불법건축물·이행강제금

오늘은 건축법 위반 건축물의 유형과 그에 따른 제재에 관해 알아보는 시간을 가지려 합니다.

우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 건축법 위반 사례를 통해 어떤 행위가 법적 문제를 야기할 수 있는지, 그리고 이러한 위반 행위에 대한 정부의 제재는 어떻게 이루어지는지 살펴보겠습니다.

"주요 건축 위반 유형"

▣ 신축 및 증축 : 신축 및 증축이 법령에 위반되는 경우는 대체로 건축허가를 받거나 신고를 한 후 건축하면서 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우, 애초부터 허가받지 않거나 신고하지 않은 경우입니다. (건축법 제80조 제1항 제1호 및 시행령 제115조의3 제1항)

주요 건축 위반 행위를 예시하면 다음과 같습니다. ① 나대지, 전(田) 및 답(畓) 등에 건축물을 짓거나 비닐하우스나 컨테이너 등을 설치한 경우(신축 – 허가나 신고 위반)

② 베란다에 새시(경량 철골 등)로 기둥을 세우고 지붕(조립식 패널이나 아크릴판 등)을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 일조 등 확보를 위한 높이 제한 등, 허가나 신고 위반)

③ 커피숍 등 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우(증축 – 용적률 및 건폐율 등, 허가나 신고 위반)

④ 예식장 등 층고(방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이)가 높은 층에 복층 구조를 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

⑤ 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑 및 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률, 높이 제한 등, 허가나 신고 위반), ⑥ 필로티에 창고 등 용도로 임시 건물을 만든 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

⑦ 다락을 주거용으로 사용하는 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반), ⑧ 현관이나 외부 계단 등을 비 가림이나 차양을 위해 새시(경량 철골 등) 및 아크릴판으로 씌운 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

⑨ 공동주택(아파트 등) 지하주차장 진·출입로 상부에 지붕을 설치한 경우(증축 – 건폐율 등, 허가나 신고 위반), ⑩ 준공 후 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우(증축 – 용적률 등, 허가나 신고 위반)

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◈ 공작물·부속구조물·불법건축물, ◈ 개축·재축·증축과 용적률·건폐율 뜻, ◈ 대수선 뜻·범위, ◈ 용도변경 신고·허가 절차, ◈ 건축·대수선·용도변경 허가 대상

◈ 건축·대수선·용도변경 신고 대상, ◈ 가설건축물 축조허가·신고, ◈ 불법 대수선·용도변경·이행강제금, ◈ 주차장법 위반 대상·이행강제금

◈ 개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반 대상, ◈ 불법건축물 행정심판사례, ◈ 불법건축물 행정소송 절차, ◈ 대지조경·건축설비 기준

▣ 개축 및 재축 : 개축 및 재축의 허가를 받거나 신고를 한 후 종전 규모의 범위를 초과하여 건축한 경우(개축 및 재축 – 신축 허가나 신고 위반)

※ 종전보다 더 큰 규모로 축조하는 것은 신축에 해당합니다. (국토교통부 건축기획팀-6581, 2007.12.04.), 그러나 건축물의 동수가 감소하더라도 면적과 층수 및 높이가 증가하지 않는 경우라면 이는 종전과 동일한 규모 범위의 개축에 해당합니다. (국토교통부 건축기획팀-632, 2005.10.10.)

"행정상 제재"

▣ 시정명령 등 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(허가권자)은 대지나 건축물이 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나, 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(건축주 등)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다. (건축법 제79조 제1항)

허가권자는 위에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 위 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물은 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있습니다. (건축법 제79조 제2항 본문)

허가권자는 위 시정명령을 하는 경우 위반건축물이라는 표시·위반일자·위반내용 등을 건축물대장에 적어야 합니다. (건축법 제79조 제4항 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조 제1항)

허가권자는 건축법 제11조(건축허가), 제14조(건축신고), 제41조(도로 굴착 부분에 대한 조치 등)와 제79조 제1항(시정명령)에 따라 필요한 조치를 할 때 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 행정대집행법 제3조 제1항과 제2항에 따른 절차에 의하면 그 목적을 달성하기 곤란한 때에는 해당 절차를 거치지 아니하고 대집행할 수 있습니다. (건축법 제85조 및 시행령 제119조의2)

① 재해가 발생할 위험이 절박한 경우, ② 건축물의 구조 안전상 심각한 문제가 있어 붕괴 등 손괴의 위험이 예상되는 경우, ③ 허가권자의 공사중지명령을 받고도 불응하여 공사를 강행하는 경우

④ 도로 통행에 현저하게 지장을 주는 불법건축물인 경우, ⑤ 대기환경보전법에 따른 대기오염물질 또는 물환경보전법에 따른 수질오염물질을 배출하는 건축물로서 주변 환경을 심각하게 오염시킬 우려가 있는 경우

▣ 이행강제금 : 허가권자는 건축법 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음의 이행강제금을 부과합니다. (건축법 제80조 제1항 본문)

① 건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축된 경우에는 지방세법에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서, 위반 내용에 따라 다음의 비율(다만, 건축조례로 다음의 비율을 낮추어 정할 수 있되, 낮추는 경우에도 그 비율은 100분의 60 이상이어야 함)을 곱한 금액 (건축법 제80조 제1항 제1호 및 시행령 제115조의3 제1항)

1) 건폐율을 초과하여 건축한 경우 : 100분의 80, 2) 용적률을 초과하여 건축한 경우 : 100분의 90, 3) 허가받지 아니하고 건축한 경우 : 100분의 100, 4) 신고하지 아니하고 건축한 경우 : 100분의 70

※ 지방세법상의 시가표준액이란 : 지방세법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 합니다. (지방세법 제4조 제1항 본문)

다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)이 지방세법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지방세법 시행령 제3조로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 합니다. (지방세법 제4조 제1항 단서)

또한 위 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지 부분을 제외한 건축물을 포함)에 대한 시가표준액은 신축을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 다음의 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 합니다. (지방세법 제4조 제2항 및 지방세법 제4조 제1항 제1호)

1) 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 2) 건물의 경과연수별 잔존가치율, 3) 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

위에서 지방자치단체의 장이 결정한 가액은 매년 발간되는 행정안전부장관의 조정기준에 따라 산정하여 특별시장･도지사의 승인을 받아 매년 1월 1일 결정･고시하며, 시가표준액 산출식은 아래 그림과 같습니다.

위반건축물은 허가받지 않거나 신고하지 않은 경우라서 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액이 없기 때문에 일반적으로 지방세법 제4조 제2항 및【지방세법 제4조】제1항 제1호에 따른 시가표준액이 적용됩니다.

② 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 함)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물인 경우에는 이행강제금 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과합니다. (건축법 제80조 제1항 단서)

③ 허가권자는 영리 목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 다음의 정하는 경우에 이행강제금에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 가중하여야 합니다.

다만, 위반행위 후 소유권이 변경된 경우는 제외합니다. (건축법 제80조 제2항 및 시행령 제115조의3 제2항)

1) 임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 신축 또는 증축한 경우(위반면적이 50제곱미터를 초과하는 경우로 한정)

2) 동일인이 최근 3년 이내에 2회 이상 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우, 3) 위의 어느 하나와 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우

④ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다. (건축법 제80조 제5항)

⑤ 허가권자는 이행강제금을 다음에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있습니다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외합니다. (건축법 제80조의2 제1항 및 시행령 제115조의4 제1항 본문)

1) 축사 등 농업용·어업용 시설로서 500제곱미터(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권 외의 지역에서는 1,000제곱미터) 이하인 경우는 5분의 1을 감경

2) 그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 다음에서 정하는 경우(건축법 제80조 제2항의 영리 목적 등 위반에 해당하는 경우는 제외)에는 2분의 1의 범위에서 각 정해진 비율을 감경

다만,【건축법 제80조】제1항 각호 외의 부분 단서에 따라 감경받은 경우는 제외(건축법 시행령 제115조의4 제1항 단서)

위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등	감경 비율
● 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 ● 임차인이 있어 현실적으로 임대 기간에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(건축법 제79조 제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우 ● 위반 면적이 30제곱미터 이하인 경우(【건축법 시행령 별표 1】제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정하며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 집합건축물은 제외) ● 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 집합건축물의 구분소유자가 위반한 면적이 5제곱미터 이하인 경우(건축법 시행령 별표 1 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정) ● 건축법 제22조에 따른 사용승인 당시 존재하던 위반사항으로서 사용승인 이후 확인된 경우 ● 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 따라 같은 조 제1항 각호에 따른 기간(같은 조 제3항에 따른 환경부령으로 정하는 규모 미만의 시설의 경우 같은 항에 따른 환경부령으로 정하는 기한을 말함) 내에 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 제11조에 따른 허가 또는 변경 허가를 받거나 신고 또는 변경 신고를 하려는 배출시설(처리시설을 포함)의 경우 ● 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제10조의2에 따라 같은 조 제1항에 따른 기한까지 환경부장관이 정하는 바에 따라 허가신청을 하였거나 신고한 배출시설(개 사육시설은 제외하되, 처리시설은 포함)의 경우	100분의 50
● 그 밖에 위반행위의 정도와 위반 동기 및 공중에 미치는 영향 등을 고려하여 감경이 필요한 경우로서 건축조례로 정하는 경우	건축조례로 정하는 비율

⑥ 허가권자는 법률 제4381호 건축법개정법률의 시행일(1992년 6월 1일을 말함) 이전에 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 주거용 건축물에 관하여는 다음의 정하는 바에 따라 건축법 제80조에 따른 이행강제금을 감경할 수 있습니다. (건축법 제80조의2 제2항 및 시행령 제115조의4 제3항)

1) 연면적 85제곱미터 이하 주거용 건축물의 경우 : 100분의 80, 2) 연면적 85제곱미터 초과 주거용 건축물의 경우 : 100분의 60

※ 이행강제금의 주요 경과규정 : 구 건축법 시행 전 종전의 규정에 따라 부과되고 있는 이행강제금에 대하여는 제80조 제1항·제2항 및 제5항의 개정 규정에도 불구하고 종전의 규정에 따릅니다. [건축법 부칙(법률 제16380호, 2019. 4. 23.) 제3조]

조문	개정 전 (법률 제16380호, 2019.4.23.)	개정 후
제80조 제1항 단서	다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.	다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.
제80조 제2항	허가권자는 영리 목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분의 50의 범위에서 가중할 수 있다.	허가권자는 영리 목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 가중할 수 있다.
제80조 제5항 단서	다만, 제1항 각호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다.	삭제

※ 이행강제금 계산 방법 : 베란다를 증축한 경우 이행강제금 계산 방법 → 위법한 증축에 대한 이행강제금은 지방세법에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반 면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따른 비율을 곱한 금액(건축법 제80조 제1항 제1호 및 시행령 제115조의3 제1항)이 됩니다.

① 시가표준액 계산하기 : 1제곱미터당 시가표준액은 1제곱미터당 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 가감산 특례 × 기초공사 여부에 따른 산출 비율입니다.【대법원 2018. 2. 8. 선고, 2017두66633 판결】

② 이행강제금 계산식 : 1제곱미터당 시가표준액, 위반면적, 부과 요율, 감경률 및 가중률 등을 곱합니다. (건축법 제80조 제1항, 제2항 및 제80조의2)

③ 부과요율 : 신축·증축·개축·재축·이전에 해당할 때는 기본적으로 100분의 50이 되고, 여기에 85제곱미터 이하의 증축이라면 건축신고 대상이므로 100분의 70(다만, 증축으로 인해 전체 건축물의 용적률이 초과하게 된다면 100분의 90이 적용될 수 있음)입니다. (건축법 제80조 제1항 제1호 및 시행령 제115조의3 제1항)

④ 감경률 : 전유면적과 위반 면적을 합하여 세대면적 60제곱미터 이하라면 2분의 1이 적용됩니다.

그런데 위반행위 후에 구입하였다면 위반행위 후 소유권이 변경된 경우로서 100분의 50이 적용될 수도 있어 보이지만 건축법 제80조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 감경 받은 경우는 제외됩니다. (건축법 시행령 제115조의4 제1항 단서)

⑤ 이행강제금 계산 정리 : 1제곱미터의 시가표준액 × 위반면적 × 100분의 50(기본 부과요율, 건축법 제80조 제1항 제1호) × 2분의 1(공동주택의 경우 세대면적 60제곱미터 이하인 경우, 건축법 제80조 제1항 단서) × 100분의 70(건축신고 위반인 경우, 건축법 시행령 제115조의3 제1항) × 100분의 20(1992년 6월 1일 전 위반인 경우, 건축법 시행령 제115조의4 제3항)

⑥ 소규모 주택 감경률 : 과거 연면적(공동주택의 경우 세대면적) 85제곱미터인 경우 이행강제금을 50% 감경하고, 부과 횟수도 5회 이내이었으나, 2019년 4월 23일 전에 이미 이행강제금을 부과받고 있는 경우에만 적용됩니다. [건축법 부칙(법률 제16380호, 2019. 4. 23.) 제3조]

⑦ 가중률 : 만일 위법한 증축이 있는 건축물을 임대하게 되면 영리 목적에 해당하여 100분의 100의 가중률이 적용되어 임대하기 전보다 2배의 이행강제금이 부과될 수 있으나 위반 면적이 50제곱미터 이하이면 적용되지 않습니다. (건축법 제80조 제2항 및 시행령 제115조의3 제2항 제2호)

"벌칙"

▣ 허가 위반행위에 대한 처벌 : 도시지역에서 건축법 제11조 제1항(건축허가), 제55조(건폐율), 제56조(용적률)를 위반하여 건축물을 건축한 건축주 및 공사 시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제108조 제1항 제1호)

도시지역 밖에서 건축법 제11조 제1항(건축허가), 제55조(건폐율) 및 제56조(용적률)를 위반하여 건축물을 건축한 건축주 및 공사 시공자는 2년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제110조 제1항 제1호)

※ 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 및 제36조에 따른 용도지역 중의 하나이며, 주거·상업·공업기능 제공과 녹지 보전을 위하여 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하여 지정됩니다.

▣ 신고 위반행위에 대한 처벌 : 건축법 제14조(건축신고) 및 건축법 제20조 제3항(가설건축물)에 따른 신고 또는 신청하지 아니하거나 거짓으로 신고하거나 신청한 자는 5천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제111조 제1호)

자료출처 : 법제처

건축법을 지키는 것이 단순히 벌금이나 제재를 피하기 위함이 아니라, 우리 모두의 안전과 직결되는 중요한 사항임을 잊지 마세요. 감사합니다!