건축법 위반 대수선·용도변경 유형과 제재(시정명령·이행강제금)·처벌 내용 확인해 보세요!

오늘은 건축법 위반 사례와 그에 따른 제재 및 처벌에 관해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 대수선과 용도변경 시 발생할 수 있는 법적 문제점을 집중적으로 다루며, 허가와 신고를 소홀히 할 경우 예상치 못한 법적 제재나 불이익을 받을 수 있으니 함께 살펴보도록 하겠습니다.

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◈ 건축물(부속구조물·공작물)의 정의와 위반·불법건축물, ◈ 건축(신축·증축·개축·재축·이전)과 건폐율·용적률·건축선의 개념, ◈ 건물의 대수선(개념·범위·특징), ◈ 건물의 용도변경(절차·신청·신고·허가) 개념, ◈ 건물의 건축·대수선·용도변경 허가 대상, ◈ 건물의 건축·대수선·용도변경 신고 대상, ◈ 가설건축물의 축조허가·신고, ◈ 건축법 위반 건축물 유형과 제재, ◈ 주차장법 위반행위 유형과 제재(시정명령·행정대집행·이행강제금), ◈ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반행위 유형과 제재, ◈ 건축법 위반 불법건축물 행정심판과 사례, ◈ 건축법 위반 불법건축물 행정소송, ◈ 건물의 조경(면적)과 건축설비

 

"대수선 등 위반 유형"

 

▣ 주요 대수선 위반행위 예시 : ① 계단실 벽을 부수어 새로운 통로를 만드는 경우(내력벽의 해체 – 신고나 허가 위반, 건축법 시행령 제3조의2 제1호)

 

② 새로운 출입문이나 창문을 내기 위해서 건물 내부 내력벽을 부수는 경우(내력벽의 해체 – 신고나 허가 위반, 건축법 시행령 제3조의2 제1호), ③ 건물 내부에 기둥이 많아 통행이나 사용이 불편하다고 하여 기둥을 제거하는 경우(기둥의 해체 – 신고나 허가 위반, 건축법 시행령 제3조의2 제2호),

 

④ 층고가 높은 층을 복층으로 만들기 위해서 보를 설치하는 경우(보의 증설 – 신고나 허가 위반, 건축법 시행령 제3조의2 제3호), ⑤ 태풍 등 재해로 인해 지붕이 파손되어 대대적으로 수리하는 경우(지붕틀의 세 개 이상 수선 또는 증설·해체 – 신고나 허가 위반, 건축법 시행령 제3조의2 제4호),

 

⑥ 방화구획 내부에 벽을 설치한 경우(방화구획을 위한 벽의 증설 – 신고나 허가 위반, 건축법 시행령 제3조의2 제5호), ⑦ 단독주택을 2세대로 분리하고 출입을 위해 새로운 계단을 설치한 경우(주계단의 증설 – 신고나 허가 위반, 건축법 시행령 제3조의2 제6호),

 

⑧ 건물 외부에 2층으로 바로 갈 수 있도록 철제 계단을 설치한 경우(피난계단의 증설 – 신고나 허가 위반, 건축법 시행령 제3조의2 제6호), ⑨ 임대 수익을 위해서 다가구주택의 가구 수나 다세대주택의 세대 수를 늘리는 경우(다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽 증설 및 해체 – 신고나 허가 위반, 건축법 시행령 제3조의2 제8호),

 

▣ 용도변경 위반행위 : ① 1층 근린생활시설(건축법 시행령 제14조 제5항 제7호 근린생활시설군)을 주거용(건축법 시행령 제14조 제5항 제8호 주거·업무시설군)으로 개조하여 사용하는 경우(용도변경 신고 위반),

 

② 독서실(건축법 시행령 제14조 제5항 제7호 근린생활시설군)을 고시원(건축법 시행령 제14조 제5항 제5호 영업시설군)으로 사용하는 경우(용도변경 허가 위반), ③ 고시원 개별 호실(건축법 시행령 제14조 제5항 제5호 영업시설군)에 취사시설(건축법 시행령 제14조 제5항 제8호 주거·업무시설군)을 설치한 경우(용도변경 신고 위반),

 

④ 무도장(건축법 시행령 제14조 제5항 제4호 문화 및 집회시설군)을 태권도 도장(규모에 따라 건축법 시행령 제14조 제5항 제5호 영업시설군 또는 건축법 시행령 제14조 제5항 제7호 근린생활시설군)으로 사용하는 경우(용도변경 신고 위반)

 

※ 구별개념 : ① 건축물대장 기재 내용의 변경(용도변경 허가나 신고 불필요) → 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 건축물대장 기재 내용의 변경을 신청해야 합니다. (건축법 제19조 제3항)

 

건축물대장 기재 내용의 변경 사항임에도 이를 하지 않으면 위법한 건축물이 되며, 건축주 등에게 이행강제금을 부과할 수 있습니다. (대법원 2010. 8. 19. 선고 2010두8072 판결)

 

<예> 일반음식점(건축법 시행령 제14조 제5항 제7호 근린생활시설 중 별표 1 제4호 제2종 근린생활시설)을 한의원(건축법 시행령 제14조 제5항 제7호 근린생활시설 중 별표 1 제3호 제1종 근린생활시설)으로 사용하는 경우

 

② 임의변경 → 건축법 시행령 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이나 그 밖에 관계 법령에서 정하는 용도 제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경은 용도변경의 허가나 신고 또는 건축물 기재사항 변경신청 없이 용도 변경을 할 수 있습니다. (건축법 제19조 제3항 단서 및 건축법 시행령 제14조 제4항)

 

<예> 다중주택(건축법 시행령 제14조 제5항 제8호 주거·업무시설군 중 별표 1 제1호 단독주택-다중주택)에 취사시설(건축법 시행령 제14조 제5항 제8호 주거·업무시설군 중 별표 1 제1호 단독주택-다가구주택)을 설치한 경우

 

* 다중주택 : 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말함)(건축법 시행령 별표 1 제1호 나목), * 다가구주택 : 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것(건축법 시행령 별표 1 제1호 다목)

 

▣ 조경 등 위반행위 : ① 조경의 의무면적을 훼손하여 주차장으로 사용하는 경우(건축법 제42조 위반), ② 공작물 축조 신고 없이 2미터 넘는 담장, 대지를 조성하기 위한 옹벽 등을 축조한 경우(건축법 제83조 위반),

 

③ 가설건축물을 존치 기간이 지난 후에도 계속 사용하는 경우(건축법 제20조 제2항 및 건축법 시행령 제15조 제7항 위반), ④ 사용상 불편하다는 이유로 설계도에 따른 건물 내 중간 기둥을 세우지 않아 구조내력 기준에 적합하지 않은 경우(건축법 제48조 위반)

 

"행정상 제재"

 

▣ 시정명령 등 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(허가권자)은 대지나 건축물이 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(건축주등)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다. (건축법 제79조 제1항)

 

허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 관하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있습니다. (건축법 제79조 제2항 본문)

 

허가권자는 위 시정명령을 하는 경우 위반건축물이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 건축물대장에 적어야 합니다. (건축법 제79조 제4항 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조 제1항)

 

허가권자는 건축법 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 제41조(도로 굴착 부분에 대한 조치 등)와 제79조 제1항(시정명령)에 따라 필요한 조치를 할 때 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 행정대집행법 제3조 제1항과 제2항에 따른 절차에 의하면 그 목적을 달성하기 곤란한 때에는 해당 절차를 거치지 아니하고 대집행할 수 있습니다. (건축법 제85조 및 건축법 시행령 제119조의2)

 

① 재해가 발생할 위험이 절박한 경우, ② 건축물의 구조 안전상 심각한 문제가 있어 붕괴 등 손괴의 위험이 예상되는 경우, ③ 허가권자의 공사중지명령을 받고도 불응하여 공사를 강행하는 경우,

 

④ 도로 통행에 현저하게 지장을 주는 불법건축물인 경우, ⑤ 대기환경보전법에 따른 대기오염물질 또는 물환경보전법에 따른 수질오염물질을 배출하는 건축물로서 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우

 

▣ 이행강제금 : 허가권자는 건축법 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음의 이행강제금을 부과합니다. (건축법 제80조 제1항 본문)

 

① 건축물이 건축법 제80조 제1항 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 다음 표에서 정하는 금액(건축법 제80조 제1항 제2호, 건축법 시행령 제115조의2 제2항 및 별표 15)

위반건축물	이행강제금의 금액
● 허가받지 않거나 신고하지 않고 건축법 시행령 제3조의2 제8호에 따른 증설 또는 해체로 대수선을 한 건축물	시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액
● 허가받지 아니하거나 신고하지 아니하고 용도변경을 한 건축물	허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액
● 사용승인을 받지 아니하고 사용 중인 건축물	시가표준액의 100분의 2에 해당하는 금액
● 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 건축물	시가표준액(조경 의무를 위반한 면적에 해당하는 바닥면적의 시가표준액)의 100분의 10에 해당하는 금액
● 건축선에 적합하지 아니한 건축물 ● 구조내력 기준에 적합하지 아니한 건축물 ● 피난시설, 건축물의 용도·구조의 제한, 방화구획, 계단, 거실의 반자 높이, 거실의 채광·환기와 바닥의 방습 등이 법령 등의 기준에 적합하지 아니한 건축물 ● 내화구조 및 방화벽이 법령 등의 기준에 적합하지 아니한 건축물 ● 방화지구 안의 건축물에 관한 법령 등의 기준에 적합하지 아니한 건축물 ● 법령 등에 적합하지 않은 마감 재료를 사용한 건축물 ● 높이 제한을 위반한 건축물 ● 일조 등의 확보를 위한 높이 제한을 위반한 건축물 ● 건축설비의 설치·구조에 관한 기준과 그 설계 및 공사감리에 관한 법령 등의 기준을 위반한 건축물	시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액
● 그 밖에 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물	시가표준액의 100분의 3 이하로서 위반행위의 종류에 따라 건축조례로 정하는 금액(건축조례로 규정하지 아니한 경우에는 100분의 3으로 함)

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② 다만, 건축물이 건축법 제80조 제1항 제1호 외의 위반 건축물 중 주거용 건축물로서 다음에서 정하는 경우에는 건축법 제80조 제1항 제2호에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다. (건축법 제80조 제1항 단서 및 건축법 시행령 제115조의2 제1항)

 

1) 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 경우, 2) 건축법 제42조에 따른 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 경우,

 

3) 건축법 제60조에 따른 건축물의 높이 제한을 위반한 경우, 4) 건축법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반한 경우,

 

5) 그 밖에 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우[건축법 시행령 별표 15 위반 건축물란의 제1호의2(용도변경 위반) 및 제4호(건축선 위반)부터 제9호(마감재료 위반)까지의 규정에 해당하는 경우는 제외]로서 건축조례로 정하는 경우

 

③ 허가권자는 영리 목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 다음의 정하는 경우에 이행강제금에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 합니다. 다만, 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외합니다. (건축법 제80조 제2항 및 건축법 시행령 제115조의3 제2항)

 

1) 임대 등 영리를 목적으로 건축법 제19조를 위반하여 용도변경을 한 경우(위반 면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정), 2) 임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 다세대주택의 세대수 또는 다가구주택의 가구 수를 증가시킨 경우(5세대 또는 5가구 이상 증가시킨 경우로 한정),

 

3) 동일인이 최근 3년 이내에 2회 이상 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우, 4) 위의 어느 하나와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우

 

④ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 위 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다. (건축법 제80조 제5항)

 

⑤ 허가권자는 이행강제금을 다음에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있습니다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외합니다. (건축법 제80조의2 제1항 및 건축법 시행령 제115조의4 제1항 본문)

 

1) 축사 등 농업용·어업용 시설로서 500제곱미터(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권 외의 지역에서는 1,000제곱미터) 이하인 경우는 5분의 1을 감경

 

2) 그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 다음에서 정하는 경우(건축법 제80조 제2항의 영리 목적 등 위반에 해당하는 경우는 제외)에는 2분의 1의 범위에서 각 정해진 비율을 감경. 다만, 건축법 제80조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 감경 받은 경우는 제외(건축법 시행령 제115조의4 제1항 단서)

 

가) 위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 나) 임차인이 있어 현실적으로 임대 기간에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(건축법 제79조 제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우,

 

다) 위반 면적이 30제곱미터 이하인 경우(건축법 시행령 별표 1 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정하며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 집합건축물은 제외),

 

라) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 집합건축물의 구분소유자가 위반한 면적이 5제곱미터 이하인 경우(건축법 시행령 별표 1 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정), 마) 건축법 제22조에 따른 사용승인 당시 존재하던 위반사항으로서 사용승인 이후 확인된 경우,

 

바) 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 따라 같은 조 제1항 각호에 따른 기간(같은 조 제3항에 따른 환경부령으로 정하는 규모 미만의 시설의 경우 같은 항에 따른 환경부령으로 정하는 기한을 말함) 내에 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 제11조에 따른 허가 또는 변경 허가를 받거나 신고 또는 변경 신고를 하려는 배출시설(처리시설을 포함)의 경우,

 

사) 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제10조의2에 따라 같은 조 제1항에 따른 기한까지 환경부장관이 정하는 바에 따라 허가신청을 하였거나 신고한 배출시설(개 사육시설은 제외하되, 처리시설은 포함)의 경우,

 

아) 그 밖에 위반행위의 정도와 위반 동기 및 공중에 미치는 영향 등을 고려하여 감경이 필요한 경우로서 건축조례로 정하는 경우,

 

⑥ 허가권자는 법률 제4381호 건축법개정법률의 시행일(1992년 6월 1일을 말함) 이전에 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 주거용 건축물에 관하여는 다음의 정하는 바에 따라 건축법 제80조에 따른 이행강제금을 감경할 수 있습니다. (건축법 제80조의2 제2항 및 건축법 시행령 제115조의4 제3항)

 

가) 연면적 85제곱미터 이하 주거용 건축물의 경우 : 100분의 80, 나) 연면적 85제곱미터 초과 주거용 건축물의 경우 : 100분의 60

 

"벌칙"

 

▣ 허가 위반행위에 대한 처벌 : 도시지역에서 건축법 제11조 제1항(대수선 허가), 제19조 제1항 및 제2항(용도변경)을 위반하여 건축물을 대수선하거나 용도변경을 한 건축주 및 공사 시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제108조 제1항 제1호)

 

도시지역 밖에서 건축법 제11조 제1항(대수선 허가), 제19조 제1항 및 제2항(용도변경)을 위반하여 건축물을 대수선하거나 용도변경을 한 건축주 및 공사 시공자는 2년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제110조 제1항 제1호)

 

※ 도시지역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 및 제36조에 따른 용도지역 중의 하나이며, 주거·상업·공업기능 제공과 녹지 보전을 위하여 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하여 지정됩니다.

 

▣ 신고 위반행위에 대한 처벌 : 건축법 제14조(대수선 신고)에 따른 신고 또는 신청하지 아니하거나 거짓으로 신고하거나 신청한 자는 5천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제111조 제1호)

 

▣ 그 밖의 위반행위에 대한 처벌 : ① 건축법 제22조 제3항(건축물의 사용승인)을 위반한 건축주 및 공사 시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제110조 제2호)

 

② 건축법 제83조 제1항(옹벽 등 공작물에의 준용)에 따른 신고 또는 신청하지 아니하거나 거짓으로 신고하거나 신청한 자는 5천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제111조 제1호)

 

③ 건축법 제42조(대지의 조경)를 위반한 건축주 및 공사 시공자는 5천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제111조 제5호)

 

"위반 면적 산정 방법(법령해석 사례)"

 

▣ 대수선 위반인 경우 : 건축법 시행령 제3조의2 제8호에서는 대수선의 범위에 다가구주택의 가구 간 경계벽을 증설하는 것이 포함된다고 규정하고 있고, 같은 영 별표 15 제1호에서는 위반건축물이 허가받지 않고 같은 영 제3조의2 제8호에 따른 증설로 대수선을 한 건축물인 경우 이행강제금의 금액을 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액으로 규정하고 있는바, 일부 층은 근린생활시설이고 나머지 층은 다가구주택인 건축물의 건축주가 그 건축물의 다가구주택에 해당하는 부분의 일부에 대해서 허가받지 않고 대수선(경계벽 증설)하여 시정명령을 받고 이를 이행하지 않은 경우, 건축주에게 부과하는 이행강제금은 건축물 전체의 면적을 기준으로 산정해야 하는지, 아니면 건축물의 다가구주택에 해당하는 부분 중 무허가 대수선이 이루어진 부분의 면적을 기준으로 산정해야 하는지?

 

→ 일부 층은 근린생활시설이고 나머지 층은 다가구주택인 건축물의 건축주가 그 건축물의 다가구주택에 해당하는 부분의 일부에 대해서 허가받지 않고 대수선(경계벽 증설)하여 시정명령을 받고 이를 이행하지 않은 경우, 건축주에게 부과하는 이행강제금은 건축물 전체의 면적을 기준으로 산정해야 합니다. [법제처, 16-0088, 무허가 대수선에 대한 이행강제금 산정기준(2016.06.23.)]

 

▣ 용도변경 위반인 경우 : 건축물대장상 집합건축물이 아닌 건축물의 용도가 2층은 금융업소(근린생활시설군)로 되어 있고, 1층은 전시장(문화 및 집회시설군)으로 되어 있으며 각 층은 각각 약 250㎡ 정도의 면적으로서 합산하는 경우 500㎡ 이상 되는 상태에서 건축법에 따른 신고를 하지 아니하고 1층을 사무소 용도로 변경(주거업무시설군)한 경우, 신고 없이 행한 용도변경 행위에 대하여 당초 관리되던 용도대로 사용하라는 시정명령의 불이행에 따라 이행강제금을 부과할 때 실제 용도 변경된 1층 면적만을 기준으로 해야 하는지, 아니면 같은 건축물 내의 사무소라는 용도에 중점을 두어 1층과 2층 면적 모두가 무단 용도 변경된 것으로 보아 1층과 2층 면적을 합산하여 부과해야 하는지?

 

→ 건축물대장상 집합건축물이 아닌 건축물의 용도가 2층은 금융업소(근린생활시설군)로 되어 있고, 1층은 전시장(문화 및 집회시설군)으로 되어 있으며, 각 층은 각각 약 250㎡ 정도의 면적으로서 합산하는 경우 500㎡ 이상 되는 상태에서 건축법에 따른 신고를 하지 아니하고 1층을 사무소 용도로 변경(주거업무시설군)한 경우, 신고 없이 행한 용도변경 행위에 대하여 당초 관리되던 용도대로 사용하라는 시정명령의 불이행에 따라 이행강제금을 부과할 때는 실제 용도 변경된 1층 면적만을 기준으로 해야 합니다. [법제처, 11-0016, 신고하지 아니한 건축물의 용도변경에 대한 이행강제금의 부과기준 면적(2011.02.24.)]

 

※ 시가표준액의 용도지수 결정 기준(행정심판례) : 건축법 위반된 용도변경을 한 경우, 이행강제금을 계산할 때 시가표준액의 용도 지수는 건축물대장을 기준으로 할 것인지, 실제 사용 용도를 기준으로 할 것인지 여부

 

→ 건축법 시행령 제115조의2 제2항 별표 15의 1번 항목에는 이행강제금의 금액은 용도변경을 한 부분의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액이라고 규정하고 있는바, 여기에서 당해 건축물에 적용되는 이라 함은 현재 사용하는 용도에 적용되는 으로 해석하고 있으므로[건교부 질의회신(건축과-3819, 2005. 7. 6.)] 주거시설로 용도변경을 한 위법건축물에 대하여 2007년도 서울시 부동산 시가표준액표를 적용하여 이행강제금을 부과할 경우 용도지수가 사무실 점포가 아닌 주거시설로 보아 시가표준액을 적용해야 한다. (국민권익위원회 서행심 2007-516, 2007. 9. 5. 이행강제금부과처분취소)

 

※ 무단 대수선 건물에 대한 이행강제금의 시가표준액 계산 시 각 지방자치단체의 시가표준액 조정기준(또는 시가표준액표) 별표 2 대수선 건축물에 대한 시가표준액표 적용 여부(적극)

 

무단 대수선 건물에 대하여 부과하는 이행강제금의 액수를 산정할 때도 그 기준이 되는 시가표준액은 위 조정기준 및 산출요령 규정의 문언대로 대수선 산출 비율을 적용하여야 하고, 합리적 이유 없이 그 적용을 배제하는 것은 허용되지 아니한다. (대법원 2017. 5. 31. 선고, 2017두30764 판결)

 

"이행강제금 계산 방법"

 

▣ 대수선 위반 : 다가구 주택의 가구 수를 증가시켰다면 이행강제금 계산 방법은? → 위법한 대수선에 대한 이행강제금은 지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 건축법 시행령 별표 15로 정하는 금액(건축법 제80조 제1항 제2호 및 건축법 시행령 제115조의2 제2항)이 됩니다.

 

① 시가표준액 계산하기 : 대수선 건축물에 대한 1제곱미터의 시가표준액을 계산하면 1제곱미터당 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 변경된 경과연수별 잔가율 × 가감산율 × 면적입니다. [지방세 시가표준액 조사·산정기준 (행정안전부훈령 제325호, 2023. 12. 27. 발령, 2024. 1. 1. 시행) 제21조 제1항 참조]

 

② 다가구주택의 경계벽 증설에 대한 감경률 : 감경 관련 규정인 건축법 제80조 제1항 단서, 건축법 시행령 제115조의2 제1항 및 해당 지방자치단체의 조례에 따릅니다.

 

③ 가중률 : 임대 등 영리 목적인 경우에 다세대주택의 5세대 또는 다가구주택의 5가구 이상 증가시킨 경우라면 100분의 100의 가중률이 적용됩니다. 그러나 해당 위반건축물의 소유권을 이전받은 경우에는 가중률이 적용되지 않습니다. (건축법 제80조 제2항 및 건축법 시행령 제115조의3 제2항 참조)

 

④ 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등의 감경률: 위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 임차인이 있어 현실적으로 임대 기간에 위반내용을 시정하기 어려운 경우 등에는 2분의 1 감경을 받을 수 있습니다. 다만, 이 감경률의 적용 기간 제한은 해당 지방자치단체의 조례를 따릅니다. (건축법 제80조의2 제1항 제2호 및 건축법 시행령 제115조의4 제1항 참조)

 

▣ 용도변경 위반 : 용도변경을 위반한 경우, 이행강제금 계산 방법은? → 위법한 용도변경에 대한 이행강제금은 지방세법에 따라 그 건축물에서 허가받지 않거나 신고하지 않고 용도변경을 한 부분의 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 건축법 시행령 별표 15로 정하는 금액(건축법 제80조 제1항 제2호 및 건축법 시행령 제115조의2 제2항)이 됩니다.

 

① 용도 변경한 건축물의 1제곱미터의 시가표준액 계산은 지방세 시가표준액 조사·산정 기준을 참고하시기 바랍니다. ② 용도변경 위반에 대한 감경률 : 건축법 제80조 제1항 단서, 건축법 시행령 제115조의2 제1항 및 해당 지방자치단체의 조례에 따릅니다.

 

③ 가중률 : 용도 변경된 부분의 면적이 100제곱미터로서 50제곱미터를 초과하면 100분의 100을 적용하게 됩니다. (건축법 제80조 제2항 및 건축법 시행령 제115조의3 제2항 제1호)

 

즉 임대 등 영리 목적으로 위반한 경우라면 2배의 이행강제금이 부과됩니다. 다만, 용도변경이 이미 된 건축물을 구입한 경우라면 가중률은 적용되지 않습니다. (건축법 제80조 제2항 및 건축법 시행령 제115조의3 제2항 단서 참조)

 

④ 감경률(위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등) : 위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 임차인이 있어 현실적으로 임대 기간에 위반내용을 시정하기 어려운 경우 등에는 2분의 1 감경을 받을 수 있습니다. 다만, 지방자치단체별로 이 감경률의 적용 기간을 제한하고 있습니다. (건축법 제80조의2 제1항 제2호 및 건축법 시행령 제115조의4 제1항 참조)

 

자료출처 : 법제처

 

건축법을 준수하여 안전하고 법적 문제가 없는 환경에서 여러분의 계획이 잘 이루어지길 기원합니다. 다음 포스팅에서 유익한 정보로 다시 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

2024.05.05 - [부동산정보/기타부동산정보] - 건축법 위반 건축물 유형과 제재 내용 확인해 보세요!

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