건축물 높이 제한(일조권 확보)

오늘은 주택 건축 시 알아두어야 할 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한에 관해 알아보겠습니다. 주택을 짓거나 리모델링할 때, 일조권은 중요한 요소입니다.

 

이 포스팅에서는 건축물 높이 제한과 관련된 법적 규정과 예외 사항을 살펴보겠습니다.

 

"일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한"

 

▣ 전용주거지역과 일반주거지역에서의 제한 : 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위해서 정북 방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 다음에서 정하는 높이 이하에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다. (【건축법】제61조 제1항 및 건축법 시행령 제86조 제1항)

 

① 높이 10미터 이하인 부분 : 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상, ② 높이 10미터를 초과하는 부분 : 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

 

다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 적용되지 않습니다. (건축법 제61조 제1항 및 건축법 시행령 제86조 제2항)

 

① 다음 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그밖에 건축 미관에 지장이 없는 도시·군계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함)에 접한 경우

 

【국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조】에 따른 지구단위계획구역, 【국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항 제1호】에 따른 경관지구, 【경관법 제9조 제1항 제4호】에 따른 중점경관관리구역, 【건축법 제77조의2 제1항】에 따른 특별가로구역, 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정·공고하는 구역

 

② 건축협정구역 안에서 대지 상호 간에 건축하는 건축물(건축법 제77조의4 제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당)의 경우

 

③ 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 주택종류와 건축종류, ◈ 건축가능한 토지, ◈ 건축가능여부 확인 방법, ◈ 건축제한 용도지역, ◈ 건축제한 용도지구, ◈ 건축제한 용도구역, ◈ 건축제한 법률

◈ 건축비용 지원(농촌주택개량자금·신재생에너지설비), ◈ 용도지역 건폐율·용적률, ◈ 건축선 기준, ◈ 조경과 부설주차장 설치기준, ◈ 개인하수처리시설(정화조) 설치기준

◈ 건축허가·신고 절차, ◈ 건축허가 위반 처벌대상, ◈ 착공신고와 토지굴착, ◈ 소음·진동 규제기준, ◈ 구조내력·경계벽·방화벽 설치기준, ◈ 건축분쟁조정 신청(건축분쟁전문위원회)

◈ 건축물 사용승인 절차, ◈ 주택 용도변경 절차, ◈ 신축주택 취득세(과세표준·세율) 신고·납부, ◈ 소유권보존등기 절차, ◈ 건축물 하자보수 담보책임 기준, ◈ 멸실·해체 신고 절차

▣ 높이 제한이 완화되는 경우 : 다음의 어느 하나에 해당하면 건축법 제61조 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남 방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 정해서 고시하는 높이 이하로 할 수 있습니다. (건축법 제61조 제3항 및 시행령 제86조 제4항)

 

① 택지개발촉진법 제3조에 따른 택지개발지구인 경우, ② 주택법 제15조에 따른 대지조성사업지구인 경우, ③ 지역개발 및 지원에 관한 법률 제11조에 따른 지역개발사업구역인 경우

 

④ 산업입지 및 개발에 관한 법률 제6조, 제7조, 제7조의2 및 제8조에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우

 

⑤ 도시개발법 제2조 제1항 제1호에 따른 도시개발구역인 경우, ⑥ 도시 및 주거환경정비법 제8조에 따른 정비구역인 경우

 

⑦ 정북 방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우, ⑧ 정북 방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우

 

▣ 위반 시 제재 : 도시지역에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한(건축법 제61조)을 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제108조 제1항)

 

도시지역 밖에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한(건축법 제61조)를 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축법 제110조 제1호)

【대지경계선의 설정】

건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선이 인접 대지경계선으로 됩니다. (건축법 시행령 제86조 제6항)

① 공원(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제2조 제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원 제외), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지

② 다음에 해당하는 대지, 가) 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리)가 2m 이하인 대지, 나) 면적이 건축법 시행령 제80조 각호에 따른 분할 제한 기준 이하인 대지

③ 위의 ① 및 ② 외에 건축이 허용되지 않는 공지

 

"높이 제한 적용의 예외"

 

▣ 높이 제한 적용의 예외 : 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 위 건축법 제61조 제1항 및 건축법 제61조 제3항이 적용되지 않을 수 있습니다. (건축법 제61조 제4항)

 

※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터-자치법규에서 확인할 수 있습니다. 【☞ 보러가기 ☜】

 

자료출처 : 법제처

 

 

이번 포스팅이 일조권 확보에 관한 여러분의 이해를 높이는 데 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다!

(주택 설계와 용도지역의 건폐율·용적률) 【☞ 보가가기 ☜】

주택 설계와 용도지역의 건폐율·용적률 내용 확인해 보세요!