경매 기간입찰 절차

오늘은 부동산 경매의 입찰 방법의 하나인 기간입찰 절차와 방법에 관해 알아보겠습니다. 기간입찰은 기일입찰과는 달리 입찰 기간 내에 입찰표를 제출하는 방식으로 진행되며, 입찰 참여자에게 보다 유연한 접근이 가능합니다.

이번 포스팅에서는 기간입찰의 세부 절차와 주의사항에 관해 자세히 설명드리겠습니다. 이 글을 통해 경매 절차를 더욱 명확하게 이해하고, 성공적인 입찰에 한 걸음 더 다가가시길 바랍니다.

"입찰표의 작성"

▣ 기간입찰 참여자의 입찰표 기재내용 : 기간입찰에 참여하려는 사람은 기간입찰표를 작성해야 하는데, 그 기재내용은 다음과 같습니다. (【민사집행규칙】제62조 제2항부터 제6항까지 및 제71조)

1) 사건번호와 부동산의 표시, 2) 입찰자의 이름과 주소, 3) 대리인을 통해 입찰을 하는 경우에는 대리인의 이름과 주소, 4) 입찰가격 → 입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시할 수 없습니다. (민사집행규칙 제62조 제2항 후단)

예를 들어, 입찰가격을 100,000,000원의 형식으로 기재하는 것은 가능하지만, 최고가매수인이 제출한 금액의 1.2배라고 기재하는 것은 불가능합니다. 5) 공동으로 입찰하는 경우에는 각자의 지분

※ 입찰표는 한번 제출하면 철회·변경·교환이 허용되지 않습니다. 또한, 기재사항이 정확하지 않으면 개찰에서 제외될 수 있으므로 신중히 작성해야 하며, 기간입찰표, 기간입찰봉투, 입금증명서, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록은 법원 집행과 및 집행관 사무실에 비치되어 있습니다.

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 경매 뜻과 종류·대상, ◈ 부동산 경매 절차, ◈ 경매 입찰 전 확인사항, ◈ 경매로 인수·말소되는 권리(저당권·가압류·지상권·전세권·유치권), ◈ 부동산 경매정보 확인방법

◈ 부동산경매 권리관계 확인방법, ◈ 경매물건 종류별 권리분석 방법, ◈ 입찰자격과 입찰종류(기일·기간입찰), ◈ 경매 기일입찰 절차, ◈ 경매물건 보호 조치와 매각허가 결정

◈ 매각허가결정에 대한 즉시항고 절차, ◈ 경매 매각대금 지급 절차, ◈ 경매 소유권 취득과 세금납부, ◈ 경매시 소유권 방어 조치 방법(인도명령·명도소송)

"매수신청보증의 제공 및 입찰 서류의 제출"

▣ 매수신청보증의 제공 : 입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정할 수도 있음)을 매수신청의 보증으로 제공해야 하며, 매수신청보증은 다음의 방법으로 제공할 수 있습니다. (민사집행규칙 제70조 및 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제16조 제1항)

1) 입금증명서, 2) 보증서

* ① 입금증명서란 → 법원의 예금계좌에 일정액의 금전을 입금했다는 내용으로 금융기관이 발행한 증명서를 말하며,

② 보증서란 → 은행 등이 입찰자를 위해 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 입찰자와 은행 등 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서(경매보증보험증권)를 말합니다.

매수신청보증의 제공을 다음과 같이 한 경우에는 입찰이 무효로 되므로 유의하시기 바랍니다. (【부동산등에 대한 경매절차 처리지침】제37조 제4항 및 별지 5)

【입찰 무효사유】

● 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우
● 보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우
● 보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우
● 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우
● 지급보증위탁계약상의 보증인이 은행법에 따른 금융기관 또는 보증보험업의 허가를 받은 보험회사가 아닌 경우

▣ 입찰 서류의 준비 : 기간입찰표의 작성이 끝나면 다음의 서류와 함께 기간입찰봉투에 넣어 봉함한 후, 기간입찰봉투의 겉면에 매각기일을 적습니다. (민사집행규칙 제69조, 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제18조 및 제19조)

1) 입금증명서 또는 보증서, 2) 매수신청인의 자격 증명을 위한 다음의 서류

가) 개인이 입찰하는 경우에는 주민등록등·초본, 나) 법인의 대표자 등이 입찰하는 경우에는 법인등기사항증명서, 다) 법정대리인이 입찰하는 경우에는 가족관계증명서, 라) 임의대리인이 입찰하는 경우에는 대리위임장,

마) 인감증명서(본인서명사실확인서와 전자본인서명확인서의 발급증 포함), 변호사·법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우에는 인감증명서 첨부 생략 가능, 바) 2인 이상이 공동입찰하는 경우에는 공동입찰신고서, 공동입찰자목록

▣ 입찰 서류의 제출 : 기간입찰봉투는 집행관에게 직접 제출하거나 등기우편으로 제출할 수 있으며(민사집행규칙 제69조 및 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제18조),

관할 집행관 사무실은 대법원 법원경매정보 홈페이지 이용안내란의 집행기관【☞ 보러가기 ☜】)에서 확인할 수 있습니다.

기간입찰봉투를 집행관에게 직접 제출하려는 경우에는 입찰기간 중의 평일 9:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 사이에 집행관 사무실에 접수하고 입찰봉투접수증을 교부받습니다. 만일, 정해진 접수시간에 제출하지 못한 경우에는 당직근무자에게 제출할 수도 있습니다.

또한, 기간입찰봉투를 우편으로 제출하려는 경우에는 입찰기간 개시일 00:00부터 종료일 24:00까지 접수되어야 합니다. (민사집행규칙 제69조 및 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제21조)

【흠결사항 처리기준】

기간입찰표나 기간입찰봉투에 흠이 있으면 어떻게 처리되나요? → 기간입찰표나 기간입찰봉투에 흠이 있으면 접수가 되지 않을 수 있으며, 접수가 되더라도 개찰에서는 제외될 수 있으니 기간입찰표를 작성하고 등기우편으로 부칠 때까지 세심한 주의가 필요합니다.

기간입찰표와 기간입찰봉투 및 첨부 서류에 흠이 있는 경우에는 다음과 같이 처리됩니다.

기간입찰표의 유·무효 처리기준 (부동산등에 대한 경매절차 처리지침 별지 4)
흠결사항	처리기준
매각기일을 적지 않거나 잘못 적은 경우	입찰봉투의 기재에 따라 그 매각기일의 것임을 특정할 수 있으면 개찰에 포함
사건번호를 적지 않은 경우	입찰봉투, 보증서, 입금증명서 등 첨부서류의 기재에 따라 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함
매각물건이 여러 개인데, 물건번호를 적지 않은 경우	개찰에서 제외. 다만, 물건의 지번·건물의 호수 등을 적거나 보증서, 입금증명서 등 첨부서류의 기재에 따라 특정할 수 있는 경우에는 개찰에 포함
입찰자 본인 또는 대리인의 이름을 적지 않은 경우	개찰에서 제외. 다만, 고무인·인장 등이 선명해서 용이하게 판독할 수 있거나, 대리인의 이름만 기재되어 있으나 위임장·인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함
입찰자 본인과 대리인의 주소·이름이 함께 적혀 있지만(이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 붙어 있지 않은 경우	개찰에서 제외
입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있고 위임장이 붙어 있지만, 대리인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외
위임장이 붙어 있고, 대리인의 주소·이름이 적혀 있으나, 입찰자 본인의 주소·이름이 적혀 있지 않은 경우	개찰에서 제외
한 사건에서 동일인이 입찰자 본인인 동시에 다른 사람의 대리인이거나, 동일인이 2인 이상의 대리인을 겸하는 경우	쌍방의 입찰을 개찰에서 제외
입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 이름이 위임장 기재와 다른 경우	이름이 다른 경우에는 개찰에서 제외. 이름이 같고 주소만 다른 경우에는 개찰에 포함
입찰자가 법인인 경우 대표자의 이름을 적지 않은 경우(날인만 있는 경우도 포함)	개찰에서 제외. 다만, 법인등기사항증명서로 그 자리에서 자격을 확인할 수 있거나, 고무인·인장 등이 선명하며 용이하게 판독할 수 있는 경우에는 개찰에 포함
입찰자 본인 또는 대리인의 이름 다음에 날인이 없는 경우	개찰에 포함
입찰가격의 기재를 정정한 경우	정정인 날인 여부를 불문하고, 개찰에서 제외
입찰가격의 기재가 불명확한 경우(예, 5와 8, 7과 9, 0과 6 등)	개찰에서 제외
보증금액의 기재가 없거나 그 기재된 보증금액이 매수신청보증과 다른 경우	보증서 또는 입금증명서에 따라 정해진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함
보증금액을 정정하고 정정인이 없는 경우	보증서 또는 입금증명서에 의해 정해진 매수신청보증 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함
하나의 물건에 대해 같은 사람이 여러 장의 입찰표 또는 입찰통부를 제출한 경우	입찰표 모두를 개찰에서 제외
보증의 제공방법에 관한 기재가 없거나 기일입찰표를 작성·제출한 경우	개찰에 포함
위임장은 붙어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 붙어 있지 않은 경우, 위임장과 인감증명서의 인영이 다른 경우	개찰에서 제외. 다만, 변호사, 법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우 인감증명서가 붙어 있지 않더라도 개찰에 포함
매각물건이 여러 개인데 입찰표에는 물건번호를 특정해서 기재했으나 보증서에는 물건번호 기재가 누락된 경우	집행법원이 정한 보증금액과 비교해서 해당 매각물건에 관해 발행된 보증서라는 것이 명백한 경우 개찰에 포함
입금증명서와 함께 붙어 있는 법원보관금 영수필통지서에 보관금종류가 기간입찰 매수신청보증금으로 기재되어 있지 않고 경매예납금 등으로 기재된 경우	개찰에 포함하고, 집행관은 취급점에 법원보관금 종류 정정 통지서를 작성해서 즉시 통지하고 납입 여부를 확인

기간입찰봉투의 유·무효 처리기준 (부동산등에 대한 경매절차 처리지침 별지 1)
흠결사항	처리기준
기간입찰봉투가 입찰기간 개시 전 제출된 경우	① 직접 제출 : 접수하지 않음, ② 우편 제출 : 입찰기간 개시일까지 보관하다가 개시일에 접수
입찰봉투가 입찰기간 종료 후 제출된 경우	① 직접 제출 : 접수하지 않음, ② 우편 제출 : 접수는 하나, 개찰에는 불포함
입찰봉투가 봉인되지 않은 경우	① 직접 제출 : 봉인해서 제출하도록 함, ② 우편 제출 : 접수는 하되, 개찰에는 불포함. 다만, 날인만 누락된 경우에는 개찰에 포함
비치된 입찰봉투 이외의 봉투가 사용된 경우	① 직접 제출 : 접수하지 않음, ② 우편 제출 : 개찰에 포함
입찰봉투에 매각기일의 기재가 없는 경우	① 직접 제출 : 접수하지 않음, ② 우편 제출 : 접수는 하되, 개찰에는 불포함
입찰봉투가 등기우편 이외의 방법으로 송부된 경우	접수는 하되, 개찰에는 불포함
입찰표가 입찰봉투에 넣어지지 않고 우송된 경우	접수는 하되, 개찰에는 불포함
입찰봉투가 집행관 이외의 사람을 수취인으로 해서 우송된 경우	접수하고, 그중 입찰봉투가 봉인된 채로 집행관에게 회부된 경우에 한해 개찰에 포함
입찰봉투가 법원에 접수되어 집행관 등에게 회부된 경우	① 법원에 접수된 일시가 입찰기간 내인 경우 개찰에 포함, ② 법원에 접수된 일시가 입찰기간을 지난 경우 접수는 하되, 개찰에는 불포함
집행관 등 또는 법원직원이 입찰봉투를 착오로 개찰기일 전 개봉한 경우	즉시 다시 봉한 후 개찰에 포함
집행관 등이나 법원 이외의 사람에게 제출된 경우	접수는 하되, 개찰에는 불포함
접수인과 기간입찰접수부 등재 없이 입찰함에 투입된 경우	개찰에 불포함

첨부서류 등에 흠이 있는 경우의 처리기준 (부동산등에 대한 경매절차 처리지침 별지 2)
흠결사항	처리기준
입금증명서 또는 보증서, 법인등기사항증명서, 가족관계증명서, 공동입찰자목록이 같은 입찰봉투에 함께 봉함되지 않고 별도로 제출된 경우	① 직접 제출 : 접수하지 않음, ② 우편 제출 : 접수하되, 개찰에 불포함
입금증명서 또는 보증서, 법인등기사항증명서, 가족관계증명서, 공동입찰자목록이 누락된 경우	개찰에 불포함
주민등록등·초본이 누락되거나 발행일이 입찰기간 만료일 전 6개월을 초과하는 경우	개찰에 포함
대표자나 관리인의 자격 또는 대리인의 권한을 증명하는 서면으로서 관공서에서 작성하는 증명서, 대리위임장 및 인감증명서가 누락되거나 발행일이 입찰기간 만료일 전 6개월을 초과한 경우	개찰에 불포함. 다만, 변호사, 법무사가 임의대리인으로 입찰하는 경우 인감증명서가 붙어 있지 않더라도 개찰에 포함

"매각기일에 출석"

▣ 매각기일에 경매법정에 출석 : 매각기일에는 개찰절차가 진행되며, 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으므로 원하는 경우에는 매각기일에 경매법정에 출석하면 됩니다. (민사집행규칙 제65조제2항, 제71조 및 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제37조 제1항 본문)

최고 가격으로 입찰한 사람이 둘 이상인 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실시하는데, 매각기일에 출석하지 않으면 이 추가입찰 자격이 부여되지 않습니다.

집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해서 필요하다고 인정하는 경우에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있으며(민사집행규칙 제57조 제1항),

매각장소의 질서유지를 위해 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보낼 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.

1) 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 2) 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 3) 위 1 또는 2의 행위를 교사한 사람

4) 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람 : 형법 제136조, 형법 제137조, 형법 제140조, 형법 제140조의2,

형법 제142조, 형법 제315조, 형법 제323조, 형법 제324조, 형법 제324조의2, 형법 제324조의3, 형법 제324조의4, 형법 제324조의5, 형법 제324조의6, 형법 제325조, 형법 제326조 및 형법 제327조

"입찰의 종결"

▣ 개찰 : 집행관은 매각기일에 입찰함을 경매법정으로 옮긴 후, 입찰자의 면전에서 입찰함을 열며, 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으며, 입찰자가 아무도 참여하지 않으면 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 참여합니다.

개찰할 때 집행관은 입찰자의 면전에서 먼저 기간입찰봉투를 개봉해서 기간입찰표에 따라 사건번호, 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부르며, 매수신청보증은 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉해서 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다.

입금증명서상 입금액이 정해진 보증금액에 미달하거나 보증서가 아래의 무효사유에 해당하는 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인합니다. (부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제37조 제4항 단서 및 별지 5)

1) 보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우, 2) 보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우, 3) 보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우

4) 입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우, 5) 지급보증위탁계약상의 보증인이 은행법에 따른 금융기관 또는 보증보험업의 허가를 받은 보험회사가 아닌 경우

▣ 최고가매수신고인의 결정 : 개찰 결과 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 하며, 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실시해서 최고가매수신고인을 정합니다.

그러나 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 않거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정합니다.

이때, 입찰자 중 출석하지 않은 사람에게는 추가입찰 자격이 부여되지 않습니다. (부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제38조 제2항 전단)

집행관은 출석한 사람들로 하여금 기일입찰의 방법으로 추가입찰을 실하고, 출석한 사람이 한 사람인 경우 그 사람에 대해서만 추가입찰을 실시합니다.

▣ 차순위매수신고인의 결정 : 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 차순위매수신고를 한 사람은 차순위매수신고인이 됩니다. (민사집행법 제114조, 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제34조 제4항 및 제38조 제3항)

차순위매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 경우에는 매수신고가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같은 경우에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다.

▣ 입찰의 종결 : 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결되었음을 고지합니다.

매수가격의 신고가 없는 경우에는 매각기일을 마감하고, 법원이【민사집행법 제91조 제1항】의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다.

▣ 매수신청보증의 반환 : 입찰절차의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있으며(민사집행법 제115조 제3항),

매수신청보증을 미리 법원보관금으로 납부하고 그 입금증명서를 제공한 경우에는 은행 등 법원보관금 취급점에서 그 금액을 반환받을 수 있습니다.

즉, 취급점은 세입세출외현금출납공무원으로부터 환급지시사항을 받으면 제1영업일 이내에 법원보관금납부서에 기재된 예금계좌로 매수신청보증금을 입금해야 하고, 예금계좌로 입금이 되지 않은 경우에는 지체 없이 납부자에게 우편 또는 전화로 그 사실을 통지해서 환급이 이루어질 수 있도록 해야 합니다.

매수신청보증으로 보증서를 제공한 경우에는 주민등록증을 제시해서 본인 여부를 확인받은 후 보증서를 반환받을 수 있습니다.