입찰자격과 입찰종류(기일·기간입찰)

오늘 포스팅에서는 부동산 경매 입찰에 참여할 수 있는 자격과 입찰의 종류에 관해 알아보겠습니다. 오늘 포스팅 정보를 통해 입찰 절차를 이해하고, 성공적인 경매 참여를 준비할 수 있을 것입니다.

이제 입찰에 참여할 수 있는 자격과 참여할 수 없는 경우, 그리고 입찰 방법에 관해 알아보겠습니다. 이 글을 통해 경매 입찰 절차를 보다 쉽게 이해하실 수 있기를 바랍니다.

"입찰 참여가 불가능한 사람"

▣ 입찰 참여의 제한 : 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 입찰에 참여할 수 없습니다. (민법 제5조, 민사집행법 제138조 제4항, 민사소송법 제41조, 제50조 및 민사집행규칙 제59조)

1) 법정대리인의 동의 없는 미성년자, 2) 채무자, 3) 매각 절차에 관여한 집행관, 4) 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인 또는 소속 감정평가사), 5) 매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관, 6) 재매각 사건인 경우 전 매수인

※ 매각장소의 질서유지를 위해 집행관이 다음의 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 입찰하지 못하도록 할 수 있습니다. (민사집행법 제108조)

1) 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 2) 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 3) 위 1 또는 2의 행위를 교사한 사람

4) 민사집행 절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람 : 형법 제136조, 형법 제137조, 형법 제140조, 형법 제140조의2, 형법 제142조, 형법 제315조, 형법 제323조, 형법 제324조, 형법 제324조의2, 형법 제324조의3, 형법 제324조의4, 형법 제324조의5, 형법 제324조의6, 형법 제325조, 형법 제326조 및 형법 제327조

※ 위계 또는 위력이나 그 밖의 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처합니다. (형법 제315조)

이 외에도 법원은 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관해서는 매수신청을 할 수 있는 사람을 정해진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있습니다. (민사집행규칙 제60조)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 경매 뜻과 종류·대상, ◈ 부동산 경매 절차, ◈ 경매 입찰 전 확인사항, ◈ 경매로 인수·말소되는 권리(저당권·가압류·지상권·전세권·유치권), ◈ 부동산 경매정보 확인방법

◈ 부동산경매 권리관계 확인방법, ◈ 경매물건 종류별 권리분석 방법, ◈ 경매 기일입찰 절차, ◈ 경매 기간입찰 절차, ◈ 경매물건 보호 조치와 매각허가 결정

◈ 매각허가결정에 대한 즉시항고 절차, ◈ 경매 매각대금 지급 절차, ◈ 경매 소유권 취득과 세금납부, ◈ 경매시 소유권 방어 조치 방법(인도명령·명도소송)

▣ 입찰을 본인이 하지 않고 대리로 할 수 있나요? → 입찰에 본인이 직접 참여하지 못할 경우 대리인이 본인을 대리해서 입찰에 참여할 수 있습니다.

이 경우 대리인에게 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 주어야 하며, 대리인의 신분증과 도장도 필요합니다. (출처 : 대법원 법원경매정보【☞ 보러가기 ☜】이용안내 FAQ)

▣ 개업공인중개사(구 공인중개업자)를 통해서 매수신청이나 입찰을 할 수 있나요? → 개업공인중개사는 민사집행법에 따른 경매 및 국세징수법 그밖의 법령에 따른 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있습니다. (공인중개사법 제14조 제2항)

그러나 개업공인중개사라고 해서 모두 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있는 것은 아닙니다. 법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사만이 이를 할 수 있으므로, 매수신청을 위임하려는 경우에는 중개사무소에 게시된 매수신청대리인등록증 등을 확인하시기 바랍니다.

법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사에게 위임할 수 있는 행위는 다음과 같습니다. (공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제2조)

1) 매수신청 보증의 제공, 2) 입찰표의 작성 및 제출, 3) 차순위매수신고, 4) 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위, 5) 공유자의 우선매수신고

6) 구임대주택법(법률 제13499호로 전면 개정되기 전의 것) 제22조에 따른 임차인의 임대주택 우선매수신고

7) 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위

매수신청대리인이 된 개업공인중개사는 매수신청대리를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인해 위임인에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. (공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 제11조 제1항)

"부동산 경매의 입찰 방법"

▣ 부동산 경매의 입찰 방법 : 입찰 방법에는 호가경매, 기일입찰, 기간입찰의 세 종류가 있으며(민사집행법 제103조 제2항 및 제268조), 부동산 경매의 경우 기일입찰 또는 기간입찰의 방법으로 매각하는 것을 원칙으로 합니다.

입찰 방법은 부동산 경매를 집행하는 법원이 정하는 방법에 따르기 때문에(민사집행법 제103조 제1항 및 제268조), 입찰하려는 부동산이 어떤 입찰 방법을 따르는지는 매각기일의 공고내용에서 확인할 수 있습니다. (민사집행법 제106조 제2호)

※ 매각기일의 공고는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체【http://www.courtauction.go.kr/】를 통해 확인할 수 있습니다. (민사집행법 제104조 제1항, 제268조 및 민사집행규칙 제11조 제1항)

▣ 기일입찰 : 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰 절차를 말하며, 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재해서 집행관에게 제출합니다.

개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그중 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다. (민사집행법 제103조 제3항, 제115조 제1항 및 민사집행규칙 제65조 제2항)

▣ 기간입찰 : 입찰자가 1주일 ~ 1개월의 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고, 매각기일에 개찰하는 방식으로 진행되는 입찰 절차를 말합니다. (민사집행법 제103조 제2항·제3항, 민사집행규칙 제68조 및 제69조)

기간입찰은 정해진 입찰기간 내에 입찰표를 직접 또는 등기우편으로 제출하면 되므로 기일입찰과 달리 출석할 필요가 없으며, 개찰은 입찰기간이 끝난 후 1주일 내에 매각기일을 정해서 실시하는데, 입찰자는 이 개찰절차에 출석할 수 있습니다. (민사집행법 제103조 제3항, 민사집행규칙 제65조 제2항, 제68조, 제69조 및 제71조)

▣ 호가경매가 무엇인가요? → 호가경매란 입찰자가 호가경매기일에 출석해서 매수신청 금액을 서로 올려 부르는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다. (민사집행법 제103조 제2항·제3항 및 민사집행규칙 제72조 제1항)

호가경매에서 매수신청을 한 사람, 즉 매수가격을 부른 사람은 더 높은 가격을 부르는 사람이 없으면 최고가매수신고인으로 결정됩니다. (민사집행법 제103조 제3항 및 민사집행규칙 제72조 제2항·제3항)

현재 법원의 부동산 경매는 기일입찰 또는 기간입찰의 방법을 원칙으로 하므로, 호가경매 방법은 이용되지 않고 있습니다. (부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 제3조 제1항)

자료출처 : 법제처

이렇게 해서 경매 입찰에 참여할 수 있는 자격과 입찰 방법에 관해 알아보았습니다. 각자의 상황에 맞는 입찰 방법을 선택하고, 법적으로 제한되는 경우를 잘 숙지하여 준비된 경매 참여를 할 수 있기를 바랍니다. 감사합니다!