건축물 유지관리와 하자보수 담보책임

오늘은 주택 소유자나 관리자분들이 꼭 알아야 할 주택과 대지의 유지·관리 의무, 그리고 주택 하자보수와 손해배상 청구에 관해 이야기해 보려고 합니다.

 

주택 관리와 관련된 법적 의무를 지키는 것은 여러분의 재산을 보호하고, 나아가 거주자의 안전과 편의를 보장하는 중요한 요소입니다.

 

이번 포스팅을 통해 주택과 대지를 제대로 관리하고, 문제가 발생했을 때 어떻게 대처해야 하는지에 관해 알아보시길 바랍니다.

 

"주택의 유지·관리"

 

▣ 소유자나 관리자의 유지·관리 의무 : 주택의 소유자나 관리자는 주택, 대지 및 건축설비를【건축법 제40조부터 제48조】까지, 제48조의4, 제49조, 제50조, 제50조의2, 제51조, 제52조, 제52조의2, 제53조, 제53조의2, 제54조부터 제58조까지, 제60조부터 제62조까지, 제64조, 제65조의2, 제67조 및 제68조와 녹색건축물 조성 지원법 제15조, 제15조의2, 제16조 및 제17조의 규정에 적합하도록 관리해야 합니다. (건축물관리법 제12조 제1항 전단 및 시행령 제7조 제1항)

 

※ 이 경우 건축법 제65조의2 및 녹색건축물 조성 지원법 제16조·제17조는 인증을 받은 경우로 한정합니다. (건축물관리법 제12조 제1항 후단)

 

▣ 위반 시 제재 : 이를 위반한 주택의 소유자 또는 관리자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (건축물관리법 제52조 제1호)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 주택종류와 건축종류, ◈ 건축가능한 토지, ◈ 건축가능여부 확인 방법, ◈ 건축제한 용도지역, ◈ 건축제한 용도지구, ◈ 건축제한 용도구역, ◈ 건축제한 법률

◈ 건축비용 지원(농촌주택개량자금·신재생에너지설비), ◈ 용도지역 건폐율·용적률, ◈ 건축물 높이 제한(일조권 확보), ◈ 건축선 규제 기준, ◈ 조경과 부설주차장 설치기준

◈ 개인하수처리시설(정화조) 설치기준, ◈ 건축허가·신고 절차, ◈ 건축허가 위반 처벌대상, ◈ 착공신고와 토지굴착, ◈ 소음·진동 규제기준, ◈ 구조내력·경계벽·방화벽 설치기준

◈ 건축분쟁조정 신청(건축분쟁전문위원회), ◈ 건축물 사용승인 절차, ◈ 주택 용도변경 절차, ◈ 신축주택 취득세(과세표준·세율) 신고·납부, ◈ 소유권보존등기 절차, ◈ 멸실·해체 신고 절차

"대지의 분할 제한"

 

▣ 주택이 있는 대지의 분할 제한 : 주택이 있는 대지는 다음의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없습니다. (건축법 제57조 제1항)

 

1) 주거지역 : 60제곱미터, 2) 상업지역 : 150제곱미터, 3) 공업지역 : 150제곱미터, 4) 녹지지역 : 200제곱미터, 5) 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 않는 지역 : 60제곱미터

 

※ 주택이 있는 대지의 분할 제한에도 불구하고 건축협정(건축법 제77조의6)이 인가된 경우 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분할할 수 있습니다. (건축법 제57조 제3항)

 

주택이 있는 대지는 건축법 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없습니다. (건축법 제57조 제2항)

 

※ 주택이 있는 대지의 분할 제한에도 불구하고 건축협정(건축법 제77조의6)이 인가된 경우 그 건축협정의 대상이 되는 대지는 분할할 수 있습니다. (건축법 제57조 제3항)

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 및 도시지역 외 지구단위계획구역 외의 지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만 해당)이 아닌 지역은 위의 규정이 적용되지 않습니다. (건축법 제3조 제2항)

 

도시지역 및 도시지역 외 지구단위계획구역 여부 등을 확인하려면 국토교통부 토지이음【☞ 보러가기 ☜】를 이용하거나 해당 시·군·구청 또는 정부24 홈페이지【☞ 보러가기 ☜】에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다.

"공사 시공자가 건설산업기본법에 따른 건설업자인 경우"

 

▣ 수급인의 담보책임 : 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조·철골철근콘크리트구조 및 그 밖에 이와 유사한 구조로서 구조내력에 해당하는 경우 10년의 범위에서, 그밖의 구조로 된 것인 경우에는 5년의 범위에서 공사의 종류별로 다음의 기간 이내에 발생한 하자에 대해서 담보책임이 있습니다. (건설산업기본법 제28조 제1항 및 시행령 별표 4)

 

① 대형공공성 건축물이 아닌 건축물의 구조상 주요부분 : 5년, ② 그 밖의 부분(전문공사에 해당하는 부분은 제외) : 1년

 

③ 전문공사에 해당하는 부분 1) 실내의장 : 1년, 2) 토공 : 2년, 3) 미장·타일 : 1년, 4) 방수 : 3년, 5) 도장 : 1년, 6) 석공사·조적 : 2년, 7) 창호설치 : 1년, 8) 지붕 : 3년, 9) 판금 : 1년

 

10) 철물(【건설산업기본법 시행령 별표 4】제1호부터 제14호까지에 해당하는 철골은 제외) : 2년, 11) 철근콘크리트(건설산업기본법 시행령 별표 4 제1호부터 제14호까지에 해당하는 철근콘크리트는 제외) : 3년

 

12) 급배수·공동구·지하저수조·냉난방·환기·공기조화·자동제어·가스·배연설비 : 2년, 13) 승강기 및 인양기기 설비 : 3년, 14) 보일러 설치 : 1년, 15) 12 및 14 외의 건물 내 설비 : 1년

 

16) 아스팔트 포장 : 2년, 17) 보링 : 1년, 18) 건축물 조립(건축물의 기둥 및 내력벽의 조립을 제외하며, 이는 건설산업기본법 시행령 별표 4 제14호에 따릅) : 1년, 19) 온실설치 : 2년

※ 위 기간 중 둘 이상의 공종이 복합된 공사의 하자담보책임기간은 하자책임을 구분할 수 없는 경우를 제외하고는 각각의 세부 공종별 하자담보책임기간으로 합니다. (건설산업기본법 시행령 별표 4 비고)

 

▣ 책임의 제한 : 수급인은 다음의 사유로 인해서 발생한 하자에 대해서는 위 규정에도 불구하고 담보책임이 없습니다. (건설산업기본법 제28조 제2항 본문)

 

① 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등의 기준 미달로 인하거나 재료의 성질로 인한 경우, ② 발주자의 지시에 따라 시공한 경우

 

③ 발주자가 건설공사의 목적물을 관계 법령에 의한 내구연한 또는 설계상의 구조내력을 초과하여 사용한 경우

 

다만, 발주자가 제공한 재료 또는 지시가 부적당함을 알고도 그 사실을 발주자에게 알리지 않은 경우에는 그렇지 않습니다. (건설산업기본법 제28조 제2항 단서)

 

▣ 하수급인의 담보책임 및 책임제한 : 하수급인의 담보책임 및 책임제한에 대해서는 수급인의 경우를 준용합니다. (건설산업기본법 제28조 제4항)

"공사 시공자가 건설산업기본법에 따른 건설업자가 아닌 경우"

 

▣ 수급인의 담보책임 : 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정해서 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

 

그러나 하자가 중요하지 않은 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그렇지 않으며(민법 제667조 제1항), 도급인은 하자의 보수에 가름하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제667조 제2항)

 

※ 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방의 채무가 변제기에 있지 않은 경우를 제외하고는 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있으며, 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행해야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. (민법 제667조 제3항)

 

▣ 도급인의 계약해제 제한 : 도급인이 완성된 목적물의 하자로 인해서 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있지만 건물에 대해서는 그렇지 않습니다. (민법 제668조)

▣ 하자가 도급인이 제공한 재료 또는 지시에 기인한 경우 : 민법 제667조 및 제668조의 규정은 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 적용되지 않습니다. (민법 제669조 본문)

 

그러나 수급인이 그 재료 또는 지시의 부적당함을 알고 도급인에게 알리지 않은 경우에는 그렇지 않습니다. (민법 제669조 단서)

 

▣ 담보책임의 존속기간 : 건물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대해서 인도 후 5년간 담보의 책임이 있습니다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속이나 그밖에 이와 유사한 재료로 조성된 것인 경우에는 그 기간을 10년으로 합니다. (민법 제671조 제1항)

 

위 규정에 따른 하자로 인해서 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날부터 1년 이내에 민법 제667조(수급인의 담보책임)의 권리를 행사해야 합니다. (민법 제671조 제2항)

 

▣ 담보책임 면제의 특약 : 수급인은 민법 제667조, 제668조의 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 알리지 않은 사실에 대해서는 그 책임을 면하지 못합니다. (민법 제672조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

이번 포스팅을 통해 여러분이 필요한 정보를 얻고, 주택 관리를 잘할 수 있는 계기가 되었기를 바랍니다. 감사합니다!

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