상가임대차계약서 작성법

오늘은 상가건물 임대차 계약서를 작성하는 방법과 확인해야 할 사항에 관해 알아보겠습니다. 임대차 계약은 상가 운영의 시작점이므로 꼼꼼하게 준비하면 사업 성공의 첫걸음이 될 것입니다.

 

"상가건물 임대차 표준계약서"

 

▣ 상가건물 임대차 계약서 : 법무부에서는 국토교통부와 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물 임대차 표준계약서를 정하여 그 사용을 권장하고 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제19조)

※ 상가건물 임대차 표준계약서는【국토교통부(www.molit.go.kr) 홈페이지】및【법무부(www.moj.go.kr) 홈페이지】에서 확인할 수 있습니다.

 

"상가건물 임대차 표준계약서의 작성"

 

▣ 표준계약서 작성 : 상가건물 임대차 표준계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다.

 

① 거래당사자의 인적 사항, ② 임차 상가건물의 표시, ③ 보증금과 차임, ④ 임대차기간, ⑤ 임차목적, ⑥ 사용·관리·수선 , ⑦ 계약의 해제, ⑧ 채무불이행과 손해배상

 

⑨ 계약의 해지, ⑩ 계약의 종료와 권리금회수기회 보호, ⑪ 재건축 등 계획과 갱신거절, ⑫ 비용의 정산, ⑬ 중개보수 등, ⑭ 중개대상물 확인·설명서 교부, ⑮ 특약사항 등

 

"상가건물 임대차 표준계약서의 주요 내용"

 

▣ 계약당사자의 인적사항 : 임대차계약서에 계약 당사자를 표시하는 것은 그 계약에 따른 권리자 및 의무자를 특정하기 위한 것입니다.

 

계약 당사자의 동일성을 인식할 수 있고, 필요한 경우 상호 연락이 가능하도록 그 이름과 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재하면 됩니다.

 

▣ 거래금액 및 지급일자 : 상가건물의 임대차계약을 체결하면서 지급하는 거래금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나, 중도금 없이 잔금을 지급하게 됩니다.

 

계약금은 전체 보증금의 10%를 계약할 때 지급하고, 잔금은 임차 상가건물에 입주하는 날에 지급하는 것으로 기재하는 것이 일반적입니다.

▣ 임대차의 존속기간 : 상가건물 임대차보호법은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로 보장하면서, 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있도록 하고 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조)

 

따라서, 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 형편에 맞추어 1년 미만으로 약정할 수도 있습니다.

 

즉, 임대차 기간을 1년 미만으로 정한 경우에도 임차인으로서는 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있고, 약정한 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다.

 

▣ 임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상 명시 : 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 및 제3항)

 

▣ 차임 연체 시 계약의 해지 : 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)

 

▣ 임대인의 임대차 갱신 거절의 사유 제한 : 임대인은 임대차계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였거나, 건물 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 경우에만 철거·재건축을 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호)

 

▣ 비용의 정산 : 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 경우에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 공과금과 관리비를 정산하여야 하며 소유자에게 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금의 반환을 청구할 수 있도록 하였습니다. (상가건물 임대차 표준계약서 제4조 제3항 및 제10조 참조)

"상가건물 임대차 표준계약서의 특약 사항"

 

▣ 특약 사항의 검토 : 상가건물 임대차를 하는 경우, 임차인은 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해 특약사항을 기재할 필요가 있는지 검토할 필요가 있습니다.

 

이에 따라 상가건물 임대차 표준계약서에서는 ① 입주 전 수리 및 개량, ② 임대차기간 중 수리 및 개량, ③ 임차 상가건물 인테리어, ④ 관리비의 지급주체, 시기 및 범위,

 

⑤ 귀책 사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등을 특약사항의 예시로 하여 사전에 관리관계를 명확히 정할 수 있도록 하였고, 다음의 사항을 특약사항으로 고려하는 것도 가능합니다.

 

1) 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항 → 상가건물 임대차계약 후 그 상가건물에 입주하는 날까지 상당한 기간이 걸리는 경우가 보통이므로,

 

그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정할 수 없도록 하고, 이를 위반하면 임대차계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있도록 하는 취지의 약정을 해 둘 필요가 있습니다.

 

만약, 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

2) 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항 → 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확히 하기 위해 약정을 해 두는 것이 좋습니다.

 

임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자는 임대인의 비용으로 수리하고, 입주일부터 가까운 시일 내에 보일러 등에 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생할 것으로 추정한다는 취지의 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

 

3) 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항 → 종전의 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고 이사 가는 경우 임차인이 곤란을 겪게 되는 경우가 있습니다.

 

이를 방지하기 위해 입주하기 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대해서는 임대인이 책임질 수 있도록 약정해 두는 것이 좋습니다.

 

4) 임대인이 업종을 지정하는 경우 → 임대인이 임대차계약을 체결하면서 업종을 지정하는 경우, 임차인은 계약서에 기재된 업종으로 개업해야 합니다.

 

따라서 임대인이 업종을 지정하는 경우에는 임대인의 동의를 얻으면 지정된 업종을 변경할 수 있다는 취지의 특약을 해 두는 것이 계약 후 발생할 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.

 

업종의 지정을 약정한 경우에는, 지정된 업종이 허가나 신고를 해야 하는 업종인지를 확인하여 임대차계약 이후 지정된 업종이 허가 또는 신고 되지 않는 불미스러운 행정절차의 발생을 피해야 합니다.

5) 권리금이 있는 경우 → 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로서, 전 임차인에게 권리금을 지급하고 상가건물에 입주한 임차인에게는 권리금 회수가 중요한 문제가 됩니다.

 

상가건물 소유자가 계약 만료 후 계속 상가건물을 임대하지 않을 때는 권리금을 회수할 방법이 없고, 권리금은 상가건물 소유자와는 아무런 관련이 없기 때문에, 최대한 임차인이 지급한 권리금을 회수하기 위해 권리금 회수에 관한 사항을 약정하는 것이 좋습니다.

 

만약, 임대인이 상가건물을 사용할 목적으로 임대차 기간의 만료 시 계약갱신을 해주지 않을 경우를 대비하여, 예를 들어, 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 다른 사람에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지의 약정을 해두는 것이 좋습니다. (대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결)

 

6) 상가건물의 주차장 등의 이용에 관한 약정 → 상가건물의 주차장, 창고, 화장실 또는 간판의 부착과 같은 건물 부속물의 이용에 관한 사항을 약정하여 주차할 수 있는 차량의 수 및 유료사용 문제, 창고의 사용범위, 상가건물에 부착할 수 있는 간판의 크기 등과 같은 문제를 약정해 두는 것이 좋습니다.

【업종제한특약이 있는 경우의 판례】

▣ K 씨는 P 씨 상가건물의 한 점포를 임대차하면서, 특약사항에 “치킨판매 영업에 한함”이라고 업종제한특약을 하였습니다. K 씨는 치킨집을 개업하면서 생맥주시설 등을 설치하여, 치킨을 팔면서 맥주도 함께 팔았습니다.

이에 대해 P 씨는 맥주판매가 특약사항 위반이라며 맥주판매를 중단할 것을 요구했습니다. K 씨는 맥주판매를 중단해야 하나요?

→ K 씨처럼 계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미 및 영업범위에 관해 따로 정함이 없는 경우에는 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적·절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단해야 합니다.

일반적으로 치킨판매 영업은 규모가 비교적 작은 접객시설 및 조리시설을 갖추고 닭을 여러 가지 방법으로 조리하여 판매하되, 이에 부수하여 음료수와 맥주 등의 주류도 판매하는 영업으로서 한국표준산업분류표상 기타음식점업의 일종이라 할 것이므로 치킨을 팔면서 부수적으로 맥주를 파는 것은 허용됩니다.

그러나 K 씨처럼 생맥주판매 시설을 구비하여 실질적으로 호프판매 영업을 한 경우에는 지정된 업종인 치킨판매에 일반적으로 수반되는 맥주판매의 정도를 넘는 것으로 업종제한특약을 위반한 것이라고 하였습니다. (참조 : 대법원 2007.9.21. 선고 2006다63747 판결)
▣ K 씨는 상가건물을 임대차하면서 분식업에 한정한다는 업종제한약정을 하였습니다. 그러나 K 씨는 후에 상가건물 내에서 일부 점포만 업종제한약정을 한 것을 알았습니다. K 씨는 업종제한약정을 지킬 의무가 있나요?

→ 점포별로 업종을 지정하여 임대차한 경우 그 임차인은 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 다른 임차인들에 대한 관계에서 상호 간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호 간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다.

그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 임차인들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 합니다. (대법원 2010.5.27. 선고 2007다8044 판결)

 

"임대차계약 후 받아야 할 서류"

 

▣ 상가건물임대차계약서 : 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래 당사자에게 각각 발급해야 합니다.

 

그리고 임대차계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 않습니다. (공인중개사법 제26조 제1항, 시행령 제22조 제2항)

 

▣ 중개대상물 확인·설명서 : 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인·설명서(공인중개사법 시행규칙 별지 제20호 서식)를 거래당사자에게 발급해야 합니다. (공인중개사법 제25조 제3항, 시행령 제21조 제3항)

 

만약, 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래 당사자는 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. (공인중개사법 제30조)

 

▣ 공제 증서 : 공제증서는 개업공인중개사의 중개 사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 개업공인중개사는 거래 당사자에게 공제증서를 발급해야 합니다. (공인중개사법 제30조 제5항)

 

자료출처 : 법제처

 

계약서에 담긴 세부 사항들을 충분히 확인하고 검토한 후에 계약을 체결하셔야 합니다. 감사합니다!

2024.10.04 - [부동산정보/기타부동산정보] - 상가건물 임대차계약 전 확인사항

상가건물 임대차계약 전 확인사항