농지매매계약 확인사항

오늘은 농지 매매 계약 시 확인해야 할 중요한 사항들에 관해 알아보겠습니다. 농지 매매를 계획하고 계신다면 반드시 체크해야 할 사항들이 많이 있습니다.

 

이번 포스팅을 통해 안전하고 효율적인 농지 매매를 위한 유용한 정보를 확인해 보겠습니다.

"부동산등기부의 확인"

 

✅ 부동산등기부의 확인 : 농지에 대한 매매계약을 체결하기 전에 매수인은 계약 목적물인 농지의 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 확인해야 합니다.

 

✔️ 매매 목적 농지에 저당권이 설정되어 있거나 가처분·가압류·가등기가 되어 있는 경우에도 매매계약은 유효하게 체결될 수 있으나, 이러한 농지는 경매의 위험이 있음을 유의해야 합니다.

 

✅ 부동산등기부 : 부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부를 말합니다.

 

✔️ 부동산등기부는 일반 국민에게 그 부동산의 표시와 권리관계에 관해 널리 알리는 공시의 역할을 하며, 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있습니다. (【부동산등기법】제14조 제1항)

 

✅ 부동산등기부의 편성 : 1필의 토지에 대해 1개의 등기기록을 두며, 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구를 둡니다. (부동산등기법 제15조)

 

✔️ 토지등기 기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란을 두며, 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란을 둡니다. (부동산등기규칙 제13조), 토지등기 기록의 양식은【부동산등기규칙 별지 제1호 양식】에 따릅니다. (부동산등기규칙 제13조 제3항)

 

✅ 부동산등기의 확인 방법 : 부동산등기를 확인하기 위해 부동산등기부를 열람하거나 부동산등기사항증명서의 발급을 신청할 수 있습니다.

 

✅ 부동산등기부의 열람 및 발급 : 누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록된 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있으며, 등기기록의 부속서류에 대해서는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다. (부동산등기법 제19조 제1항)

 

✔️ 등기사항의 전부 또는 일부에 대한 증명서의 발급 및 등기기록 또는 신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기소에서 신청서를 제출하는 방법과 인터넷을 이용하는 방법이 있습니다. (부동산등기규칙 제3절)

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"토지대장의 확인"

 

✅ 토지대장의 확인 : 농지의 매수인은 농지를 매입하기 전에, 대장과 부동산등기부에 그 토지의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.

 

✔️ 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 않는 경우 등기 신청은 각하되며, 등기사항에 변경이 있는 경우에는 부동산 표시의 변경등기를 해야 합니다. (부동산등기법 제29조 제11호, 제35조 및 부동산등기규칙 제72조)

 

✅ 토지대장 : 지적공부의 하나로 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 등록된 것을 말하며, 토지의 지목이 임야일 때에는 별도의 임야대장에 기재됩니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제19호)

 

✔️ 토지대장은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률【별지 제63호 서식】에서, 임야대장은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙【별지 제64호 서식】에서 확인할 수 있습니다.

 

✅ 대장의 열람 : 지적공부를 열람하거나 그 등본을 교부받으려는 사람은 해당 지적소관청에 그 열람 또는 발급을 신청해야 합니다. 정보처리시스템을 통해 기록·저장된 지적공부(지적도 및 임야도 제외)를 열람하거나, 그 등본을 발급받으려는 경우에는 특별자치시장, 시장·군수 또는 구청장이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있습니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제75조 제1항)

 

"토지이용계획확인서의 확인"

 

✅ 토지이용계획확인서 : 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시·군계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류이며, 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립 여부 등을 확인할 수 있습니다. (토지이용규제 기본법 제10조, 시행령 제9조 제1항, 시행규칙 제2조 및【시행규칙 별지 제2호 서식】)

 

✅ 토지이용계획확인서 발급 절차 : 토지이용계획확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인 신청서를 제출하여 발급받거나 정부24 홈페이지에서 발급받을 수 있으며, 토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.

 

✅ 농지전용허가의 가능 확인 : 농지를 전용하여 농지 이외의 목적으로 사용하기 위해 농지를 취득하려는 사람은 농지전용에 관해 협의하거나 농지전용허가를 받을 수 있는지를 확인하고 농지를 매수해야 합니다. (농지법 제34조 참조)

 

✅ 토지거래허가구역 내인 경우 토지거래 허가 가능 확인 : 농지가 토지거래허가구역 내에 위치한 경우 토지거래 허가를 받을 수 있는지를 행정관청에 문의해야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 참조)

 

"현장 조사"

 

✅ 현장 조사 : 부동산등기부와 대장의 일치 여부를 확인한 뒤에는 실제 농지가 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

✅ 현장 조사 시 확인사항 : 현장조사 시 확인사항은 다음과 같습니다. ① 실제 농경지로 이용되는지 여부, ② 지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는지 여부

 

③ 도로와 농지가 접하고 있는지 여부, ④ 지적상의 경계선과 현장의 경계선이 일치하는지 여부, ⑤ 부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는지 여부

 

⑥ 해당 농지의 주변환경 농로, 수로, 경지정리 여부 등 농업생산기반시설 정비 여부, ⑦ 상습 침수지역 여부, ⑧ 인근 농지로부터 피해 여부 등

 

"매매계약체결 시 확인사항"

 

✅ 매매계약체결 시 확인사항 : ① 농지 매매계약을 체결할 때 매수인은 매도인이 농지의 소유권자인지를 살펴야 합니다.

 

② 매수인이 농지를 취득할 수 있는 자격이 있는 사람인지를 확인합니다. ③ 매수인 또는 매도인의 대리인과 매매계약을 체결한 경우 대리인이 대리권을 가졌는지 확인해 보아야 합니다.

 

④ 개업공인중개사의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 해당 개업공인중개사가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결합니다.

 

"매매계약의 당사자"

 

✅ 매매계약의 당사자 : 매매계약을 체결하는 매도인과 매수인은 매매계약의 당사자이며, 매수인은 특히 매도인이 실제 소유자인지를 정확하게 확인해야 합니다.

 

✔️ 매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 자기 것인 양 매도하는 경우에는 권한 없는 자의 처분행위가 되므로 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.

 

✔️ 참고로 매매계약체결 시 매수하려는 부동산의 소유자로 등기된 자가 명의수탁자인 경우에는 추후 법적 분쟁의 소지가 있으므로 주의해야 합니다.

 

✔️ 부동산의 명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 금지됩니다. 즉, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되며, 명의신탁의 약정과 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 및 제4조)

 

✔️ 따라서 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있습니다.

 

✅ 농지취득자격증명의 확인 : 원칙적으로 농지는 자경 농민만이 소유할 수 있도록 하되 예외적으로 주말·체험 영농을 위한 농지의 소유 등 만이 허용되고 있으므로, 농지의 매수인은 자신이 농지취득 자격이 있는지를 행정관청에 확인하고 매매계약을 체결하는 것이 좋습니다. (농지법 제8조 제1항)

🎯 한국농어촌공사(농지은행사업)와의 농지매매 : 한국농어촌공사는 농지의 가격 및 거래 등에 관한 정보를 제공하고, 농지시장 안정과 농지이용의 효율성 증대를 위한 농지의 매입·매도·임대사업, 경영회생 지원을 위한 농지매입사업 및 농지의 임대 등의 수탁사업(농지은행사업)을 시행하고 있습니다.

✔️ 따라서 이러한 농지은행사업을 통하여 한국농어촌공사와 농지를 매매할 수 있습니다. 한편, 농지의 상속 등으로 농업경영을 하지 않는 자가 농지를 매도해야 하는 때에도 한국농어촌공사를 통해 농지를 매도할 수 있습니다.

✔️ 농지은행에 관한 자세한 내용은【☞ 농지은행 홈페이지 ☜】를 참고하시기 바랍니다. 

 

"대리인"

 

✅ 대리인의 개념 : 대리란 타인이 본인의 이름으로 법률행위를 하거나 또는 의사를 받음으로써 그 법률효과가 직접 본인에 관하여 생기는 제도를 말하며, 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 대리인이라고 합니다.

 

✔️ 매매계약 체결 과정에서 대리인은 매도인에 의해 선임될 수 있고, 매수인에 의해 선임될 수도 있으며, 양자 모두에 의해 선임될 수도 있습니다. 대리인이 행한 의사표시의 효과는 모두 직접 본인에게 귀속합니다. (민법 제114조)

 

✔️ 예를 들어 매수인이 대리인을 사용하여 매매계약을 체결한 경우, 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권, 대금지급채무 등의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매수인에게 귀속됩니다.

 

✅ 대리인과의 매매계약체결 : 매매계약 당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 하며, 이를 위해 계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장을 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.

 

✔️ 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 하며, 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않기 때문에 반드시 인감증명서가 첨부되어야 합니다.

➡️ 인감증명제도 : 행정관청에서 인감 신고자가 현재 사용하는 인감이 신고된 인감임을 증명해 주는 제도로서【☞ 대법원 2001. 7. 10. 선고 2000두2136 판결 ☜】, 재산권의 처분이나 채무 부담행위를 하는 때에 본인의 의사를 확인하기 위한 방법으로 사용되고 있습니다.

👉 인감증명을 받으려는 사람은 미리 그 주소 또는 주민등록법 제10조의3 제1항 단서 및 제19조 제3항에 따른 행정상 관리 주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고해야 합니다.

✔️ 다만, 미성년자는 법정대리인의 동의를 받아 신고해야 하고, 피한정후견인은 한정후견인의 동의를 받아 신고해야 하며, 피성년후견인은 성년후견인이 신고해야 합니다. (인감증명법 제3조 제1항)

👉 부부라도 상대방 명의 부동산의 처분과 관련하여 위임장 없이 대리할 수 없습니다.

 

✔️ 부부간에는 일상가사대리권이 인정되며, 이때 일상가사대리권이란 일상의 가사에서 부부가 서로에 대해 대리할 수 있는 것을 말합니다. (민법 제827조 및 제832조), 일상 가사의 범위는 부부공동체의 생활구조, 정도 그 부부의 생활 장소인 지역사회의 사회통념에 따라 결정됩니다.【☞ 대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결 ☜】

 

✔️ 따라서, 거주용 가옥의 임차와 같이 가족의 의식주에 관한 사무는 일상 가사의 범위에 포함되어 배우자가 상대방 배우자를 대리할 수 있으나, 상대방 명의의 부동산의 매각은 일상가사대리의 범위안에 포함되지 않습니다. 즉, 상대방 명의의 부동산의 매각에는 본인 명의의 위임장이 있어야 합니다.

 

"개업공인중개사"

 

✅ 개업공인중개사란 : 공인중개사란 공인중개사법에 따른 공인중개사 자격을 취득한 자를 말하며, 개업공인중개사란 공인중개사법에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말합니다. (공인중개사법 제2조 제2호 및 제4호)

 

✔️ 개업공인중개사는 매매계약의 당사자는 아니지만 부동산의 매도인이나 매수인과 부동산 중개계약을 통해 부동산 거래에 개입하게 되며, 부동산의 매매계약을 체결하려는 당사자는 시장·군수·구청장에게 등록된 중개사무소에서 매매계약을 체결하는 것이 안전합니다.

 

✔️ 개업공인중개사는 매도인이나 매수인 또는 양 당사자 모두와 부동산 중개에 관한 계약(일종의 위임계약)을 체결하며, 개업공인중개사는 중개의뢰의 내용에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리해야 할 의무를 부담합니다. (민법 제681조 및【☞ 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 ☜】)

 

✅ 개업공인중개사와의 중개계약의 체결 : 개업공인중개사와 부동산 중개에 관한 위임계약을 체결할 때는 개업공인중개사가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 중개에 관한 계약을 체결합니다. (공인중개사법 제17조 및 제30조 제3항)

 

✔️ 등록된 중개사무소인지의 여부는 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증 등으로 확인하면 되며, 보증보험 또는 공제에 가입했는지의 여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 확인하면 알 수 있습니다. (공인중개사법 제17조, 시행규칙 제10조 제1호, 제3호, 제4호)

 

➡️ 개업공인중개사의 의무 : 개업공인중개사는 부동산중개계약을 체결한 당사자에게 신의성실 및 비밀누설금지의무, 설명의무, 거래계약서 사본의 보존의무 및 허위계약서 작성 금지의무, 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무, 공제증서의 교부의무를 부담합니다. (공인중개사법 제25조, 제25조의2, 제29조 및 제30조 제5항)

 

✅ 개업공인중개사의 손해배상책임 : 개업공인중개사는 중개행위를 할 때 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. (공인중개사법 제30조 제1항)

 

✔️ 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. (공인중개사법 제30조 제2항)

 

✔️ 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정됩니다.【☞ 대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결 ☜】

 

✔️ 예를 들어, 부동산 매매계약 체결을 중개하고 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 개업공인중개사가 잔금 중 일부를 횡령한 경우, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우는 개업공인중개사가 손해배상의 책임을 지는 경우에 해당합니다.【☞ 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결 ☜】

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

오늘 포스팅을 통해 농지 매매 시 주의해야 할 사항에 관해 자세히 알아보았습니다. 다음에 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 즐거운 하루 보내세요!

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