경매물건 보호 조치와 매각허가 결정

부동산 경매에 참여하신다면 매수신고인의 권리 보호와 매각허가 여부 결정이 중요한 부분이겠죠? 오늘 포스팅에서는 이러한 중요한 사항들에 관해 알아보겠습니다.

 

경매 물건을 안전하게 보호하고, 매각허가 여부를 결정하는 과정에서 주의해야 할 점을 꼼꼼히 확인해 보세요. 이 글을 통해 경매 절차에 대한 이해를 높이고, 보다 현명한 결정을 내리는 데 도움이 되길 바랍니다.

 

"경매 물건에 대한 침해행위 방지를 위한 조치"

 

▣ 가격감소행위 등의 금지청구 : 압류채권자 또는 최고가매수신고인은 경매의 실효성을 확보하기 위해 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산을 훼손하는 등 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하면 법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지 그 행위를 하는 사람에 대해 가격감소행위 등을 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다. (【민사집행규칙】제44조 제1항)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 경매 뜻과 종류·대상, ◈ 부동산 경매 절차, ◈ 경매 입찰 전 확인사항, ◈ 경매로 인수·말소되는 권리(저당권·가압류·지상권·전세권·유치권), ◈ 부동산 경매정보 확인방법

◈ 부동산경매 권리관계 확인방법, ◈ 경매물건 종류별 권리분석 방법, ◈ 입찰자격과 입찰종류(기일·기간입찰), ◈ 경매 기일입찰 절차, ◈ 경매 기간입찰 절차

◈ 매각허가결정에 대한 즉시항고 절차, ◈ 경매 매각대금 지급 절차, ◈ 경매 소유권 취득과 세금납부, ◈ 경매시 소유권 방어 조치 방법(인도명령·명도소송)

▣ 담보 제공 : 또한, 부동산을 점유하는 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자로서 그 점유권원을 압류채권자·가압류채권자 또는 민사집행법 제91조 제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 소멸하는 권리를 갖는 사람에 대해 대항할 수 없는 사람이 위의 가격감소행위 금지 등 명령을 위반하거나 가격감소행위 등을 하는 경우에,

 

위 명령으로는 부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 법원은 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하고 그 명령을 위반한 사람 또는 그 행위를 한 사람에 대해 부동산의 점유를 풀고 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있습니다. (민사집행규칙 제44조 제2항)

 

이에 관한 법원의 결정은 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있지만, 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없습니다. (민사집행규칙 제44조 제7항 및 제8항)

 

이러한 법원의 결정에 대해서는 즉시 항고할 수 있으며, 추후 사정이 변경되면 그 취소 또는 변경을 신청할 수 있습니다. (민사집행규칙 제44조 제4항 및 제5항)

 

"매각결정기일의 결정 및 통지"

 

▣ 매각결정기일의 결정 : 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 통상 매각기일부터 1주 이내에 매각결정기일이 정해집니다. (민사집행법 제109조 제1항)

 

▣ 매각결정기일의 통지 : 매각기일이 종결된 후에 매각결정기일이 변경되면 등기우편의 방법으로 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 매각결정기일이 통지됩니다. (민사집행규칙 제73조)

"매각허가 여부의 결정"

 

▣ 법원의 매각허가 : 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다. (민사집행법 제120조 제1항, 제123조 및 제126조 제1항)

 

* 이해관계인의 범위 : 경매절차의 이해관계인은 ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 따라 배당을 요구한 채권자, ② 채무자 및 소유자

 

③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 말합니다. (민사집행법 제90조)

 

매각허가결정 또는 매각불허가 결정은 그 선고를 했을 때 고지의 효력이 발생합니다. (민사집행법 제126조 및 민사집행규칙 제74조)

 

▣ 매각허가결정 : 매각허가결정이 선고되면 매수인은 법원이 정한 대금지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다. (민사집행법 제142조 제1항 및 제2항)

 

차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임이 면제되므로 즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다. (민사집행법 제142조 제6항) 또한, 매각대금을 전부 지급하면 매수인은 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. (민사집행법 제135조)

▣ 매각불허가결정 : 법원은 직권으로 판단하거나 이해관계인의 이의신청이 정당하다고 인정되는 경우에 매각불허가결정을 하며, 법원의 매각불허가 사유는 다음과 같으며, 이는 이해관계인의 이의신청사유와 동일합니다. (민사집행법 제121조 및 제123조)

 

1) 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때, 2) 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(다만, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한함)

 

3) 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(다만, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한함)

 

4) 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 제108조 각호의 어느 하나에 해당하는 때, 5) 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

 

6) 천재지변, 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때, 7) 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

※ 이 외에도 법원은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산(다만, 일괄매각의 경우는 제외)에 대해 매각불허가결정을 합니다. (민사집행법 제124조)

 

위의 사유로 매각을 허가하지 않고 다시 매각을 명하는 경우에는 법원이 직권으로 새 매각기일을 정해 매각 절차를 새롭게 진행하게 됩니다. (민사집행법 제125조 제1항)

 

한편, 매각불허가결정이 선고되면 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인의 매수에 관한 책임이 면제되므로(민사집행법 제133조), 매수인과 매수신고인은 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다.

"매각허가결정의 취소신청"

 

▣ 매각허가결정의 취소신청 : 매각허가결정이 확정된 후에 천재지변, 그밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 밝혀지면 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다. (민사집행법 제127조 제1항 및 제121조 제6호)

▣ 법원의 매각허가결정이 선고된 후에도 경매신청이 취하될 수 있나요? → 경매를 신청한 채권자는 경매신청을 취하해서 해당 경매절차를 종료시킬 수 있습니다.

경매신청의 취하는 경매절차가 진행되는 동안 언제든지 할 수 있기 때문에 매수인 또는 매수신고인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 민사집행법은 매수신고가 있기 전까지는 다른 사람의 동의를 받을 필요가 없지만, 매수신고가 있고 난 뒤에 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받도록 하고 있습니다. (민사집행법 제93조 제2항)

 

자료출처 : 법제처

 

 

경매 과정에서 매수신고인의 권리를 보호하고, 매각허가 여부를 결정하는 절차를 이해하고 대비한다면, 경매에서 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것입니다. 감사합니다!

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