건축·해체·멸실 허가·신고 절차

오늘은 건축법에 관해 알아보는 시간을 가지려고 합니다. 건축법은 우리 생활과 밀접한 관련이 있는 법률로, 건축물을 신축하거나 개축, 증축, 해체, 멸실하는 과정에서 알아야 할 내용을 포함하고 있습니다.

 

이번 글에서는 건축법의 주요 용어부터 건축 허가 및 신고 절차, 변경 방법, 건축물 해체와 멸실에 이르기까지 다양한 내용을 알아보겠습니다.

 

"건축법 총칙"

 

▣ 건축법 용어 : 건축법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같습니다. (【건축법】제2조 및 시행령 제2조 참조)

구분	내용
건축	● 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것
결합건축	● 건축법 제56조에 따른 용적률을 개별 대지마다 적용하지 않고, 2개 이상의 대지를 대상으로 통합 적용하여 건축물을 건축하는 것
건축물	● 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 건축법 시행령으로 정하는 것
지하층	● 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균 높이가 해당 층 높이의 1/2 이상인 것
주요구조부	● 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주 계단을 말함(다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 않은 부분은 제외)
대수선	● 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것
리모델링	● 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위
고층건축물	● 층수가 30층 이상이거나 높이가 120ｍ 이상인 건축물
초고층건축물	● 층수가 50층 이상이거나 높이가 200ｍ 이상인 건축물
다중이용건축물	● 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물 ① 문화 및 집회시설(동물원 및 식물원 제외), 종교시설, 판매시설, 운수시설 중 여객용 시설, 의료시설 중 종합병원, 숙박시설 중 관광숙박시설의 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천㎡ 이상인 건축물, ② 16층 이상인 건축물
준다중이용건축물	● 다중이용 건축물 외의 건축물로서 문화 및 집회시설(동물원 및 식물원 제외), 종교시설, 판매시설, 운수시설 중 여객용 시설, 의료시설 중 종합병원, 교육연구시설, 노유자시설, 운동시설, 숙박시설 중 관광숙박시설, 위락시설, 관광 휴게시설, 장례시설 중 어느 하나에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 1천㎡ 이상인 건축물
특수구조건축물	● 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물 ① 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 않은 구조로 된 보·차양 등이 외벽의 중심선으로부터 3ｍ 이상 돌출된 건축물 ② 기둥과 기둥 사이의 거리(기둥의 중심선 사이의 거리를 말하며, 기둥이 없는 경우에는 내력벽과 내력벽의 중심선 사이의 거리를 말함)가 20ｍ 이상인 건축물 ③ 특수한 설계·시공·공법 등이 필요한 건축물로서 특수구조 건축물 대상기준 (국토교통부 고시 제2018-777호, 2018. 12. 7. 발령·시행)에서 정하는 구조로 된 건축물

▣ 건축법 적용 제외 건축물 : 다음의 건축물에는 건축법을 적용하지 않습니다. (건축법 제3조 제1항)

 

① 지정문화재나 임시지정문화재, ② 철도나 궤도의 선로 부지에 있는 운전보안시설, 철도 선로의 위나 아래를 가로지르는 보행시설, 플랫폼, 해당 철도 또는 궤도사업용 급수·급탄(給炭) 및 급유 시설

 

③ 고속도로 통행료 징수시설, ④ 컨테이너를 이용한 간이창고(공장의 용도로만 사용되는 건축물의 대지에 설치하는 것으로서 이동이 쉬운 것만 해당), ⑤ 하천구역 내의 수문조작실

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 건축물 구조내력과 도로종류·공개공지, ◈ 건축물 면적·높이·층수 산정과 건축협정, ◈ 주택법 주택조합·조합원자격·사업계획승인

◈ 주택법 주택공급기준·거주의무·전매제한, ◈ 농지소유 상한·제한과 농지취득자격증명, ◈ 농지 이용·보전·전용 절차

◈ 가등기·본등기 효력, ◈ 부동산등기 절차, ◈ 지적공부(등록·열람)와 지적측량 대상, ◈ 토지 분할·합병·지목변경 절차

"건축허가와 신고 등"

 

▣ 건축 관련 입지와 규모의 사전결정 : 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물의 건축에 관한 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다. (건축법 제10조 제1항)

 

① 해당 대지에 건축하는 것이 건축법이나 관계 법령에서 허용되는지 여부, ② 건축법 또는 관계 법령에 따른 건축 기준 및 건축 제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려해 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모

 

③ 건축허가를 받기 위해 신청자가 고려해야 할 사항

 

사전결정 신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다. (건축법 제10조 제9항)

▣ 건축허가권자

구분	내용
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 허가하는 경우	● 원칙 : 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. (건축법 제11조 제1항 본문) ● 예외 : 21층 이상이거나 연면적 합계가 10만㎡ 이상인 건축물(연면적의 3/10 이상을 증축해 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만㎡ 이상으로 되는 경우 포함)을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외합니다. (건축법 제11조 제1항 단서 및 시행령 제8조 제1항) ① 공장, ② 창고, ③ 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물(특별시 또는 광역시의 건축조례로 정하는 바에 따라 해당 지방건축위원회의 심의사항으로 할 수 있는 건축물에 한정하며, 초고층 건축물은 제외)
도지사의 사전 승인이 필요한 경우	● 시장·군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계 도서를 첨부해 도지사의 승인을 받아야 합니다. (건축법 제11조 제2항 및 시행령 제8조 제3항) ① 위의 예외 사항에 해당하는 건축물. 다만, 도시환경, 광역교통 등을 고려해 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외 ② 자연환경이나 수질을 보호하기 위해 도지사가 지정·공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가 1천㎡ 이상인 건축물로서 공동주택, 제2종 근린생활시설(일반음식점만 해당), 업무시설(일반업무시설만 해당), 숙박시설과 위락시설 등의 용도에 해당하는 건축물 ③ 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 보호하기 위해 필요하다고 인정해 도지사가 지정·공고한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물

※ 건축허가를 받으면 공사용 가설건축물의 축조신고, 사도개설허가, 도로의 점용 허가, 배수설비의 설치신고 등을 한 것으로 봅니다. (건축법 제11조 제5항 각호 참조)

▣ 건축허가의 가부 : 허가권자는 건축허가를 하려면【한국건축규정】의 준수 여부를 확인해야 합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축법이나 다른 법률에도 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않을 수 있습니다. (건축법 제11조 제4항)

 

① 위락시설이나 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 해당 대지에 건축하려는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정되는 경우

 

② 방재지구 및 자연재해 위험개선 지구 등 상습적으로 침수되거나 침수가 우려되는 건축법 시행령 제9조의2에서 정하는 지역에 건축하려는 건축물에 대해 일부 공간에 거실을 설치하는 것이 부적합하다고 인정되는 경우

 

▣ 건축허가 취소 : 허가권자는 허가를 받은 자가 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소해야 합니다. 다만, ①에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수 기간을 연장할 수 있습니다. (건축법 제11조 제7항)

 

① 허가를 받은 날부터 2년(공장의 신설·증설 또는 업종 변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 않은 경우 , ② 위 ①의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우

 

③ 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우

▣ 건축신고 : 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다. (건축법 제14조 제1항 및 시행령 제11조)

구분	내용
증축·개축 또는 재축	● 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축·개축 또는 재축(다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적 합계가 건축물 연면적의 1/10 이내인 경우만 해당)
관리지역 등에서의 건축	● 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(다만, 지구단위계획구역, 방재지구 또는 붕괴위험지역에서의 건축은 제외)
대수선	● 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 ● 주요구조부의 해체가 없는 다음의 대수선 ① 내력벽의 면적을 30㎡ 이상 수선하는 것, ② 기둥을 세 개 이상 수선하는 것, ③ 보를 세 개 이상 수선하는 것, ④ 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것 ⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것, ⑥ 주 계단·피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것
소규모 건축물	● 그 밖에 소규모 건축물로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 ① 연면적의 합계가 100㎡ 이하인 건축물, ② 건축물의 높이를 3ｍ 이하의 범위에서 증축하는 건축물 ③ 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물로서 그 용도 및 규모가 주위 환경이나 미관에 지장이 없다고 인정해 건축조례로 정하는 건축물 ④ 공업지역, 지구단위계획구역(산업·유통형만 해당) 및 산업단지에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적 합계 500㎡ 이하인 공장(제조업소 등 물품의 제조·가공을 위한 시설을 포함) ⑤ 농업이나 수산업을 경영하기 위해 읍·면지역(특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수가 지역계획 또는 도시·군계획에 지장이 있다고 지정·공고한 구역 제외)에서 건축하는 연면적 200㎡ 이하의 창고 및 연면적 400㎡ 이하의 축사, 작물재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실

특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 위의 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리 기간의 연장 여부를 신고인에게 통지해야 합니다. (건축법 제14조 제3항 본문)

 

다만, 건축법 또는 다른 법령에 따라 심의, 동의, 협의, 확인 등이 필요한 경우에는 20일 이내에 통지해야 하며, 이 경우 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고인에게 그 내용을 통지해야 합니다. (건축법 제14조 제3항 단서 및 제4항)

 

위에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어집니다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수 기한을 연장할 수 있습니다. (건축법 제14조 제5항)

▣ 허가·신고 사항의 변경 : 건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 다음에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. (건축법 제16조 제1항 본문 및 시행령 제12조 제1항)

 

① 바닥면적의 합계가 85㎡를 초과하는 부분에 대한 신축·증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것

 

② 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대해서는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 위 ①에도 불구하고 신고할 것

 

③ 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것

 

▣ 건축허가 또는 착공의 제한 : 국토교통부장관은 국토관리를 위해 특히 필요하다고 인정하거나 주무부 장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위해 특히 필요하다고 인정해 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있습니다.

 

착공 제한 기간은 2년 이내로 하되, 1회에 한해 1년 이내의 범위에서 제한 기간을 연장할 수 있습니다. (건축법 제18조 제1항 및 제4항)

▣ 건축물의 사용승인 : 건축주가 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함]한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리 완료 보고서(공사감리자를 지정한 경우만 해당)와 공사 완료 도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청해야 합니다. (건축법 제22조 제1항)

 

허가권자는 사용승인 신청을 받은 경우 7일 이내에 사용승인을 신청한 건축물이 건축법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부와 감리 완료 보고서, 공사 완료 도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격한 건축물에 대해서는 사용승인서를 내줘야 합니다.

 

다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 않고 사용승인서를 내줄 수 있습니다. (건축법 제22조 제2항 및 시행규칙 제16조 제3항)

 

건축주는 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다. 다만, 허가권자가 7일 이내에 사용승인서를 교부하지 않은 경우 등의 사유가 있으면 건축주는 사용승인을 받지 않고도 그 건축물을 사용할 수 있습니다. (건축법 제22조 제3항)

 

▣ 건축물의 해체허가·멸실신고

구분	내용
해체허가	● 건축물의 관리자 또는 소유자가 건축물을 해체하려는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. (건축물관리법 제30조 제1항 본문) ● 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 건축물 해체 신고서를 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출하면 허가를 받은 것으로 봅니다. (건축물관리법 제30조 제1항 단서, 시행령 제21조 제2항 및 시행규칙 제11조 제3항) ① 건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부를 해체하는 경우 ② 다음에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우, 1) 연면적 500㎡ 미만의 건축물, 2). 건축물의 높이가 12m 미만인 건축물, 3) 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물 ③ 그 밖에 건축물관리법 시행령 제21조 제1항에 따른 건축물을 해체하는 경우 ● 위의 규정에도 불구하고 관리자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 건축물을 해체하려는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. (건축물관리법 제30조 제2항) ① 해당 건축물 주변의 일정 반경 내에 버스 정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 시설이 있는 경우 ② 해당 건축물의 외벽으로부터 건축물의 높이에 해당하는 범위 내에 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 폭 이상의 도로가 있는 경우 ③ 그 밖에 건축물의 안전한 해체를 위하여 건축물의 배치, 유동 인구 등 해당 건축물의 주변 여건을 고려하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 경우 ● 허가를 받으려는 자 또는 신고하려는 자는 건축물 해체 허가신청서 또는 신고서에 해체계획서를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다. (건축물관리법 제30조 제3항) ● 위에 따라 허가를 받으려는 자가 허가권자에게 제출하는 해체계획서는 다음의 어느 하나에 해당하는 자가 작성하고 서명날인해야 하고, 신고를 하려는 자가 허가권자에게 제출하는 해체계획서는 다음의 어느 하나에 해당하는 자가 검토하고 서명날인해야 합니다. (건축물관리법 제30조 제4항·제5항 및 시행령 제21조 제5항) ① 건축사법 제23조 제1항에 따른 건축사사무소개설 신고를 한 자 ② 기술사법 제6조에 따라 기술사사무소를 개설 등록한 자로서 각각 기술사법 시행령 별표 2의2에 따른 직무 범위 중 건축구조, 건축시공 또는 건설안전을 등록한 자
멸실신고	● 건축물의 관리자 또는 소유자는 해당 건축물이 멸실된 날부터 30일 이내에 건축물 멸실신고서를 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다. 다만, 건축물을 전면 해체하고 건축물 해체공사 완료 신고를 한 경우에는 멸실신고를 한 것으로 봅니다. (건축물관리법 제34조 제1항)

▣ 건축물의 용도변경 : 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축 기준에 맞게 해야 하며, 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음의 구분에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고해야 합니다. (건축법 제19조 제1항 및 제2항)

 

① 허가 대상 : 다음의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군(번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

 

1) 자동차 관련 시설군, 2) 산업 등의 시설군, 3) 전기통신시설군, 4) 문화 및 집회시설군, 5) 영업시설군, 6) 교육 및 복지시설군, 7) 근린생활시설군, 8) 주거업무시설군, 9) 그 밖의 시설군

 

② 신고 대상 : 위의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘은 건축법의 주요 용어와 절차에 관해 알아보았습니다. 끝까지 함께해 주셔서 감사합니다. 즐거운 하루 보내세요!

2024.06.01 - [부동산정보/기타부동산정보] - 정비사업(재개발·재건축) 시행 절차(시행자·조합설립동의·주택공급·분양신청) 내용 확인해 보세요!

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