부동산등기 절차

오늘은 부동산 등기 절차에 관해 알아보겠습니다. 부동산 등기는 부동산의 귀속과 권리 변동을 명확히 하여 외부에서 쉽게 인식할 수 있도록 하는 법적 절차입니다.

 

이번 포스팅에서는 등기의 신청 원칙부터 등기소의 역할, 그리고 등기관의 결정에 대한 이의 절차까지 살펴보겠습니다.

 

"부동산등기 신청의 일반원칙"

 

▣ 당사자 신청주의 : 등기는 법률에 다른 규정이 있는 경우 외에는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 하지 못하므로, 당사자의 신청이 있어야 비로소 등기절차가 개시됩니다. (【부동산등기법】제22조 제1항 참조)

 

▣ 공동 신청주의 : 등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청합니다. (부동산등기법 제23조 제1항)

구분	내용
등기권리자	● 등기부상의 권리를 취득하거나 또는 그 권리가 증대되는 자(예를 들어, 부동산의 매수인, 저당권자 등)
등기의무자	● 등기가 이루어지면 실체적 권리관계에서 권리의 상실 또는 기타의 불이익을 받는 자(예를 들어, 부동산의 매도인, 저당권설정자 등)

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◈ 건축·해체·멸실 허가·신고 절차, ◈ 건축물 구조내력과 도로종류·공개공지, ◈ 건축물 면적·높이·층수 산정과 건축협정

◈ 주택법 주택조합·조합원자격·사업계획승인, ◈ 주택법 주택공급기준·거주의무·전매제한, ◈ 농지소유 상한·제한과 농지취득자격증명

◈ 농지 이용·보전·전용 절차, ◈ 가등기·본등기 효력, ◈ 지적공부(등록·열람)와 지적측량 대상, ◈ 토지분할·합병·지목변경

※ 공동 신청주의의 예외

구분	내용
판결에 따른 등기	● 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청합니다. (부동산등기법 제23조 제4항)
상속에 따른 등기	● 상속으로 인한 등기는 등기권리자 단독으로 신청합니다. (부동산등기법 제23조 제3항)
등기명의인 표시변경등기	● 등기명의인표시의 변경이나 경정(更正) 등기는 등기명의인 단독으로 신청합니다. (부동산등기법 제23조 제6항)
촉탁에 따른 등기	● 국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우 국가 또는 지방자치단체는 등기의무자의 승낙을 받아 해당 등기를 지체 없이 등기소에 촉탁해야 합니다. (부동산등기법 제98조 제1항) ● 국가 또는 지방자치단체가 등기의무자인 경우 국가 또는 지방자치단체는 등기권리자의 청구에 따라 지체 없이 해당 등기를 등기소에 촉탁해야 합니다. (부동산등기법 제98조 제2항)
가등기	● 가등기는 신청서에 가등기 의무자의 승낙서 또는 가처분명령의 정본을 첨부해 가등기 권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제89조)
부동산의 표시변경등기	● 부동산표시의 변경이나 경정(更正)의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청합니다. (부동산등기법 제23조 제5항)
수용으로 인한 소유권 이전등기	● 수용으로 인한 소유권 이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제99조 제1항)
부동산의 신탁등기	● 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청합니다. (부동산등기법 제23조 제7항)
미등기 부동산의 소유권 보존등기	● 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제65조) ① 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인, ② 확정판결로 자기의 소유권을 증명하는 자 ③ 수용으로 소유권을 취득하였음을 증명하는 자, ④ 특별자치도지사, 특별자치시장, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 확인을 받아 자기의 소유권을 증명하는 자(건물만 해당)

▣ 당사자 출석주의 : 등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석해 신청해야 합니다. (부동산등기법 제24조 제1항 제1호 본문)

 

다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 등기를 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제24조 제1항 제1호 단서)

 

※ 부동산등기규칙 제67조에 따라 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부 정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)으로도 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제24조 제1항 제2호)

"등기소 및 등기부"

 

▣ 등기소 관할 : 등기 사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에서 담당합니다. (부동산등기법 제7조 제1항)

 

▣ 등기부 : 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기 정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말합니다. (부동산등기법 제2조 제1호), 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다. (부동산등기법 제14조 제1항)

 

● 1부동산 1등기용지 : 등기부를 편성할 때 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대해 1개의 등기기록을 둡니다. 다만 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대해 1개의 등기기록을 사용합니다. (부동산등기법 제15조 제1항)

 

● 부동산등기부의 열람 : 누구든지 수수료를 내고 등기기록에 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람을 청구할 수 있습니다. (부동산등기법 제19조 제1항 본문)

 

등기기록의 열람은 등기기록에 기록된 등기사항을 전자적 방법으로 그 내용을 보게 하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부하는 방법으로 합니다. (【부동산등기규칙】제31조 제1항 전단)

 

신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기관 또는 그가 지정하는 직원이 보는 앞에서 해야 합니다. 다만, 신청서나 그 밖의 부속서류가 전자문서로 작성된 경우에는 전자적 방법으로 그 내용을 보게 합니다. (부동산등기규칙 제31조 제2항)

"등기관의 결정 또는 처분에 대한 이의"

 

▣ 이의신청과 그 관할 : 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제100조)

 

▣ 이의절차 : 이의의 신청은 이의신청서에 이의신청인의 성명과 주소, 이의신청의 대상인 등기관의 결정 또는 처분, 이의신청의 취지와 이유, 그 밖에 대법원예규로 정하는 사항을 적고 신청인이 기명날인 또는 서명하여 등기소에 제출해야 합니다. (부동산등기법 제101조 및 부동산등기규칙 제158조)

 

▣ 새로운 사실에 따른 이의 금지 : 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의를 신청할 수는 없습니다. (부동산등기법 제102조)

 

▣ 등기관의 조치 : 등기관은 이의가 이유 있다고 인정하면 그에 해당하는 처분을 해야 하지만, 이의가 이유 없다고 인정하면 이의신청 일부터 3일 이내에 의견을 붙여 이의신청서를 관할 지방법원에 보내야 합니다. (부동산등기법 제103조 제1항 및 제2항)

 

등기를 마친 후에 이의신청이 있는 경우에는 3일 이내에 의견을 붙여 이의신청서를 관할 지방법원에 보내고 등기상 이해관계가 있는 자에게 이의신청 사실을 알려야 합니다. (부동산등기법 제103조 제3항)

▣ 집행 부정지 : 이의에는 집행정지의 효력이 없습니다. (부동산등기법 제104조)

 

▣ 이의에 대한 결정과 항고 : 관할 지방법원은 이의에 대하여 이유를 붙여 결정해야 합니다.

 

이 경우 이의가 이유 있다고 인정하면 등기관에게 그에 해당하는 처분을 명령하고 그 뜻을 이의신청인과 등기상 이해관계 있는 자에게 알려야 하며, 이러한 결정에 대해서는 비송사건절차법에 따라 항고할 수 있습니다. (부동산등기법 제105조 제1항 및 제2항)

 

▣ 처분 전의 가등기 및 부기등기의 명령 : 관할 지방법원은 이의신청에 대해 결정하기 전에 등기관에게 가등기 또는 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있습니다. (부동산등기법 제106조)

 

▣ 관할 법원의 명령에 따른 등기 : 등기관이 관할 지방법원의 명령에 따라 등기할 때에는 명령을 한 지방법원, 명령의 연월일 및 명령에 따라 등기한다는 뜻을 기록해야 합니다. (부동산등기법 제107조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

등기는 부동산 거래와 권리 보호에 필수적인 요소로, 법적 절차를 정확히 이해하고 따라야 합니다. 이번 포스팅이 여러분의 부동산 등기 이해에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다!

2024.06.03 - [부동산정보/기타부동산정보] - 부동산등기의 종류(가등기·본등기) 및 효력(권리변동적·대항력·순위확정적·권리추정적) 내용 확인해 보세요

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