경매 입찰 전 확인사항

오늘은 부동산 경매 입찰 전에 반드시 알아야 할 준비사항에 관해 함께 알아보겠습니다. 경매에 참여하기 전 철저한 준비가 성공적인 입찰을 위한 첫걸음입니다.

 

이번 포스팅에서는 경매 정보를 수집하고, 관심 물건을 선정하며, 입찰 참여를 위해 필요한 권리분석과 현장조사에 관해 알아보겠습니다.

 

"입찰 참여를 위한 사전준비"

 

▣ 경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정 : 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아봐야 하며, 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체【https://www.courtauction.go.kr】를 통해 수집할 수 있습니다. (【민사집행법】제104조 제1항 및 민사집행규칙 제11조 제1항)

 

이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다. (민사집행법 제106조, 제268조 및 민사집행규칙 제56조)

 

1) 부동산의 표시, 2) 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법, 3) 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

 

4) 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소, 5) 최저매각가격, 6) 매각결정기일의 일시·장소

 

7) 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지, 8) 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지

 

9) 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지, 10) 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지, 11) 매수 신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용, 12) 매수신청의 보증금액과 보증 제공 방법

 

* 일괄매각결정이란 : 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄 매각하도록 결정하는 것을 말합니다. (민사집행법 제98조 제1항)

 

공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있으며(민사집행법 제105조 제2항 및 민사집행규칙 제55조), 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산을 몇 가지 선정할 수 있습니다.

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 경매 뜻과 종류·대상, ◈ 부동산 경매 절차, ◈ 경매로 인수·말소되는 권리(저당권·가압류·지상권·전세권·유치권), ◈ 부동산 경매정보 확인방법, ◈ 경매시 권리확인 방법

◈ 경매물건 종류별 권리분석 방법, ◈ 입찰자격과 입찰종류(기일·기간입찰), ◈ 경매 기일입찰 절차, ◈ 경매 기간입찰 절차, ◈ 경매물건 보호 조치와 매각허가 결정

◈ 매각허가결정에 대한 즉시항고 절차, ◈ 경매 매각대금 지급 절차, ◈ 경매 소유권 취득과 세금납부, ◈ 경매시 소유권 방어 조치 방법(인도명령·명도소송)

 

"관심 물건의 권리분석 및 현장조사"

 

▣ 관심 물건의 권리분석 및 현장조사 : 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

 

▣ 권리분석 : 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기 기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기 기록의 경우는 등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

종류	확인할 수 있는 사항
부동산 등기 기록	• 각 토지나 각 건물대지의 지번 • 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위 (부동산등기법 제3조, 제34조, 제40조 및 제48조)
토지대장, 임야대장	• 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 • 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항 • 대지권 등기 여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등 (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제71조 및 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 제68조 제1항)
건축물대장	• 건축물의 지번, 행정구역 • 건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부 (건축법 제38조 제3항, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제7조 및 별지 제1호 서식 참고)

 

또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 등의 지정내용, 지역·지구 등에서의 행위제한 내용 등을 파악합니다. (토지이용규제 기본법 제10조)

 

▣ 현장조사 : 부동산등기 기록, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.

 

"입찰 참여 물건의 결정"

 

▣ 입찰 참여 물건의 결정 : 선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

철저한 사전 준비는 성공적인 입찰의 핵심입니다. 경매를 계획하고 계신 분들께 이번 포스팅이 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다!

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