농지 교환 관련 세금(취득세·인지세·농어촌특별세·지방교육세·양도소득세) 내용 확인해 보세요!

오늘 포스팅에서는 농지 교환과 관련된 세금 정보를 소개해 드리겠습니다. 농지를 교환할 때는 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세, 양도소득세와 같은 다양한 세금이 부과됩니다. 이 포스팅을 통해 이러한 세금의 개념과 계산 방법을 이해하고 준비하실 수 있도록 도와드리겠습니다.

 

"취득세"

 

▣ 취득세의 개념 : 부동산의 취득에 대해 해당 부동산의 소재지인 지방자치단체(특별시·광역시·도)에서 그 취득자에게 부과하는 지방세를 말하며, 취득세의 산정은 다음과 같습니다. (지방세기본법 제8조, 지방세법 제7조 제1항 및 제8조 제1항 제1호)

 

취득세 = 농지의 취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율

취득세는 과세 물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립합니다. (지방세기본법 제34조 제1항 제1호), 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 다만 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함함)으로 합니다. (지방세법 제10조 제1항)

 

취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하며, 다만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 지방세법 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다. (지방세법 제10조 제2항)

 

교환을 통해 농지를 취득하는 경우 취득세의 표준세율은 취득 물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 30으로 합니다. (지방세법 제11조 제1항 제7호 가목), 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있습니다. (지방세법 제14조)

 

▣ 신고·납부하는 경우 : 취득세 과세물건을 취득한 사람은 농지를 취득한 날(토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말함)부터 60일 이내에 해당 시장·군수 또는 구청장에게 과세표준에 따라 산출한 세액을 신고하고 납부해야 합니다.

 

이때 그 취득이 상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월) 이내에 신고하고 납부하면 됩니다. (지방세법 제20조 제1항)

 

취득세를 신고하려는 사람은 취득세 신고서[주택 취득을 원인으로 신고하려는 경우에는 부표를 포함(지방세법 시행규칙 별지 제3호 서식)]에 다음 ①의 서류 및 ②부터 ⑤까지의 서류 중 해당하는 서류를 첨부하여 납세지를 관할하는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다. (지방세법 시행령 제33조 제1항 및 지방세법 시행규칙 제9조 제1항)

 

① 매매계약서, 증여계약서, 부동산거래계약신고필증 또는 법인 장부 등 취득가액 및 취득일 등을 증명할 수 있는 서류 사본 1부, ② 지방세특례제한법 시행규칙 별지 제1호 서식의 지방세 감면 신청서 1부, ③ 지방세법 시행규칙 별지 제4호 서식의 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증 사본 1부,

 

④ 지방세법 시행규칙 별지 제8호 서식의 취득세 비과세 확인서 1부, ⑤ 근로소득 원천징수영수증 또는 소득금액증명원 1부, ⑥ 사실상의 잔금 지급일을 확인할 수 있는 서류(사실상의 잔금 지급일과 계약상의 잔금 지급일이 다른 경우만 해당함) 1부

 

취득세를 납부하려는 사람은 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증(지방세법 시행규칙 별지 제4호 서식)으로 해당 지방자치단체의 금고 또는 지방세수납대행기관(지방회계법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에 따라 지방자치단체 금고업무의 일부를 대행하는 금융회사 등을 말함)에 납부해야 합니다. (지방세법 시행령 제33조 제3항 및 지방세법 시행규칙 제9조 제2항)

 

▣ 무신고·납부 지연 등에 대한 가산세 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 산출세액 또는 그 부족 세액에 지방세기본법 제53조부터 제55조까지에 따른 무신고가산세 또는 과소신고가산세와 납부지연가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 부과·징수합니다. (지방세법 제21조 제1항)

 

① 취득세 납세의무자가 지방세법 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우, ② 지방세법 제10조 제5항부터 제7항까지의 규정에 따른 과세표준이 확인된 경우

 

"인지세"

 

▣ 인지세의 개념 : 국내에서 부동산 취득과 관련하여 계약서 그 밖의 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우 납부해야 하는 세금을 말합니다. (인지세법 제1조 제1항), 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있습니다. (인지세법 제1조 제2항)

 

▣ 납부방법 : 국내 농지 취득과 관련한 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 증서의 기재금액별 인지세액에 해당하는 종이 문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다. (인지세법 제3조 제1항 및 제8조 제1항 본문)

 

인지세액에 해당하는 금액을 납부하고 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 인지세를 납부한 사실을 표시함으로써 종이 문서용 전자수입인지를 붙이는 것을 대신할 수 있습니다. (인지세법 제8조 제1항 단서)

 

▣ 인지세액 : 농지와 같은 부동산 소유권 이전에 대한 증서(소유권 이전에 관한 등기 또는 등록신청 시에 제출하는 계약서 등 등기원인 서류)의 기재금액별 인지세액은 다음과 같습니다. (인지세법 제3조 및 인지세법 시행규칙 제3조)

 

기재금액	세액
1천만원 초과~3천만원 이하	2만원
3천만원 초과~5천만원 이하	4만원
5천만원 초과~1억원 이하	7만원
1억원 초과~10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

 

※ 이때 부동산의 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액은 그 이전(移轉)의 대가액을 말하며, 이전과 관련된 비용은 포함되지 않습니다. (인지세법 시행규칙 제8조 제1호)

 

"농어촌특별세·지방교육세"

 

▣ 농어촌특별세·지방교육세 : ① 지방세법·지방세특례제한법 및 조세특례제한법에 따라 감면을 받는 취득세의 감면세액에 100분의 20을 곱하여 계산한 금액과 ② 지방세법 제11조에 따른 표준세율을 100분의 2로 적용하여 지방세법·지방세특례제한법 및 조세특례제한법에 따라 산출한 취득세액에 100분의 10을 곱하여 계산한 금액을 농어촌특별세로 납부합니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호 및 제6호)

 

취득세를 납부할 때는 지방세법 제151조에서 정한 과세표준과 세율에 따라 산출한 금액을 지방교육세로 납부해야 합니다. (지방세법 제150조 제1호 및 제151조)

 

"양도소득세"

 

▣ 양도소득세의 개념 : 자산의 양도로 인해 발생하는 소득에 부과되는 세금을 말합니다.

 

① 양도란 → 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다. (소득세법 제88조 제1호 전단), ② 양도소득이란 → 매매·교환계약을 통한 재산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 말합니다. (소득세법 제94조)

 

납부의무의 성립 시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산(즉, 잔금을 완불)한 날로 합니다.

 

이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외합니다. (소득세법 제98조 및 소득세법 시행령 제162조)

 

▣ 양도소득금액 : 양도소득금액은 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 그 밖의 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 합니다. (소득세법 제95조 제1항)

 

양도차익을 산정함에 있어 양도가액이 실지 거래가액에 의할 때는 취득가액도 실지 거래가액에 따르고, 양도가액이 기준시가에 의할 때는 취득가액도 기준시가에 따릅니다. (소득세법 제100조 제1항)

 

① 그 밖의 필요경비란 → 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가하여 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외), 자본적 지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다. (소득세법 제97조)

 

② 장기보유특별공제액이란 → 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함)에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 다음에 규정된 보유 기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말합니다. (소득세법 제95조 제2항)

 

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 6
4년 이상 5년 미만	100분의 8
5년 이상 6년 미만	100분의 10
6년 이상 7년 미만	100분의 12
7년 이상 8년 미만	100분의 14
8년 이상 9년 미만	100분의 16
9년 이상 10년 미만	100분의 18
10년 이상 11년 미만	100분의 20
11년 이상 12년 미만	100분의 22
12년 이상 13년 미만	100분의 24
13년 이상 14년 미만	100분의 26
14년 이상 15년 미만	100분의 28
15년 이상	100분의 30

 

다만 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우 그 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음에 따른 보유 기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산합니다. (소득세법 제95조 제2항 단서 및 소득세법 시행령 제159조의4)

 

보유기간	공제율
3년 이상 4년 이하	100분의 12
4년 이상 5년 이하	100분의 16
5년 이상 6년 이하	100분의 20
6년 이상 7년 이하	100분의 24
7년 이상 8년 이하	100분의 28
8년 이상 9년 이하	100분의 32
9년 이상 10년 이하	100분의 36
10년 이상	100분의 40

【양도소득세의 필요경비 계산 특례】

거주자가 양도일부터 소급하여 10년(등기부에 기재된 소유기간) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인 관계가 소멸한 경우를 포함하되, 사망으로 혼인 관계가 소멸한 경우는 제외) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 농지 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음의 기준을 적용합니다. (소득세법 제97조의2 제1항 및 제3항)

① 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 소득세법 제97조 제1항 제1호에 따른 금액으로 함

② 소득세법 제97조 제1항 제2호에 따른 필요경비에는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 같은 호에 따른 금액을 포함함, ③ 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입함

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 농지를 증여받은 경우로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에는 특례규정이 적용되지 않습니다. (소득세법 제97조의2 제2항 제1호)

 

▣ 양도소득과세표준의 계산 : 양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제(연간 250만 원)를 한 금액으로 합니다. (소득세법 제92조 제2항 및 제103조 제1항)

 

▣ 양도소득세의 세율 : 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다. (소득세법 제104조 제1항)

 

구분	양도소득세율
보유기간 1년 미만	양도소득 과세표준의 100분의 50
보유기간 1년 이상 2년 미만	양도소득 과세표준의 100분의 40
보유기간 2년 이상	1200만원 이하	과세표준의 6퍼센트
	1200만원 초과 4600만원 이하	72만원+(1200만원을 초과하는 금액의 15퍼센트)
	4600만원 초과 8800만원 이하	582만원+(4600만원을 초과하는 금액의 24퍼센트)
	8800만원 초과 1억5000만원 이하	1590만원+(8800만원을 초과하는 금액의 35퍼센트)
	1억5000만원 초과 3억원 이하	3760만원+(1억5000만원을 초과하는 금액의 38퍼센트)
	3억원 초과 5억원 이하	9,460만원 + (3억원을 초과하는 금액의 40퍼센트)
	5억원 초과	1억 7,460만원 + (5억원을 초과하는 금액의 42퍼센트)
비사업용 토지	소득세법 제104조 제1항 제8호에 따른 세율
미등기양도자산	양도소득 과세표준의 100분의 70

 

소득세법 제104조의2에 따른 지정지역에 있는 비사업용토지를 양도하는 경우에는 위의 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용합니다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경에는 보유기간 2년 이상의 세율에 100분의 10을 더한 세율, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우의 세율 또는 보유기간이 1년 미만인 경우의 세율 중 높은 세율을 적용합니다. (소득세법 제104조 제4항 제3호)

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▣ 분할납부 : 거주자로서 예정신고납부 또는 확정신고납부에 따라 납부할 세액이 각각 1천만 원을 초과하는 자는 그 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있으며, 이에 따라 분할납부할 수 있는 세액은 다음과 같습니다. (소득세법 제112조 및 소득세법 시행령 제175조)

 

① 납부할 세액이 2천만 원 이하인 때는 1천만 원을 초과하는 금액, ② 납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 때에는 그 세액의 100분의 50 이하의 금액

※ 농지 취득과 관련하여 발생하는 국세는 <국세상담센터>를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.
● 전화상담 : 전국 어디서나 국번 없이 126 (운영시간 평일 9:00~18:00)
● 인터넷 상담 : 국세청 홈택스-상담/제보

※ 농지 취득과 관련하여 발생하는 지방세는 <위택스>를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.
● 전화상담 : (정부민원안내콜센터) 전국 어디서나 국번 없이 110
● 인터넷 상담 : 위택스 고객센터

 

자료출처 : 법제처

 

여러분이 농지 교환 시 필요한 절차를 잘 준비하고, 세금 문제를 원활하게 처리할 수 있기를 바랍니다. 감사합니다!

2024.06.26 - [부동산정보/기타부동산정보] - 농지 매수인 세금(취득세·인지세·농어촌특별세·지방교육세)과 매도인 세금(양도소득세·지방소득세) 내용 확인해 보세요!

농지 매수인 세금(취득세·인지세·농어촌특별세·지방교육세)과 매도인 세금(양도소득세·지방