목적물에 대한 경매 또는 공매철자가 개시되었으나 임차인이 임차보증금을 돌려받지 못하여 발생하는 손해를 보상받을 수 있습니다.

상가보증금보장신용보험 가입대상 및 절차에 관한 자세한 사항은 SGI서울보증(https://sgic.co.kr)에서 확인하실 수 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

상가건물 임대차 계약에서 보증금을 안전하게 보호하기 위해서는 대항력과 우선변제권을 꼭 확보해야 합니다. 오늘 정보가 안전한 계약과 보증금 보호를 위한 확실한 준비가 되길 바랍니다. 감사합니다!

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상가임대차계약서 작성법