주택 매매 시 확인사항

오늘은 우리 모두에게 중요한 주제, 바로 주택 매매에 대해 함께 이야기 나누려 합니다.

 

주택을 매매하는 과정은 복잡하고 세세한 부분까지 주의를 기울여야 하는 일이죠. 그래서 오늘은 주택 매매 절차와 거래 시 반드시 확인해야 할 사항을 꼼꼼하게 준비해 왔습니다.

 

그럼 지금부터 계약 시 꼭 확인해야 하는 내용으로 포스팅 시작합니다.

 

"부동산 계약 전 확인 사항"

 

▣ 물건확인 : ① 등기부상의 확인사항 → 법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소【http://www.iros.go.kr】에서 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급하여 소유자를 확인합니다.

 

물건의 등기명의인과 매도인이 일치한다면 소유자라고 생각할 수 있으며, 등기명의인의 가족 등 대리인이 거래를 할 경우 명의인과 대리인의 동의 절차를 거쳐 보다 세부적인 확인을 수행해야 합니다.

 

* 매도인의 거래대상 물건에 대한 소유 여부가 불확실한 경우, 거래를 진행하여 발생하는 피해는 법적인 보상을 받을 수 없습니다.

 

또한, 등기부상의 권리 사항을 꼼꼼히 살펴야 합니다. (가등기, 가처분, 지상권, 각종담보물건, 가압류 등을 확인하고, 임대차 관계는 계약기관과 임차금 등을 분명하게 파악하여야 합니다.)

 

다음의 경우에는 그 사실을 확인할 필요가 있습니다. (짧은 기간 동안 소유주가 자주 바뀐 경우, 상속의 경우 정당한 상속 여부, 매도인이 법률상 행위능력을 가지고 있는지, 대리인과 계약 시 정당한 대리권을 가지고 있는지 여부)

 

② 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서를 통한 확인사항 → 건축물대장을 통해 구조와 면적을 확인하고 공부상 면적과 실제 면적을 파악하여 추후 분쟁 소지가 있는지 확인해야 합니다.

 

토지대장을 통해 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등을 확인하고 토지이용계획확인원을 통해 이용과 개발에 관한 사항을 분석해야 합니다.

 

지역, 지구, 구역에 따라 건물의 구조, 용도, 종류에 제한받기 때문에 구체적인 확인이 필요합니다.

 

* 정부24【https://www.gov.kr】에서 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서 열람 가능

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 공동주택관리 분쟁조정위원회 신청, ◈ 주택임대차분쟁조정위원회 신청, ◈ 전세 사기 예방(계약 시 확인 사항), ◈ 전세보증금반환보증, ◈ 임대사업자 등록제도

 

"부동산 계약 시 확인 사항"

 

▣ 계약 시 유의사항 : 중개업자를 통해 계약할 시 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인설명서와 계약 직전에 발급한 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약하여야 합니다.

 

만약, 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 명의인의 위임장을 받아야 합니다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 가족이라 하더라도 법적 대리권이 없습니다.

 

본인이 나온 경우는 주민등록증으로 대조 확인, 대리인이 나온 경우는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인, 소유자가 미성년자인 경우 법정대리인의 동의서를 확인하여야 합니다.

 

▣ 매매계약 준비서류 : ① 매도인 → 등기권리증(집문서), 부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통(등기사항전부증명서와 주소가 다른 경우 종전주소가 기재된 주민등록초본 1통), 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 집 열쇠 등

 

② 매수인 → 주민등록등본 1통, 도장 및 잔금(필요시), ③ 중개업자 → 등기사항전부증명서, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인설명서, 검인 계약서 등

 

▣ 계약서 작성요령 : ① 계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두 줄을 그어 말소하고 난외에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 해야 합니다.

 

② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각 장의 접속 부분에 당사자 쌍방 간인을 찍습니다. ③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재해야 합니다.

 

* 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 됩니다. 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 합니다.

 

부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조] 등으로 기재한 후 뒷면이나 별지목록에 기재합니다.

 

④ 금액에 아라비아 숫자를 적지 말고 한글로 적되 여백을 두지 말고 옆에 붙여서 적습니다. ⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당 없음을 표시해야 합니다.

 

⑥ 잔금 수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립됩니다.

 

⑦ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인 간의 사문서이므로 필요에 따라 공증해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행 시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있습니다.

 

⑧ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의칙 조항을 기재합니다.

 

⑨ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인하여 서명날인하고 본 계약서를 매도자, 매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖습니다.

 

⑩ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재합니다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장을 찍게 해야 합니다.

 

* 매매계약서 양식은 서울중앙지방법원→양식→생활 속의 계약서, 또는 마이홈포털(www.myhome.go.kr) →알려드려요→주택구입거래에서 다운로드할 수 있습니다.

 

▣ 계약서 내용 중 확인사항 : 계약당사자의 인적사항, 매매금액 지급방법, 계약 위반 시 배상문제, 매매금액, 매매부동산의 인도 방법, 계약 연월일 등

 

▣ 특약사항에 명시할 사항 : 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지급 시까지 유지하여 양도한다는 내용, 잔금 지급과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용, 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용, 계약 불이행 시 손해배상을 한다는 내용, 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

 

▣ 대금지급 시 유의사항 : ① 중도금이나 잔금을 지급할 때에는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고받습니다. ② 중도금이나 잔금 기일 직전에 반드시 등기사항전부증명서를 다시 한번 떼어 내용을 확인합니다.

 

중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수 있기 때문입니다.

 

③ 당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명(부채잔액증명서)을 받아 확인합니다.

 

④ 거래 물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련 서류를 확인합니다. ⑤ 잔금 지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에는 계약서 작성 시 준비하였던 서류를 다시 한번 준비합니다.

 

⑥ 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지불합니다. ⑦ 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 위와 같은 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할 등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다.

 

60일 이내에 등기 신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료를 내야 합니다.

 

⑧ 이전등기절차를 마친 다음 매수인은 등기사항전부증명서를 떼어서 이전등기가 확실히 되었는지 그 내용을 다시 한번 확인합니다.

 

▣ 해약 및 해약금 : 일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 이내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 이는 희망 사항일 뿐 현실에서는 적용이 안 됩니다.

 

계약은 양 당사자의 의사 합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 됩니다. 계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지입니다.

 

① 이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다는 해제 조건이 있는 경우에 해제가 가능합니다.

 

② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있습니다.

 

③ 법정 해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제입니다. 이 경우 상당 기간 최고하고 계약을 해제할 수 있습니다.

 

따라서, 특약 사항란에 24시간 이내에 일방이 해제할 수 있다는 해제 단서 조항 없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써만 해제가 가능합니다.

 

* 그 외에 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해약이 불가능합니다. 또 실제 거래에서 약정금, 보조금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약 시 이 금액은 해약금으로 간주합니다.

 

▣ 부동산 중개수수료

중개수수료 요율표 (서울 기준)

* 중개보수의 한도는 거래금액에 상한 요율을 곱한 금액으로 하되, 그 금액이 한도액보다 큰 경우에는 한도액으로 합니다.

 

거래금액이 9억 원 이상인 주택의 매매·교환 및 6억 원 이상인 주택의 임대차 등의 중개에 대하여는 다음 각 목의 규정에 따릅니다.

 

가) 중개보수는 다음의 구분에 따른 요율의 범위 안에서 중개계약으로 정하는 금액으로 합니다. 1) 9억 원 이상인 매매·교환인 경우 → 거래금액의 1천분의 9 이하, 2) 6억 원 이상인 임대차 등인 경우 → 거래금액의 1천분의 8 이하

 

나) 개업공인중개사는 가목의 규정에 의한 상한 요율의 범위 안에서 실제 받고자 하는 중개보수의 상한 요율을 법 시행규칙 제10조 제2호의 규정에 의한 중개보수·실비의 요율 및 한도액 표에 명시하여 이를 게시하여야 합니다.

 

자료출처 : 마이홈포털

 

 

늘슬찬 엠디는 여러분의 행복이 꽃피는 내일을 위해, 다음 포스팅에서도 또 다른 유용한 정보로 찾아뵙겠습니다. 여러분의 삶이 빛나는 여정이 되길 응원합니다. 감사합니다!

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