가등기·본등기 효력

오늘은 부동산등기의 종류와 그 효력에 관해 알아보려고 합니다. 부동산의 소유권과 권리 변동을 공식적으로 기록하고 공시하는 과정을 통해 안정적인 부동산 거래와 권리 보호를 도모합니다.

 

이번 포스팅에서는 가등기와 본등기의 차이점, 소유권 등 다양한 권리 등기 유형, 그리고 등기의 법적 효력에 관해 알아보겠습니다.

 

"부동산등기 등의 개념"

 

▣ 부동산등기의 개념 : 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법을 말합니다. (민법 제186조)

 

▣ 부동산 및 부동산물권의 개념 : ① 부동산이란 → 토지 및 그 정착물을 말하며, 정착물은 계속 토지에 부착된 물건을 의미합니다. (민법 제99조 제1항)

 

② 부동산물권이란 → 부동산을 직접 지배해 이익을 얻는 배타적인 권리를 말하는 것으로서, 재산권이고 지배권이며 절대권입니다. (한국법제연구원 법령용어검색 참조)

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◈ 건축·해체·멸실 허가·신고 절차, ◈ 건축물 구조내력과 도로종류·공개공지, ◈ 건축물 면적·높이·층수 산정과 건축협정

◈ 주택법 주택조합·조합원자격·사업계획승인, ◈ 주택법 주택공급기준·거주의무·전매제한, ◈ 농지소유 상한·제한과 농지취득자격증명

◈ 농지 이용·보전·전용 절차, ◈ 부동산등기 절차, ◈ 지적공부(등록·열람)와 지적측량 대상, ◈ 토지분할·합병·지목변경 절차

"부동산등기의 종류"

 

▣ 가등기와 본등기

구분	내용
가등기	● 부동산물권(부동산등기법 제3조)에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기 (부동산등기법 제88조)
본등기	● 가등기에 대응되는 개념으로서 가등기에 의해 그 순위가 보존되는 종국등기를 말합니다. 종국등기는 등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기 (한국법제연구원 법령용어검색 참조)

▣ 본등기 중 소유권에 관한 등기

구분	내용
소유권 보존등기 (부동산등기법 제3조 제1호)	토지 소유권 보존등기	● 미등기 토지에 최초로 등기부를 개설하는 것
	건물 소유권 보존등기	● 미등기 건물에 최초로 등기부를 개설하는 것
	직권에 따른 소유권 보존등기	● 미등기부동산에 소유권 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 등기관이 직권으로 보존등기를 실행하는 것
소유권 이전등기 (부동산등기법 제3조 제1호)	법률행위를 원인으로 한 소유권 이전등기	● 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 한 소유권 이전등기
	법률규정에 따른 소유권 이전등기	● 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 토지수용, 자산유동화에 관한 법률에 따른 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매를 원인으로 한 소유권 이전등기

▣ 본등기 중 소유권 이외의 권리에 관한 등기

구분	내용
지상권 (부동산등기법 제3조 제2호)	● 지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말하며(민법 제279조), 토지소유자와 지상권자의 지상권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다. ① 설정등기 : 지상권을 설정하는 등기 ② 변경등기 : 지상권 설정의 목적(공작물 또는 수목), 존속기간, 지료, 지료의 지급 시기 등을 변경할 경우에 하는 등기 ③ 말소등기 : 존속기간의 만료, 혼동(민법 제191조), 소멸시효의 완성(민법 제162조 제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자 간의 약정소멸 사유 발생(부동산등기법 제54조), 지상권 설정자의 소멸청구(민법 제287조) 등으로 지상권이 소멸한 경우에 하는 등기
지역권 (부동산등기법 제3조 제3호)	● 지역권은 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리로(민법 제291조), 토지소유자와 지역권자의 지역권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다. ① 설정등기 : 지역권을 설정하는 등기 ② 변경등기 : 지역권 설정의 목적(타인의 토지) 또는 범위의 변경, 임의적 기재사항(민법 제292조 제1항 후단)의 폐지 또는 시설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기 ③ 말소등기 : 혼동(민법 제191조), 소멸시효의 완성(민법 제162조 제2항), 선순위 담보권의 실행으로 인한 경매, 당사자 간의 약정소멸 사유 발생(부동산등기법 제54조) 등으로 지역권이 소멸한 경우에 하는 등기
전세권 (부동산등기법 제3조 제4호)	● 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하는 권리를 말합니다. (민법 제303조 제1항) ● 전세권은 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있습니다. (민법 제303조 제1항) ① 설정등기 : 전세권을 설정하는 등기 ② 변경등기 : 전세금의 증감, 존속기간의 변경, 위약금의 증감이나 폐지·신설 등의 변경이 있는 경우에 하는 등기 ③ 말소등기 : 혼동(민법 제191조), 소멸시효의 완성(민법 제162조 제2항), 당사자 간의 약정소멸 사유 발생(부동산등기법 제54조) 등으로 전세권이 소멸한 경우에 하는 등기
저당권 (부동산등기법 제3조 제5호)	● 저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. (민법 제356조) ● 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생·소멸하는 불특정 다수의 장래 채권을 결산기에 계산한 후 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 저당권을 말합니다. (【국가법령정보센터 법령용어사전】, 민법 제357조 참조) ① 설정등기 : 저당권·근저당권을 설정하는 등기 ② 이전등기 : 채권양도, 회사합병 등으로 저당권·근저당권의 이전이 있는 경우 하는 등기 ③ 변경등기 : 채권최고액의 변경, 채무자의 변경, 근저당권자의 표시변경, 근저당권의 목적 변경 등이 있는 경우에 하는 등기 ④ 말소등기 : 혼동(민법 제191조), 소멸시효의 완성(민법 제162조 제2항), 당사자 간의 약정소멸 사유 발생(부동산등기법 제54조) 등으로 저당권·근저당권이 소멸한 경우에 하는 등기
권리질권 (부동산등기법 제3조 제6호)	● 권리질권이란 재산권을 목적으로 하는 질권을 말합니다. (민법 제345조 본문) ① 설정등기 : 권리질권을 설정하는 등기
임차권 (부동산등기법 제3조 제8호)	● 임대차란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 성립하는 계약을 말합니다. (민법 제618조) ① 설정등기 : 임차권을 설정하는 등기 ② 말소등기 : 혼동(민법 제191조), 소멸시효의 완성(민법 제162조 제2항), 당사자 간의 약정소멸 사유 발생(부동산등기법 제54조) 등으로 임차권이 소멸한 경우에 하는 등기

"부동산등기의 효력"

 

▣ 권리 변동적 효력 : 물권변동이란 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말입니다. 이를 물권의 주체를 중심으로 해서 말한다면 물권의 득실 변경이라고 표현합니다.

 

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기해야 그 효력이 발생합니다. (민법 제186조) 따라서 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 교부했다 하더라도 등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력은 발생하지 않습니다.【대법원 1972. 8. 22. 선고, 72다1059 판결】

 

▣ 대항력 : 권리의 내용에 관하여 등기함으로써 당사자 이외의 제3자에게도 대항할 수 있습니다. (민법 제621조 제2항 참조)

 

▣ 순위 확정적 효력 : 같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따라 정해집니다. (부동산등기법 제4조 제1항)

 

▣ 권리 추정적 효력 : 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정됩니다.【대법원 1997. 9. 30. 선고, 95다39526 판결】

 

자료출처 : 법제처

 

 

등기의 효력을 잘 이해하고 활용하면 안전하고 확실한 부동산 거래를 할 수 있습니다. 이번 포스팅이 여러분에게 도움이 되었기를 바라며, 이만 줄이겠습니다. 감사합니다!

2024.06.02 - [부동산정보/기타부동산정보] - 농지의 이용·보전·전용 내용 확인해 보세요!

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