부동산경매 권리관계 확인방법

이번 포스팅에서는 경매 물건의 권리분석과 현장조사의 필요성에 관해 자세히 알아보겠습니다. 경매 물건의 매수인으로 결정되면 매각대금을 모두 지급한 후 소유권을 취득하게 되지만, 말소되지 않는 권리들은 매수인이 부담하게 됩니다.

따라서 권리분석과 현장조사를 철저히 하여 인수하게 될 권리가 무엇인지 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 그럼, 경매 물건의 등기기록, 건축물대장, 토지대장 등을 확인하는 방법과 현장조사 시 유의해야 할 사항을 함께 알아보도록 하겠습니다.

"권리분석 및 현장조사의 필요성"

▣ 경매 물건의 권리분석 및 현장조사 : 경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 되고, 이와 동시에 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되며, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담하게 됩니다. (【민사집행법】제135조 및 제144조 제1항)

경매받은 물건에 말소되지 않는 권리가 남아있으면(예를 들어, 전세권이 인수되는 경우 등) 매수인이 그 물건에 대해 권리를 완전히 행사하는 것이 어려울 수 있습니다.

그러나 법원이 비치하는 매각물건명세서, 감정평가서만으로는 물건을 취득할 때 인수되는 권리가 있는지 확인하기 쉽지 않습니다. 따라서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등으로 권리 여부를 확인하고, 입찰 참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

법정지상권, 유치권에 관한 사항 등은 부동산등기기록 등의 공적 기록을 통해서 드러나지 않기 때문에 추후 매수인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다.

따라서 권리분석이 끝난 후에는 현장을 직접 방문해서 권리 사항을 다시 점검하고, 부동산의 보존상태, 입지, 주변 여건 등을 살피는 것이 좋습니다.

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◈ 경매 뜻과 종류·대상, ◈ 부동산 경매 절차, ◈ 경매 입찰 전 확인사항, ◈ 경매로 인수·말소되는 권리(저당권·가압류·지상권·전세권·유치권), ◈ 부동산 경매정보 확인방법

◈ 경매물건 종류별 권리분석 방법, ◈ 입찰자격과 입찰종류(기일·기간입찰), ◈ 경매 기일입찰 절차, ◈ 경매 기간입찰 절차, ◈ 경매물건 보호 조치와 매각허가 결정

◈ 매각허가결정에 대한 즉시항고 절차, ◈ 경매 매각대금 지급 절차, ◈ 경매 소유권 취득과 세금납부, ◈ 경매시 소유권 방어 조치 방법(인도명령·명도소송)

"부동산등기기록의 확인"

▣ 부동산등기기록에서 확인할 수 있는 사항 : 부동산등기기록은 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 기록으로 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어 있습니다. (부동산등기법 제15조 제1항)

부동산등기기록에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권, 지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기·압류등기·가압류등기·가처분등기 등에 관한 사항이 기재되므로, 해당 물건에 현재 설정된 권리가 무엇인지, 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 아니면 인수되는지를 확인할 수 있습니다. (부동산등기법 제3조, 제34조, 제40조 및 제48조)

부동산등기기록은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되며, 각각에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다.

① 표제부 → 표제부는 토지등기기록의 표제부와 건물등기기록의 표제부로 구성되며, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예, 00 아파트 101동)에 대한 표제부와 개개의 건물(예, 00 아파트 101동 101호)에 대한 표제부로 구성됩니다. (부동산등기법 제34조, 제40조, 부동산등기규칙 제13조 및 제14조 제1항)

표제부에서는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 확인할 수 있습니다. (부동산등기법 제34조 및 제40조)

【표제부 보는 법】
부동산등기기록의 표제부는 다음과 같이 구성되어 있습니다. (부동산등기규칙 제13조 제1항 및 제14조 제2항)

1) 토지 표제부 : 가) 표시번호 : 등기한 순서를 알 수 있습니다. 나) 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜입니다. 다) 소재지번 : 토지가 위치하고 있는 토지의 소재지를 알 수 있습니다.

라) 지목 : 토지의 사용목적(예를 들어 대지, 공장용지, 학교용지, 임야 등)을 알 수 있습니다. 마) 면적 : 토지의 전체면적을 알 수 있습니다. 바) 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인, 지번 변경 등의 내용을 알 수 있습니다.

2) 건물 표제부 : 가) 표시번호, 나) 접수, 다) 소재지번, 라) 건물번호 : 해당 건물에 대한 건물번호를 알 수 있습니다. 마) 건물내역 : 건물의 구조, 지분, 층수, 용도, 면적을 알 수 있습니다. 바) 등기원인 및 기타사항

3) 집합건물 표제부 : 집합건물의 표제부는 1동의 건물에 대한 표제부와 전유부분에 대한 표제부로 구성됩니다.

1동의 건물의 표시에 대한 표제부는 1동의 건물의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시로 구성되며, 해당 전유부분에 대한 표제부는 전유부분인 건물의 표시와 대지권의 표시로 이루어집니다. 다만, 대지권이 설정되어 있지 않으면 대지권의 표시는 생략합니다.

가) 대지권 종류 : 대지권의 대상이 되는 권리(예를 들어, 소유권대지권, 임차권대지권 등)를 알 수 있습니다. 나) 대지권 비율 : 1동의 건물이 속한 전체 토지 중에서 해당 전유부분이 차지하는 지분비율을 알 수 있습니다.

② 갑구 → 갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. (부동산등기법 제15조 제2항)

갑구에서는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

【 갑구 보는 법】
부동산등기기록의 갑구는 다음과 같이 구성되어 있습니다. (부동산등기규칙 제13조 제2항)

가) 순위번호 : 등기한 순서대로 표시합니다. 이란에 기재된 순위번호에 의해 갑구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다. 나) 등기목적 : 등기의 내용을 알 수 있습니다.

다) 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다. 라) 등기원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다. 마) 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

③ 을구 → 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있습니다. (부동산등기법 제15조 제2항)

을구에서는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권과 그 설정 및 변경 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

【을구 보는 법】
부동산등기기록의 을구는 다음과 같이 구성되어 있습니다. (부동산등기규칙 제13조 제2항)

가) 순위번호 : 등기한 순서대로 표시합니다. 이란에 기재된 순위번호에 의해 을구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다. 나) 등기목적 : 등기의 내용을 알 수 있습니다.

다) 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다. 라) 등기원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다. 마) 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

▣ 부동산등기기록의 열람 또는 부동산등기사항증명서의 발급 : 부동산등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부에 관해서는 소정의 수수료만 내면 누구든지 열람을 청구할 수 있습니다. (부동산등기법 제19조)

부동산등기기록의 열람은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능)나 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다.

부동산 등기사항의 전부 또는 일부에 대한 증명서인 등기사항증명서 역시 수수료만 내면 누구나 발급받을 수 있으며, 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해서도 발급받을 수 있습니다.

【부동산등기기록에 기재되는 권리에 관한 설명】
부동산등기기록에는 소유권에 관한 사항 외에도 각종 권리사항이 기재되어 있는데, 그 권리의 내용은 다음과 같습니다.

1) 가등기 : 종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것일 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다. (부동산등기법 제88조 및 제91조)

2) 가처분 : 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다. (민사집행법 제300조)

3) 가압류 : 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다. (민사집행법 제276조)

4) 저당권 : 채권자가 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하며(민법 제356조), 경매 물건이 매각되면 저당권은 그 순위번호와 관계없이 모두 소멸됩니다. (민사집행법 제91조 제2항)

5) 전세권 : 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제303조)

경매 물건이 매각되면 전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다. 그러나 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 매각으로 소멸하여 매수인에게 인수되지 않습니다. (민사집행법 제91조 제3항 및 제4항)
6) 지상권 : 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제279조)

지상권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있습니다. 경매 물건이 매각되면 지상권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다. (민사집행법 제91조 제3항 및 제4항)

7) 지역권 : 통행, 일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말합니다. (민법 제291조)

지역권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있습니다. 경매 물건이 매각되면 지역권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다. (민사집행법 제91조 제3항 및 제4항)

8) 권리질권 : 동산 외의 재산권을 목적으로 하는 질권을 말합니다. (민법 제345조)

9) 채권담보권 : 채권자가 채무자로부터 채권의 변제를 확보하기 위해서 저당권으로 채권을 담보하는 것을 말합니다. (민법 제348조)

10) 임차권 : 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제618조)

※ 예고등기 제도의 폐지 : 기존 등기의 원인 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 다른 사람이 그 소송 사실을 알 수 있게 법원이 촉탁해서 이루어지는 예고등기 제도는 부동산등기법(법률 제10580호)이 개정됨에 따라 2011년 10월 13일부터폐지되었습니다.

2011년 10월 13일 이전에 이미 이루어진 예고등기는 기존의 말소 절차에 따라 말소되므로 유의하시기 바랍니다.

"건축물대장의 확인"

▣ 건축물대장에서 확인할 수 있는 사항 : 건축물대장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축 정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물과 그 대지의 현황 및 건축물의 구조내력에 관한 정보를 표시해 놓은 공적 장부입니다. (건축법 제38조 제1항)

건축물대장에서는 건축물의 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물의 현황, 오수정화시설 및 사용 용도 등을 확인할 수 있습니다.

▣ 건축물대장의 열람 : 건축물대장 등기사항증명서는 해당 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받거나 열람할 수 있습니다. (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조)

건축물대장 등기사항증명서를 발급받거나 열람할 때는 건축물대장의 표제부 또는 표제부의 전체면 또는 건물현황도 등에서 필요한 부분을 선택해서 신청해야 하며, 건축물현황도는 건축물소유자에 한해 본인임을 확인한 경우에만 인터넷을 통해 발급하거나 열람하게 할 수 있습니다.

또한, 건축물대장 등기사항증명서를 발급받거나 열람하려는 사람은 수수료를 납부해야 합니다. (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조 제9항)

"토지대장의 확인"

▣ 토지대장에서 확인할 수 있는 사항 : 토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자 등을 기재해 놓은 공적 장부입니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제71조 및 시행규칙 제68조 제1항)

토지대장에서는 위의 사항 외에도 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기 여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등을 확인할 수 있습니다.

▣ 토지대장의 열람 : 토지대장은 해당 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받거나 열람할 수 있습니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제75조 및 시행규칙 제74조)

"토지이용계획 확인서의 확인"

▣ 토지이용계획 확인서에서 확인할 수 있는 사항 : 토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용을 기재해 놓은 서류입니다. (토지이용규제 기본법 제10조 제1항, 시행령 제9조 제4항)

토지이용계획 확인서에서는 해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제사항 등(예를 들어 재개발, 도로개설 여부 등)을 확인할 수 있습니다.

▣ 토지이용계획 확인서의 발급 : 토지이용계획 확인서는 시·군·구청이나 정부24 홈페이지【☞ 보러가기 ☜】에서 발급받을 수 있으며, 토지이음 홈페이지【☞ 보러가기 ☜】에서도 열람할 수 있습니다. (토지이용규제 기본법 제10조)

"현장조사"

▣ 현장조사 : 부동산등기기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 열람한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 상태, 하자 여부 및 실거래가격 등을 확인하고, 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.

특히, 현장조사에서는 각종 공적 기록 또는 서류에서 드러나지 않은 사항이 있는지를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 유치권의 경우 따로 등기되지 않으므로 이 권리의 설정 여부는 반드시 현장조사를 통해서 확인해야 합니다.

※ 유치권에 관한 자세한 내용은 제 블로그 (경매로 인수·말소되는 권리【☞ 보러가기 ☜】)에서 확인할 수 있습니다.

현장조사를 할 때는 권리에 관한 사항 외에도 해당 물건이 자신의 경매 목적에 맞는지 등을 확인해야 합니다.

예를 들어, 음식점 창업을 목적으로 상가건물을 입찰하려는 경우에는 현장조사에서 주변 입지·상권 등에 관한 사항을 살펴볼 필요가 있으며, 주택을 입찰하려는 경우에는 서류상의 거주관계와 실제 거주관계가 동일한지(아니라면 현재 거주자가 어떤 권원에 의해 점유하고 있는지)를 살펴보는 것이 좋습니다.

※ 기준시가, 공시지가 등 부동산 관련 시가는 국토교통부 (부동산공시가격알리미【☞ 보러가기 ☜】)에서 조회할 수 있습니다.

자료출처 : 법제처

이번 포스팅을 통해 부동산 경매에서 등기기록과 대장 확인, 현장조사의 중요성을 알아보았습니다. 경매 참여 전에 철저한 준비를 통해 성공적인 입찰을 준비하시길 바랍니다. 감사합니다!