농지 매매 계약 시 체크사항 내용 확인해 보세요!

오늘은 농지 매매 계약 시 확인해야 할 중요한 사항들에 관해 알아보겠습니다. 농지 매매를 계획하고 계신다면 반드시 체크해야 할 사항들이 많이 있습니다. 이번 포스팅을 통해 안전하고 효율적인 농지 매매를 위한 유용한 정보를 확인해 보겠습니다. 

 

"부동산등기부의 확인"

 

▣ 부동산등기부의 확인 : 농지에 대한 매매계약을 체결하기 전에 매수인은 계약 목적물인 농지의 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 확인해야 합니다. 매매 목적 농지에 저당권이 설정되어 있거나 가처분·가압류·가등기가 되어 있는 경우에도 매매계약은 유효하게 체결될 수 있으나, 이러한 농지는 경매의 위험이 있음을 유의해야 합니다.

 

▣ 부동산등기부 : 부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부를 말합니다. 부동산등기부는 일반 국민에게 그 부동산의 표시와 권리관계에 관해 널리 알리는 공시의 역할을 하며, 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있습니다. (부동산등기법 제14조 제1항)

 

▣ 부동산등기부의 편성 : 1필의 토지에 대해 1개의 등기기록을 둡니다. 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구를 둡니다. (부동산등기법 제15조)

 

토지등기 기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란을 둡니다. (부동산등기규칙 제13조 제1항)

 

갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란을 둡니다. (부동산등기규칙 제13조 제2항), 토지등기 기록의 양식은 부동산등기규칙 별지 제1호 양식에 따릅니다. (부동산등기규칙 제13조 제3항)

 

▣ 부동산등기의 확인 방법 : 부동산등기를 확인하기 위해 부동산등기부를 열람하거나 부동산등기사항증명서의 발급을 신청할 수 있습니다.

 

▣ 부동산등기부의 열람 및 발급 : 누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록된 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류에 대해서는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다. (부동산등기법 제19조 제1항)

 

등기사항의 전부 또는 일부에 대한 증명서의 발급 및 등기기록 또는 신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기소에서 신청서를 제출하는 방법과 인터넷을 이용하는 방법이 있습니다. (부동산등기규칙 제3절)

 

"토지대장의 확인"

 

▣ 토지대장의 확인 : 농지의 매수인은 농지를 매입하기 전에, 대장과 부동산등기부에 그 토지의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.

 

신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 않는 경우 등기 신청은 각하됩니다. 등기사항에 변경이 있는 경우에는 부동산 표시의 변경등기를 해야 합니다. (부동산등기법 제29조 제11호, 제35조 및 부동산등기규칙 제72조)

 

▣ 토지대장 : 지적공부의 하나로 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 등록된 것을 말합니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제64조 제1항)

 

토지의 지목이 임야일 때에는 별도의 임야대장에 기재됩니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제19호), 토지대장은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 별지 제63호 서식에서, 임야대장은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제64호 서식에서 확인할 수 있습니다.

 

▣ 대장의 열람 : 지적공부를 열람하거나 그 등본을 교부받으려는 사람은 해당 지적소관청에 그 열람 또는 발급을 신청해야 합니다. 정보처리시스템을 통해 기록·저장된 지적공부(지적도 및 임야도 제외)를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 경우에는 특별자치시장, 시장·군수 또는 구청장이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있습니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제75조 제1항)

 

"토지이용계획확인서의 확인"

 

▣ 토지이용계획확인서 : 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시·군계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류입니다. (토지이용규제 기본법 제10조, 토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제1항, 토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 및 토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호 서식)

 

토지이용계획확인서에서 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립 여부 등을 확인할 수 있습니다.

 

▣ 토지이용계획확인서 발급 절차 : 토지이용계획확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인 신청서를 제출하여 발급받거나 정부24 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다. (토지이용규제 기본법 제10조, 토지이용규제 기본법 시행령 제9조), 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.

 

▣ 농지전용허가의 가능 확인 : 농지를 전용하여 농지 이외의 목적으로 사용하기 위해 농지를 취득하려는 사람은 농지전용에 관해 협의하거나 농지전용허가를 받을 수 있는지를 확인하고 농지를 매수해야 합니다. (농지법 제34조 참조)

 

▣ 토지거래허가구역 내인 경우 토지거래 허가 가능 확인 : 농지가 토지거래허가구역 내에 위치한 경우 토지거래 허가를 받을 수 있는지를 행정관청에 문의해야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 참조)

 

"현장 조사"

 

▣ 현장 조사 : 부동산등기부와 대장의 일치 여부를 확인한 뒤에는 실제 농지가 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

▣ 현장 조사 시 확인사항 : 현장조사 시 확인사항은 다음과 같습니다. ① 실제 농경지로 이용되는지 여부, ② 지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는지 여부, ③ 도로와 농지가 접하고 있는지 여부, ④ 지적상의 경계선과 현장의 경계선이 일치하는지 여부,

 

⑤ 부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는지 여부, ⑥ 해당 농지의 주변환경 농로, 수로, 경지정리 여부 등 농업생산기반시설 정비 여부, ⑦ 상습 침수지역 여부, ⑧ 인근 농지로부터 피해 여부 등

 

"매매계약체결 시 확인사항"

 

▣ 매매계약체결 시 확인사항 : ① 농지 매매계약을 체결할 때 매수인은 매도인이 농지의 소유권자인지를 살펴야 합니다. ② 매수인이 농지를 취득할 수 있는 자격이 있는 사람인지를 확인합니다. ③ 매수인 또는 매도인의 대리인과 매매계약을 체결한 경우 대리인이 대리권을 가졌는지 확인해 보아야 합니다.

 

④ 개업공인중개사의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 해당 개업공인중개사가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결합니다.

 

"매매계약의 당사자"

 

▣ 매매계약의 당사자 : 매매계약을 체결하는 매도인과 매수인은 매매계약의 당사자입니다. 매도인은 물건을 파는 사람을, 매수인은 물건을 사는 사람을 말합니다.

 

매수인은 특히 매도인이 실제 소유자인지를 정확하게 확인해야 합니다. 매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 자기 것인 양 매도하는 경우에는 권한 없는 자의 처분행위가 되므로 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.

 

참고로 매매계약체결 시 매수하려는 부동산의 소유자로 등기된 자가 명의수탁자인 경우에는 추후 법적 분쟁의 소지가 있으므로 주의해야 합니다.

 

부동산의 명의신탁은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 금지됩니다. 즉, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되며, 명의신탁의 약정과 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 및 제4조)

 

따라서 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있습니다.

 

▣ 농지취득자격증명의 확인 : 원칙적으로 농지는 자경 농민만이 소유할 수 있도록 하되 예외적으로 주말·체험 영농을 위한 농지의 소유 등 만이 허용되고 있으므로, 농지의 매수인은 자신이 농지취득 자격이 있는지를 행정관청에 확인하고 매매계약을 체결하는 것이 좋습니다. (농지법 제8조 제1항)

※ 한국농어촌공사(농지은행사업)와의 농지매매 : 한국농어촌공사는 농지의 가격 및 거래 등에 관한 정보를 제공하고, 농지시장 안정과 농지이용의 효율성 증대를 위한 농지의 매입·매도·임대사업, 경영회생 지원을 위한 농지매입사업 및 농지의 임대 등의 수탁사업(농지은행사업)을 시행하고 있습니다. (한국농어촌공사 및 농지관리기금법 제10조 제1항 제4호의2)

따라서 이러한 농지은행사업을 통하여 한국농어촌공사와 농지를 매매할 수 있습니다. 한편, 농지의 상속 등으로 농업경영을 하지 않는 자가 농지를 매도해야 하는 때에도 한국농어촌공사를 통해 농지를 매도할 수 있습니다.

 

"대리인"

 

▣ 대리인의 개념 : 대리란 타인이 본인의 이름으로 법률행위를 하거나 또는 의사를 받음으로써 그 법률효과가 직접 본인에 관하여 생기는 제도를 말합니다. 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 대리인이라고 합니다.

 

매매계약 체결 과정에서 대리인은 매도인에 의해 선임될 수 있고, 매수인에 의해 선임될 수도 있으며, 양자 모두에 의해 선임될 수도 있습니다. 대리인이 행한 의사표시의 효과는 모두 직접 본인에게 귀속합니다. (민법 제114조)

 

예를 들어 매수인이 대리인을 사용하여 매매계약을 체결한 경우, 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권, 대금지급채무 등의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매수인에게 귀속됩니다.

 

▣ 대리인과의 매매계약체결 : 매매계약 당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 합니다. 이를 위해 계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장을 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.

 

위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

 

인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않기 때문에 반드시 인감증명서가 첨부되어야 합니다.

※ 인감증명제도는 행정관청에서 인감 신고자가 현재 사용하는 인감이 신고된 인감임을 증명해 주는 제도로서(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000두2136 판결), 재산권의 처분이나 채무 부담행위를 하는 때에 본인의 의사를 확인하기 위한 방법으로 사용되고 있습니다.

※ 인감증명을 받으려는 사람은 미리 그 주소 또는 주민등록법 제10조의3 제1항 단서 및 제19조 제3항에 따른 행정상 관리 주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고해야 합니다. 다만, 미성년자는 법정대리인의 동의를 받아 신고해야 하고, 피한정후견인은 한정후견인의 동의를 받아 신고해야 하며, 피성년후견인은 성년후견인이 신고해야 합니다. (인감증명법 제3조 제1항)

※ 부부라도 상대방 명의 부동산의 처분과 관련하여 위임장 없이 대리할 수 없습니다.

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부부간에는 일상가사대리권이 인정됩니다. 이때 일상가사대리권이란 일상의 가사에서 부부가 서로에 대해 대리할 수 있는 것을 말합니다. (민법 제827조 및 제832조), 일상 가사의 범위는 부부공동체의 생활구조, 정도 그 부부의 생활 장소인 지역사회의 사회통념에 따라 결정됩니다. (대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결)

 

따라서, 거주용 가옥의 임차와 같이 가족의 의식주에 관한 사무는 일상 가사의 범위에 포함되어 배우자가 상대방 배우자를 대리할 수 있으나, 상대방 명의의 부동산의 매각은 일상가사대리의 범위안에 포함되지 않습니다. 즉, 상대방 명의의 부동산의 매각에는 본인 명의의 위임장이 있어야 합니다.

 

"개업공인중개사"

 

▣ 개업공인중개사란 : 공인중개사란 공인중개사법에 따른 공인중개사 자격을 취득한 자를 말합니다. (공인중개사법 제2조 제2호), 개업공인중개사란 공인중개사법에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말합니다. (공인중개사법 제2조 제4호)

 

개업공인중개사는 매매계약의 당사자는 아니지만 부동산의 매도인이나 매수인과 부동산 중개계약을 통해 부동산 거래에 개입하게 되며, 부동산의 매매계약을 체결하려는 당사자는 시장·군수·구청장에게 등록된 중개사무소에서 매매계약을 체결하는 것이 안전합니다.

 

개업공인중개사는 매도인이나 매수인 또는 양 당사자 모두와 부동산 중개에 관한 계약(일종의 위임계약)을 체결합니다. 따라서 개업공인중개사는 중개의뢰의 내용에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리해야 할 의무를 부담합니다. (민법 제681조 및 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결)

 

▣ 개업공인중개사와의 중개계약의 체결 : 개업공인중개사와 부동산 중개에 관한 위임계약을 체결할 때는 개업공인중개사가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 중개에 관한 계약을 체결합니다. (공인중개사법 제17조 및 제30조 제3항)

 

등록된 중개사무소인지의 여부는 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증 등으로 확인하면 됩니다. (공인중개사법 제17조, 공인중개사법 시행규칙 제10조 제1호 및 제3호)

 

보증보험 또는 공제에 가입했는지의 여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 확인하면 알 수 있습니다. (공인중개사법 시행규칙 제10조 제4호)

 

※ 개업공인중개사의 의무 : 개업공인중개사는 부동산중개계약을 체결한 당사자에게 신의성실 및 비밀누설금지의무, 설명의무, 거래계약서 사본의 보존의무 및 허위계약서 작성 금지의무, 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무, 공제증서의 교부의무를 부담합니다. (공인중개사법 제25조, 제25조의2, 제29조 및 제30조 제5항)

 

▣ 개업공인중개사의 손해배상책임 : 개업공인중개사는 중개행위를 할 때 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. (공인중개사법 제30조 제1항)

 

개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. (공인중개사법 제30조 제2항)

 

어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정됩니다. (대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결)

 

예를 들어, 부동산 매매계약 체결을 중개하고 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 개업공인중개사가 잔금 중 일부를 횡령한 경우, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우는 개업공인중개사가 손해배상의 책임을 지는 경우에 해당합니다. (대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결)

 

오늘 포스팅을 통해 농지 매매 시 주의해야 할 사항에 관해 자세히 알아보았습니다. 다음에 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 즐거운 하루 보내세요!

2024.06.20 - [부동산정보/기타부동산정보] - 농지 취득 방법의 종류(매매·증여·교환·상속) 내용 확인해 보세요!

농지 취득 방법의 종류(매매·증여·교환·상속) 내용 확인해 보세요!