건축제한 용도지역

오늘은 주택 건축을 계획하고 계신 분에게 유용한 정보를 제공해 드리기 위해 용도지역과 주택 건축 제한에 관해 알아보는 시간을 갖겠습니다.

 

주택 건축을 진행하기 전에 확인해야 할 사항에 관해 알아보고, 이를 통해 여러분의 건축 계획이 순조롭게 진행될 수 있기를 바랍니다.

"용도지역의 지정"

 

✅ 용도지역의 지정 : 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. (【국토의 계획 및 이용에 관한 법률】제2조 제15호)

 

➡️ 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다. (건축법 제55조)

 

➡️ 용적률 : 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다. (건축법 제56조)

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✅ 주택종류와 건축종류, ✅ 건축가능한 토지, ✅ 건축가능여부 확인 방법, ✅ 건축제한 용도지구, ✅ 건축제한 용도구역, ✅ 건축제한 법률, ✅ 건축비용 지원(농촌주택개량자금·신재생에너지설비)

✅ 용도지역 건폐율·용적률, ✅ 일조등의 확보를 위한 건축물 높이 제한, ✅ 건축선 기준, ✅ 조경과 부설주차장 설치기준, ✅ 개인하수처리시설(정화조) 설치기준, ✅ 건축허가·신고 절차

✅ 건축허가 위반 처벌대상, ✅ 착공신고와 토지굴착, ✅ 소음·진동 규제기준, ✅ 구조내력·경계벽·방화벽 설치기준, ✅ 건축분쟁조정 신청(건축분쟁전문위원회), ✅ 건축물 사용승인 절차

✅ 주택 용도변경 절차, ✅ 신축주택 취득세(과세표준·세율) 신고·납부, ✅ 소유권보존등기 절차, ✅ 건축물 하자보수 담보책임 기준, ✅ 멸실·해체 신고 절차

 

용도지역은 크게 4가지(도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역)로 나누고, 도시지역은 다시 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 세분화하여 도시·군관리계획으로 결정합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항·제2항 및 시행령 제30조)

용도지역	용도지역의 세분
도시 지역	● 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해서 필요한 지역	● 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역	● 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역
			● 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역
		● 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역	● 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역 ● 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역 ● 제3종일반주거지역 : 중고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역
		● 준주거지역 : 주거 기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업 기능 및 업무기능을 보완하기 위해서 필요한 지역
	● 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위해서 필요한 지역	● 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업 기능 및 업무기능의 확충을 위해서 필요한 지역 ● 일반상업지역 : 일반적인 상업 기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위해서 필요한 지역 ● 근린상업지역 : 근린 지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위해서 필요한 지역 ● 유통상업지역 : 도시 내 및 지역간 유통기능의 증진을 위해서 필요한 지역
	● 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위해서 필요한 지역	● 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위해서 필요한 지역 ● 일반공업지역 : 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위해서 필요한 지역 ● 준공업지역 : 경공업이나 그 밖의 공업을 수용하되, 주거 기능·상업 기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
	● 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해서 녹지의 보전이 필요한 지역	● 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 ● 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위해서 개발을 유보할 필요가 있는 지역 ● 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해서 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한해서 제한적인 개발이 허용되는 지역
관리지역		● 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해서 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해서 관리하기가 곤란한 지역
		● 생산관리지역 : 농업·임업·어업 생산 등을 위해서 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정해서 관리하기가 곤란한 지역
		● 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려해서 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역
자연환경보전지역

"용도지역에서의 주택 건축 제한"

 

✅ 용도지역별 주택 건축 제한 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 주택 종류별 제한은 아래 표와 같습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제1항·제5항 및【시행령 별표 2】부터 별표 23까지)

구분	건축이 가능한 용도지역	건축이 제한되는 용도지역
단독주택 및 다중주택	● 제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 관리지역 ·농림지역·자연환경보전지역 안에서는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는 범위에서 건축하는 농어가주택	● 유통상업지역, ● 전용공업지역 ● 중심상업지역(【건축법 시행령 별표 1】제1호의 단독주택으로서 다른 용도와 복합된 것에만 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음) ● 일반상업지역·일반공업지역·준공업지역·보전녹지지역은 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음
다가구 주택	● 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 관리지역 ·농림지역·자연환경보전지역 안에서는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는 범위에서 건축하는 농어가주택	● 유통상업지역, ● 전용공업지역, ● 보전녹지지역 ● 중심상업지역(건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택으로서 다른 용도와 복합된 것에만 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음) ● 제1종전용주거지역, 일반상업지역·일반공업지역·준공업지역은 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음

👉 위 규정 중 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구는 4층 이하 범위에서 도시·군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 15부터 별표 20까지 및 별표 23)

 

✅ 용도지역별 건축 제한의 예외 : 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제1항부터 제4항까지의 규정에서의 주택 종류별 건축 제한에도 불구하고 다음에서 정하는 바에 따릅니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제5항)

 

① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항 제6호에 따른 취락지구에서는【국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 23】에 따릅니다.

 

② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항 제7호에 따른 개발진흥지구에서는 개발진흥지구의 지정 목적 범위에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령으로 따로 정합니다.

 

③ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항 제9호에 따른 복합용도지구에서는 복합용도지구의 지정 목적 범위에서 대통령령으로 따로 정합니다.

 

④ 산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조 제8호 라목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서 정하는 바에 따릅니다. ⑤ 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에서 정하는 바에 따릅니다.

 

⑥ 자연환경보전지역 중 자연공원법에 따른 공원구역, 수도법에 따른 상수원보호구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 지정된 지정문화유산과 그 보호구역, 자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 지정된 천연기념물 등과 그 보호구역, 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 자연공원법, 수도법, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률, 자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률 또는 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률에서 정하는 바에 따릅니다.

 

⑦ 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 수산자원관리법에서 정하는 바에 따릅니다.

 

✅ 위반 시 제재 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(제5항 제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에 따른 용도지역에서의 건축 제한 등을 위반한 사람에게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지나 그밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제133조 제1항 제8호)

 

✔️ 또한, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(제5항 제2호부터 제4호까지는 제외)에 따른 용도지역에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물을 건축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제141조 제4호)

 

"건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치"

 

✅ 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우 : 대지가 건축법이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외) 또는 구역에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대해서 대지의 과반(過半)이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 건축법을 적용받으려는 사람은 해당 대지의 지역·지구 또는 구역별 면적과 적용받으려는 지역·지구 또는 구역에 관한 사항을 허가권자에게 제출해야 합니다. (건축법 제54조 제1항 및 건축법 시행령 제77조)

 

✅ 대지가 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우 : 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대해서 방화지구 안의 건축물에 관한 건축법이 적용됩니다.

 

✔️ 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대해서는 그렇지 않습니다. (건축법 제54조 제2항)

 

✅ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우 : 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역·지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 건축법이 적용됩니다. (건축법 제54조 제3항 본문)

 

✔️ 건축법 제54조 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역·지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변 여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용 방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따릅니다. (건축법 제54조 제4항)

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

주택을 건축할 때는 해당 토지의 용도지역을 정확히 파악하고, 그에 따른 건축 제한 사항을 준수하는 것이 중요합니다. 이를 통해 법적인 문제를 방지하고, 안전하고 효율적인 건축을 진행할 수 있습니다. 감사합니다!

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