경매 매각대금 지급 절차

오늘은 매수인의 매각대금 지급 절차에 관해 알아보도록 하겠습니다. 매각대금 지급은 경매 절차에서 매우 중요한 단계로, 이를 잘 이해하고 준비하는 것이 성공적인 경매 투자의 핵심입니다.

 

이번 포스팅에서는 매각대금 지급기한부터 지급방법까지, 그리고 대금을 지급하지 못할 경우의 처리 절차에 관해 설명하겠습니다.

 

"매각대금의 지급"

 

▣ 매각대금 지급기한의 통지 : 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날(단, 경매사건기록이 상소법원에 있는 경우에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날)로 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다. (민사집행법 제142조 제1항 및 민사집행규칙 제78조)

 

매수인은 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 합니다. (민사집행법 제142조 제2항)

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▣ 매각대금의 지급방법 : 매각대금을 지급하려면 사건담임자(여기서는 법원담당공무원)로부터 법원보관금납부명령서를 교부받아 법원 지정 취급점에 매각대금을 납부하고 법원보관금영수증서를 교부받습니다. (법원보관금취급규칙 제9조 제3항, 제10조 제1항)

 

※ 법원별 지정 취급점은【법원보관금취급규칙의 시행에 따른 업무처리지침 별표 1】에서 확인할 수 있습니다.

 

매수신청보증으로 금전을 제공한 경우에는 그 금액을 제외한 금액만 매각대금으로 지급하면 됩니다.

 

매수신청보증으로 금전 외의 것을 제공하고 그 보증액을 뺀 나머지 금액만 매각대금으로 지급한 경우에는 법원이 보증을 현금화해서 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자(연 12%)에 충당하고,

 

모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정해 매수인이 낼 수 있도록 합니다. (민사집행법 제142조 제3항부터 제5항까지, 민사집행규칙 제75조 및 제80조 제1항 전단)

 

※ 매수신청보증을 현금화하는 경우에는 보증을 제공한 사람이 그 현금화에 드는 비용을 부담합니다. (민사집행규칙 제80조 제1항 후단)

 

매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수할 수도 있고, 배당표의 실시에 관해 매각대금의 한도에서 관계 채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음해서 채무를 인수할 수 있습니다.

 

이 경우 매수인이 인수한 채무에 대해 이의가 제기되면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다. (민사집행법 제143조 제1항 및 제2항)

 

한편, 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다.

 

만일, 매수인이 배당받아야 할 금액에 대해 이의가 제기되면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다. (민사집행법 제143조 제2항 및 제3항)

▣ 매각대금의 지급 효과 : 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매의 목적인 권리를 취득하며(민사집행법 제135조), 매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보는 매각허가결정의 등기사항증명서를 붙여 다음의 등기를 촉탁해야 합니다. (민사집행법 제144조 제1항)

 

1) 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 2) 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 3) 경매개시결정등기를 말소하는 등기

 

차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되므로, 즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있으며(민사집행법 제142조 제6항), 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 열어 채권자에게 배당을 실시합니다. (민사집행법 제145조)

 

"매각대금의 미지급"

 

▣ 차순위매수신고인에 대한 매각허가 여부의 결정 : 매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않은 경우에 차순위매수신고인이 있으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정해야 합니다.

 

그러나 대금지급기한(매수인이 제공한 금전 외의 매수신청보증을 현금화하고 매각대금 충당에 모자라는 차액을 지급하도록 정한 기한을 말함)을 다시 정한 경우에는 그렇지 않으며, 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있으면 매수인은 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다. (민사집행법 제137조 제1항 및 제2항)

▣ 재매각 : 매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 대금지급기한까지 대금을 전부 지급하지 않았고, 차순위매수신고인이 없는 경우에는 법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명해야 하며, 재매각 절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다. (민사집행법 제138조 제1항 및 제2항)

 

매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자(연 12%) 및 절차 비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다.

 

한편, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받고도 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다. (민사집행법 제138조 제3항 및 민사집행규칙 제75조)

▣ 전의 매수인도 재매각 절차에 참여할 수 있나요? → 재매각 절차는 대금지급기한까지 매수인이 대금을 지급하지 않아 실시되는 절차이므로 전의 매각 절차에서 매수인으로 결정된 사람은 재매각 절차에 참여할 수 없습니다. (민사집행법 제138조 제4항)

전의 매수인은 재매각 절차에 참여할 수 없는 외에도 매수신청보증의 반환을 요구할 수 없습니다. (민사집행법 제138조 제4항) 다만, 재매각 절차가 취소되거나 경매신청이 취하된 경우에는 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

오늘 포스팅에서 설명해 드린 매각대금 지급 절차를 잘 숙지하시면 경매 과정에서 불필요한 실수를 줄이고, 성공적인 결과를 얻으실 수 있을 것입니다. 감사합니다!

2024.08.12 - [부동산정보/기타부동산정보] - 부동산 경매 시 매각허가결정에 대한 즉시항고 여부 내용 확인해 보세요!

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