주택법 주택조합·조합원자격·사업계획승인

오늘은 주택법의 주요 용어와 주택법을 적용받는 주택 건설에 관해 살펴보려 합니다. 주택 건설 사업주체, 주택조합, 사업계획 승인, 그리고 매도청구와 같은 주제를 다룰 예정입니다.

 

이번 포스팅을 통해 주택법의 기본적인 개념을 쉽게 이해하고 활용할 수 있기를 바랍니다.

 

"주택법 총칙"

 

▣ 주택법 용어 : 주택법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같습니다. (【주택법】제2조, 시행령 제4조, 제8조, 제9조 및 제10조 참조)

구분	내용
국민주택규모	● 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택을 말함)을 말함 ※ 주거전용면적의 산정 방법은 주택법 시행규칙 제2조로 정함
국민주택	● 다음의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택 ① 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공기업법에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택 ② 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택 ※ 국민주택을 제외한 주택을 민영주택이라 함
도시형생활주택	● 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 다음의 주택 ① 소형 주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 공동주택, 1) 세대별 주거전용면적은 60㎡ 이하일 것, 2) 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것, 3) 지하층에는 세대를 설치하지 않을 것 ② 단지형 연립주택 및 단지형 다세대주택 : 위 소형 주택이 아닌 연립주택 및 다세대주택으로서 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 총수를 5층까지 건축할 수 있음 ※ 연립주택은 건축법 시행령 별표 1 제2호 나목에, 다세대주택은 건축법 시행령 별표 1 제2호 다목에서 정하고 있음
준주택	● 주택 외의 건축물과 그 부속 토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등(기숙사, 다중생활시설, 노인복지시설 중 노인복지주택, 오피스텔)
세대구분형 공동주택	● 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치하고, 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치하며, 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 1/3을 넘지 않는 등 주택법 시행령 제9조에 따른 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합하게 건설된 주택
부대시설	● 주택에 딸린 다음의 시설 또는 설비 ① 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로, ② 건축설비, ③ 위에 준하는 주택법 시행령 제6조에 따른 시설 또는 설비
공구	● 하나의 주택단지에서 다음의 기준에 따라 둘 이상으로 구분되는 일단의 구역으로, 착공신고 및 사용검사를 별도로 수행할 수 있는 구역 ① 다음의 어느 하나에 해당하는 시설을 설치하거나 공간을 조성하여 6미터 이상의 너비로 공구 간 경계를 설정할 것 1) 주택단지 안의 도로, 2) 주택단지 안의 지상에 설치되는 부설주차장, 3) 주택단지 안의 옹벽 또는 축대, 4) 식재·조경이 된 녹지 5) 그 밖에 어린이놀이터 등 부대시설이나 복리시설로서 사업계획 승인권자가 적합하다고 인정하는 시설 ② 공구별 세대수는 300세대 이상으로 할 것
주택단지	● 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지(다만, 다음의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 봄) ① 철도·고속도로·자동차전용도로, ② 폭 20m 이상인 일반도로, ③ 폭 8m 이상인 도시계획예정도로, ④ 위 시설에 준하는 것으로서 보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로 등

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◈ 건축·해체·멸실 허가·신고 절차, ◈ 건축물 구조내력과 도로종류·공개공지, ◈ 건축물 면적·높이·층수 산정과 건축협정

◈ 주택법 주택공급기준·거주의무·전매제한, ◈ 농지소유 상한·제한과 농지취득자격증명, ◈ 농지 이용·보전·전용

◈ 가등기·본등기 효력, ◈ 부동산등기 절차, ◈ 지적공부(등록·열람)와 지적측량 대상, ◈ 토지 분할·합병·지목변경 절차

 

"주택의 건설 등"

 

▣ 사업주체

구분	내용
공공사업주체	● 국가·지방자치단체 ● 한국토지주택공사 또는 지방공사
민간사업주채	● 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 ● 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자

사업주체란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자를 말합니다. (주택법 제2조 제10호)

▣ 주택건설사업 등의 등록 : 연간 단독주택 20호, 공동주택 20세대(다만, 도시형 생활주택은 30세대) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 1만㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록해야 합니다.

 

다만 다음의 사업주체의 경우에는 그렇지 않습니다. (주택법 제4조 제1항, 시행령 제14조 제1항 및 제2항)

 

① 국가·지방자치단체, ② 한국토지주택공사, ③ 지방공사, ④ 공익법인의 설립·운영에 관한 법률에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인

 

⑤ 주택조합(등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당), ⑥ 근로자를 고용하는 자(등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당)

 

※ 등록사업자 등록 기준 : 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하려는 자는 다음의 요건을 모두 갖추어야 합니다. 이 경우 하나의 사업자가 주택건설사업과 대지조성사업을 함께 할 때에는 ① 및 ③의 기준은 중복하여 적용하지 않습니다. (주택법 시행령 제14조 제3항)

① 자본금 : 3억 원(개인인 경우에는 자산평가액 6억 원) 이상, ② 기술인력 : 주택건설사업은 건설기술 진흥법 시행령 별표 1에 따른 건축 분야 기술인 1명 이상, 대지조성사업은【건설기술 진흥법 시행령 별표 1】에 따른 토목 분야 기술인 1명 이상

 

③ 사무실 면적 : 사업의 수행에 필요한 사무 장비를 갖출 수 있는 면적

 

▣ 주택조합 : 많은 수의 구성원이 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 다음의 조합을 말합니다. (주택법 제2조 제11호)

구분	내용
지역주택조합	● 다음 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합 ① 서울특별시·인천광역시 및 경기도, ② 대전광역시·충청남도 및 세종특별자치시, ③ 충청북도, ④ 광주광역시 및 전라남도 ⑤ 전라북도, ⑥ 대구광역시 및 경상북도, ⑦ 부산광역시·울산광역시 및 경상남도, ⑧ 강원특별자치도, ⑨ 제주특별자치도
직장주택조합	● 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위해 설립한 조합
리모델링주택조합	● 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위해 설립한 조합

● 조합원의 요건 : 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음의 구분에 따른 사람으로 합니다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있습니다. (주택법 시행령 제21조 제1항)

구분	내용
지역주택조합 조합원	● 다음의 요건을 모두 갖춘 사람 ① 조합설립인가 신청일(해당 주택건설 대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말함)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것 1) 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주일 것 2) 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 ② 조합설립인가 신청일 현재 주택법 제2조 제11호 가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것 ③ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것
직장주택조합 조합원	● 다음의 요건을 모두 갖춘 사람 ① 위의 ①에 해당하는 사람일 것. 다만, 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합의 경우에는 위의 1)에 해당하는 세대주로 한정 ② 조합설립인가 신청일 현재 동일한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외) 안에 소재하는 동일한 국가기관·지방자치단체·법인에 근무하는 사람일 것 ③ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 직장주택조합의 조합원이거나 지역주택조합의 조합원이 아닐 것
리모델링주택조합 조합원	● 다음의 어느 하나에 해당하는 사람. 이 경우 해당 공동주택, 복리시설 또는 ③에 따른 공동주택 외 시설의 소유권이 여러 명의 공유에 속할 때는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봄 ① 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자, ② 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 해당 복리시설의 소유자 ③ 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자(해당 건축물에 공동주택 외의 시설이 있는 경우에는 해당 시설의 소유자를 포함)

● 주택조합의 설립인가 및 요건 : 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 주택조합을 설립하려는 경우(직장주택조합의 경우는 제외)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 합니다. (주택법 제11조 제1항 전단)

 

주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음의 요건을 모두 갖추어야 합니다. (주택법 제11조 제2항 본문)

 

① 해당 주택건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것, ② 해당 주택건설 대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것

 

주택을 리모델링하기 위해 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음의 구분에 따른 구분소유자(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 구분소유자를 말함)와 의결권의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다. (주택법 제11조 제3항)

 

① 주택단지 전체를 리모델링하려는 경우 : 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 2/3 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의

 

② 동을 리모델링하려는 경우 : 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의

● 조합원의 교체 : 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없습니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 합니다. (주택법 시행령 제22조 제1항 참조)

구분	내용
추가모집 승인 받은 경우	● 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 않는 범위에서 시장·군수·구청장으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우
결원 범위에서 충원하는 경우	● 다음 어느 하나의 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우, ① 조합원의 사망 ② 사업계획승인 이후[지역주택조합 또는 직장주택조합이 해당 주택건설대지 전부의 소유권을 확보하지 않고 사업계획승인을 받은 경우 해당 주택건설대지 전부의 소유권(해당 주택건설 대지가 저당권 등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권 등의 말소를 포함)을 확보한 이후를 말함]에 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우(다만, 전매 금지되는 경우 제외) ③ 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50％ 미만이 되는 경우, ④ 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우 ⑤ 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50％ 미만이 되는 경우

▣ 사업계획의 승인

구분	내용
사업계획의 승인신청	● 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 사업계획승인(사업계획승인 대상이 아닌 리모델링인 경우 주택법 제66조 제2항에 따른 허가를 말함)을 신청해야 합니다. (주택법 시행령 제23조 제1항)
사업계획승인을 받아야 하는 자	● 다음 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 1만 ㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 아래의 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 합니다. (주택법 제15조 제1항 및 시행령 제27조 제1항 및 제2항 참조) ① 단독주택 : 30호. 다만, 한옥이나 공공택지로서 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 않고 일단의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택은 50호 ② 공동주택 : 30세대(리모델링은 증가하는 세대수 기준) 다만, 세대별 주거전용면적이 30㎡ 이상이고 해당 주택단지 진입도로 폭이 6m 이상인 경우, 주거환경개선사업을 시행하기 위해 건설하는 공동주택 등의 경우 50세대
사업계획 승인권자	● 대지면적이 10만㎡ 이상인 경우 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사 또는 지방자치법 제198조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장(주택법 제15조 제1항 제1호) ● 대지면적이 10만㎡ 미만인 경우 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수(주택법 제15조 제1항 제2호). 다만, 다음의 경우에는 국토교통부장관이 승인권자입니다. (주택법 시행령 제27조 제3항 참조) ① 330만㎡ 이상의 규모로 택지개발사업 또는 도시개발사업을 추진하는 지역 중 국토교통부장관이 지정·고시하는 지역에서 시행하는 주택건설사업 ② 수도권 또는 광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 차원의 조정이 필요하여 국토교통부장관이 지정·고시하는 지역에서 시행하는 주택건설사업 ③ 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 단독 또는 공동으로 총지분의 50%를 초과해 출자한 위탁관리 부동산투자회사(해당 부동산투자회사의 자산관리회사가 한국토지주택공사인 경우만 해당)가 시행하는 공공주택건설사업
승인기간	● 사업계획승인권자는 사업계획승인의 신청을 받았을 때는 정당한 사유가 없으면 신청받은 날부터 60일 이내에 사업주체에게 승인 여부를 통보(주택법 시행령 제30조 제1항)

▣ 매도청구 : 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

 

이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 해야 합니다. (주택법 제22조 제1항)

 

① 주택건설 대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

 

② 위 ①외의 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정 고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득해 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유 기간을 산정할 때 대지 소유자가 직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유 기간을 합산)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

 

위의 규정에도 불구하고 주택법 제66조 제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 않는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있습니다. (주택법 제22조 제2항)

▣ 주택의 감리 및 사용검사 : 사업계획승인권자가 주택건설사업계획을 승인하였을 때와 시장·군수·구청장이 리모델링 허가를 하였을 때는 감리 자격이 있는 자를 해당 주택건설공사의 감리자로 지정해야 합니다. (주택법 제43조 제1항 본문)

 

사업주체는 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우 주택 또는 대지에 대해 시장·군수·구청장(국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 국토교통부장관으로부터 사업계획승인을 받은 경우 국토교통부장관)의 사용검사를 받아야 합니다. (주택법 제49조 제1항 본문 및 시행령 제54조 제1항 참조)

 

사용검사권자는 사용검사의 대상인 주택 또는 대지가 사업계획의 내용에 적합한지 여부 및 사용검사를 받기 전까지 조치해야 하는 하자를 조치 완료했는지 여부를 확인해야 하며, 사용검사는 신청일부터 15일 이내에 해야 합니다. (주택법 시행령 제54조 제3항 및 제4항)

 

▣ 주택상환사채의 발행 : 한국토지주택공사와 등록사업자는 액면 또는 할인의 방법으로 주택상환사채를 발행할 수 있습니다. (주택법 제80조 제1항 본문 및 시행령 제83조 제1항)

 

이 경우 등록사업자는 법인으로서 자본금이 5억 원 이상, 건설산업기본법 제9조에 따라 건설업 등록한 자, 최근 3년간 연평균 주택건설 실적이 300호 이상이고 금융기관 또는 주택도시보증공사의 보증을 받은 경우에만 주택상환사채를 발행할 수 있습니다. (주택법 제80조 제1항 단서 및 시행령 제84조 제1항)

 

등록사업자가 발행할 수 있는 주택상환채권의 규모는 최근 3년간의 연평균 주택건설 호수 이내로 합니다. (주택법 시행령 제84조 제2항)

 

등록사업자의 등록이 말소된 경우에도 등록사업자가 발행한 주택상환사채의 효력에는 영향을 미치지 않습니다. (주택법 제82조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

이번 포스팅이 여러분에게 도움이 되었기를 바랍니다. 끝까지 함께해 주셔서 감사드리며, 앞으로도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

2024.06.01 - [부동산정보/기타부동산정보] - 지역·지구의 건축물(면적·높이·층수 산정)과 건축협정 내용 확인해 보세요!

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