농지 매매 계약서 작성과 부동산실거래가격의 신고 내용 확인해 보세요!

오늘 포스팅에서는 농지 매매 계약서 작성과 부동산 실거래가격 신고에 관해 알아보겠습니다. 농지 매매는 여러 가지 법적  제재가 있기 때문에 절차와 규정에 맞게 매매 계약서를 꼼꼼히 작성하고 실거래가격을 정확히 신고하는 것이 중요합니다. 이번 포스팅을 통해 관련 절차를 정확하게 이해하고 안전한 농지 매매를 진행하시기 바랍니다.

 

"매매계약서"

 

▣ 매매계약 : 매매계약은 원래 매도인과 매수인 사이 매매의 합의만으로도 체결될 수 있습니다. 그러나 부동산을 거래할 때는 매매계약서를 꼼꼼히 작성해야 불필요한 법적 분쟁을 미리 막을 수 있습니다.

 

▣ 매매계약서의 기재사항 : 매매계약서는 일반적으로 표준매매계약서를 사용하지만, 다음과 같은 내용의 기재만 있으면 직접 작성하는 것도 가능합니다.

 

① 매도인과 매수인(이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호), ② 농지의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등, ③ 매매대금(계약금, 중도금, 잔금의 액수 및 지급일자), ④ 소유권이전과 인도, ⑤ 계약의 해제, ⑥ 그 밖의 특약사항

 

▣ 매매계약서 양식 : 부동산 매매계약을 체결할 때 필요한 표준매매계약서 및 그 밖의 매매계약서 양식은 다음과 같습니다. 서울중앙지방법원은 일반적이고 전형적인 계약의 경우 법률 전문가의 도움 없이도 쉽게 작성할 수 있는 계약서 양식을 게시하고 있습니다. 이에 관한 자세한 사항은 서울중앙지방법원-민원-생활속의 계약서를 참조하시기 바랍니다.

 

"매매계약서의 작성 요령"

 

▣ 매매계약 합의의 표시 : 매매계약서에 계약의 내용이 매매계약임을 명시합니다. 통상은 매도인과 매수인은 다음과 같은 내용으로 매매계약을 체결한다고 기재합니다.

 

▣ 부동산의 표시 : 매매목적물을 특정하기 위해 매매계약서에 부동산의 표시를 기재합니다. 부동산의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다. 따라서 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 매매목적물의 특정 하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

▣ 당사자의 표시 : 매도인과 매수인을 매매계약서에 기재합니다. 이때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재내용과 상대방이 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

매도인은 원칙적으로 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람을 기재합니다. 다만, 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임하는 경우에 대리인의 명의로 매매계약서를 작성하는 경우에도 매매계약은 유효합니다.

 

매도인 또는 매수인이 개인이 아닌 회사(법인)인 경우, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재합니다.

 

▣ 매매대금 : 매매대금과 그 지급날짜를 정확히 기재합니다. 매매대금은 그 총액과, 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 기재하는 것이 보통입니다.

 

▣ 소유권 이전과 인도에 관한 사항 : 원칙적으로 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주어야 합니다. 다만, 이를 따로 정할 수도 있습니다.

 

▣ 계약의 해제 : 계약금만을 주고받은 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 계약금을 포기해야 하고, 매도인은 계약금의 2배를 반환해야 합니다. 그 밖의 계약사항을 위반하는 경우 일정한 요건 하에 계약이 해제된다는 것을 약정할 수도 있습니다.

 

▣ 그 밖의 특약사항 : 이 외에 특별히 정하는 사항을 구체적이고 자세하게 기재합니다.

 

▣ 날짜 및 서명날인 : 계약을 맺은 날짜를 기재하고, 당사자 명의의 서명을 날인합니다. 이때, 대리인이 있는 경우 본인의 명의와 그 대리인의 명의를 병기할 수 있습니다. 계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 당사자가 각각 원본을 보관함으로써 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

"계약금의 교부"

 

▣ 계약금의 의의 : 부동산 매매계약을 체결할 때, 통상 당사자의 한쪽이 상대방에게 금전 그 밖의 유가물(有價物)을 교부합니다. 이때 지급하는 금전 그 밖의 유가물을 계약금이라 하고, 계약금을 교부하는 계약을 계약금 계약이라 합니다. 매수인은 통상 매매대금의 10퍼센트의 금액을 계약금으로 교부하는데, 이는 매매대금에 산입됩니다.

 

▣ 계약금 계약의 효과 : 계약금이 지급되면 계약금은 매매계약체결의 증거가 됩니다. 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 그 밖의 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부받은 자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제565조 제1항)

 

당사자가 채무를 불이행한 경우, 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고, 계약금을 교부받은 자는 배액을 배상할 것을 매매계약서에 특별히 명시하여 정한 때에는 손해배상액을 미리 정한 것과 같은 성질을 가집니다.

 

▣ 거래상 실례 : 통상 많이 사용되는 표준매매계약서에는 명시적으로 매수인이 매도인에게 중도금을 주기 전까지(중도금을 정하지 않은 경우에는 잔금을 주기 전까지) 매도인은 매수인에게 계약금의 2배를 주고 이 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다고 특약하는 조항을 넣고 있습니다.

 

그러나 계약서에 이러한 명시적인 조항이 들어가 있지 않더라도, 계약금의 교부만으로 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제565조 제1항)

 

"부동산 실거래가격 신고의무"

 

▣ 부동산 거래 신고의무제도 : 부동산 거래 등의 신고 및 허가에 관한 사항을 정하여 투명한 부동산 거래 질서를 확립하기 위하여 부동산의 실제거래가격을 신고하는 제도를 말합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제1조 참조)

 

▣ 신고의무 : 농지를 매매한 경우 거래 당사자는 계약체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격으로 부동산 소재지 관할 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함)·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고해야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 본문)

 

위에도 불구하고 거래 당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조에 따라 단독으로 신고할 수 있습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제2항)

 

개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 때에는 해당 개업공인중개사가 이를 신고(공동으로 중개하는 경우에는 공동으로 신고)해야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제3항)

 

※ 국토교통부 부동산거래관리시스템 홈페이지에서 인터넷으로 신고할 수 있습니다.

 

신고된 부동산 거래가격은 허위 신고 여부 등에 대해 가격검증을 거치게 되며, 거래내역 및 검증 결과는 국세청 및 시·군·구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용됩니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제5조 참조)

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▣ 신고의무의 위반 : 농지 매매 계약을 체결하지 않았음에도 불구하고 거짓으로 신고하는 경우에는 3천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제1항 제1호)

 

부동산 실거래가격을 신고하지 않은 경우(공동 신고를 거부한 경우를 포함)에는 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 제1호)

 

개인 공인중개사에게 농지매매 계약 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 경우에는 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제2항 제2호)

 

농지매매 신고를 거짓으로 한 경우에는 해당 부동산 등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항)

 

이번 포스팅을 통해 농지 매매 계약서 작성과 실거래가격 신고의 중요성에 관해 자세히 알아보았습니다. 지금까지 함께해 주셔서 감사합니다. 다음 포스팅에서 뵙겠습니다.

2024.06.20 - [부동산정보/기타부동산정보] - 농지 매매 계약 시 체크사항 내용 확인해 보세요!

농지 매매 계약 시 체크사항 내용 확인해 보세요!