농지증여·교환 절차

오늘은 농지 증여와 교환 절차에 관해 알아보려고 합니다. 농지 증여는 가족 간의 소중한 자산을 물려주거나, 농지 활용을 위해 다른 사람에게 양도하는 과정입니다.

이 과정에서 필요한 절차와 유의사항을 살펴보도록 하겠습니다. 계약서를 작성하고 검인받는 과정까지 저와 함께 확인해 보겠습니다.

"농지의 증여"

✅ 농지의 증여 : 당사자 일방이 무상으로 농지를 상대방에게 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 효력이 생깁니다. (【민법】제554조)

✔️ 증여계약은 당사자의 의사 합치만으로도 성립되지만, 농지와 같은 부동산을 증여할 때는 계약서를 작성하여 체결해야 증여를 원인으로 농지의 소유권을 이전할 수 있으며(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항), 증여계약의 당사자는 증여자와 수증자입니다.

✔️ 증여자는 증여하는 사람을, 수증자는 증여를 받는 사람을 말하며, 농지의 증여계약은 수증자가 일정한 의무를 부담하는 것을 조건으로 하는 부담부증여나 증여자의 사망으로 인해 효력이 발생하는 증여인 사인증여 등의 방식으로도 이루어질 수 있습니다. (민법 제561조 및 제562조)

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✅ 증여계약의 효과 : 증여계약에 따라 증여자는 농지를 수증자에게 주어야 할 채무를 부담하고 수증자는 이에 대응하는 채권을 취득합니다. (민법 제554조)

✔️ 따라서 증여자가 계약을 이행하지 않은 경우에는 수증자는 이행을 강제할 수 있으며, 또한 이행지체 그밖에 채무불이행이 있는 때에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 증여계약은 다음의 경우에 해제될 수 있습니다.

① 당사자의 구두합의는 있었으나 증여계약서를 작성하기 전(민법 제555조), ② 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄 행위가 있는 경우(민법 제556조 제1호)

③ 증여자에 대해서 부양의무가 있는 경우에 이를 이행하지 않는 경우(민법 제556조 제2호), ④ 증여계약 후에 증여자의 재산 상태가 현저히 변경되고 그 이행으로 생계에 중대한 영향을 미칠 경우(민법 제557조)

✔️ 매매계약과 달리 증여계약은 무상의 계약이므로 원칙적으로 증여자는 목적물에 흠결이 있더라도 담보책임을 지지 않습니다. 다만, 증여자가 그 흠결을 알고 수증자에게 고지하지 않은 때에는 담보책임을 집니다. (민법 제559조 제1항)

"부동산 증여계약서의 작성"

✅ 증여계약서의 기재사항 : 농지와 같은 부동산의 증여계약서는 다음과 같은 내용을 기재하여 직접 작성할 수 있습니다.

① 증여자와 수증자(이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호), ② 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등, ③ 증여의 합의 , ④ 소유권 이전과 인도, ⑤ 그 밖의 특약사항

✅ 증여계약서의 작성 요령 : 증여계약서의 작성요령은 다음과 같습니다.

① 증여계약 합의의 표시 → 증여계약서에, 계약의 내용이 증여계약임을 명시합니다. 통상은 증여자와 수증자는 다음과 같은 내용으로 증여계약을 체결한다고 기재합니다.

② 부동산의 표시 → 목적물을 특정하기 위해 증여계약서에 부동산의 표시를 기재하며, 부동산의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다.

✔️ 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 증여목적물을 특정하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 합니다.

③ 당사자의 표시 → 증여자와 수증자를 증여계약서에 기재합니다. 이때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재내용과 상대방이 일치하는 지를 확인해야 합니다. ④ 소유권 이전과 인도에 관한 사항 → 농지의 소유권 이전과 인도일을 기재합니다.

⑤ 그 밖의 특약사항 → 부담부 증여의 경우 그 부담의 내용, 소유권 이전의 비용 부담, ⑥ 날짜 및 서명날인 → 계약을 맺은 날짜를 기재하고 당사자의 명의 서명날인을 합니다.

✔️ 이때 대리인이 있는 경우에는 그가 대리인임을 표시하고 본인의 서명날인과 함께 대리인의 서명 날인도 기재합니다.

✅ 증여계약서의 검인 : 농지의 증여계약을 통해 농지의 소유권을 이전받으려는 수증자는 다음의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다. (부동산등기 특별조치법 제3조 제1항)

① 당사자, ② 목적 부동산, ③ 계약 연월일, ④ 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항, ⑤ 부동산중개업자가 있을 때는 부동산중개업자, ⑥ 계약의 조건이나 기한이 있을 때는 그 조건 또는 기한

"농지의 교환"

✅ 농지 교환의 개념 : 당사자 쌍방이 농지를 상호 이전할 것을 약정하는 계약을 말하고, 통상 교환계약은 목적물의 가격이 균등한 경우에 이루어지나, 균등하지 않은 경우에는 그 차액을 보충하기 위한 보충금이 지급되며, 보충금에 대해서는 매매대금에 관한 규정이 준용됩니다. (민법 제597조 및 제598조)

✔️ 교환계약은 당사자의 합의만으로도 성립하나 농지와 같은 부동산의 교환계약은 소유권 이전을 위해 교환계약서를 작성해야 합니다. (부동산등기 특별조치법 제3조)

✅ 교환계약의 효과 : 교환계약의 효력에 대해서 특별한 규정이 없으나 교환계약은 유상계약이므로 민법의 매매에 관한 규정이 준용됩니다. (민법 제567조) 따라서 교환계약을 체결하면 교환목적물에 대한 소유권의 이전과 그 목적물을 인도할 의무가 있습니다.

✔️ 이때 교환목적물이나 그 소유권에 흠결이 있는 때에는 목적물의 소유자는 담보책임을 지며, 교환계약의 의무를 고의·과실로 위반한 의무자는 이행강제, 채무불이행책임, 계약해제의 책임을 지게 됩니다. (민법 제567조)

"부동산 교환계약서의 작성"

✅ 교환계약서의 기재사항 : 농지와 같은 부동산의 교환계약서는 다음과 같은 내용을 기재하여 직접 작성할 수 있습니다.

① 당사자 2인(이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호), ② 교환목적물인 각 농지의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등, ③ 교환의 합의, ④ 소유권 이전과 인도, ⑤ 그 밖의 특약사항

✅ 교환계약서의 작성 요령 : 교환계약서의 작성 요령은 다음과 같습니다.

① 교환계약 합의의 표시 → 교환계약서에 계약의 내용이 교환계약임을 명시합니다. 통상은 갑과 을은 아래의 토지에 대하여 다음과 같은 내용으로 교환계약을 체결한다고 기재합니다.

② 농지의 표시 → 목적물을 특정하기 위해 교환계약서에 갑과 을의 부동산을 각각 기재합니다.

✔️ 농지의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 하며, 농지의 소재지, 지목과 그 면적과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 교환목적물의 특정 하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 합니다.

③ 당사자의 표시 → 당사자(갑, 을의 이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호)를 교환계약서에 기재합니다. 이때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재내용과 상대방이 일치하는지를 확인해야 합니다.

④ 소유권 이전과 인도에 관한 사항 → 농지의 소유권 이전에 관한 사항과 인도일을 기재합니다.

⑤ 그 밖의 특약사항 → 그 밖의 특약사항으로는 다음과 같은 것이 있습니다. 1) 보충금이 있을 때 보충금에 관한 사항, 2) 소유권 이전의 비용, 세금 등의 부담, 3) 손해배상의 특약

⑥ 날짜 및 서명날인 → 계약을 맺은 날짜를 기재하고 당사자의 명의 서명날인을 합니다. 이때 대리인이 있는 경우에는 그가 대리인임을 표시하고 본인의 서명날인과 함께 대리인의 서명 날인도 기재합니다.

✅ 교환계약서의 검인 : 농지의 교환계약을 통해 농지의 소유권을 이전받으려는 당사자는 다음의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다. (부동산등기 특별조치법 제3조 제1항)

① 당사자, ② 목적 부동산, ③ 계약 연월일, ④ 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항, ⑤ 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자, ⑥ 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한

자료출처 : 법제처

✍️ 마무리하며...

농지 증여와 교환은 복잡한 절차가 따르지만, 정확한 정보를 바탕으로 잘 준비한다면 문제없이 진행할 수 있습니다. 다음에도 유익한 정보를 가지고 찾아오겠습니다. 감사합니다!