임대사업자 등록제도 신청 방법과 세제 혜택 확인해 보세요!

 

안녕하세요, 여러분! 늘 흥미로운 정보와 이야기를 전해드리는 늘슬찬 엠디입니다.

 

오늘은 주택 임대를 생각하시는 분이나 이미 임대사업을 하고 계신 분이 꼭 알아야 할 정보를 준비했습니다. 바로 임대사업자 등록제도에 관한 내용입니다.

 

임대사업자 등록제도는 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 하는 데 목적이 있는 자로, 법률에 따라 등록해야 합니다. 그렇다면 이 등록제도는 어떤 것인지, 어떤 주택이 민간임대주택으로 등록될 수 있는지 함께 알아보도록 하겠습니다.

* 제 블로그에서는 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 좀 더 자세하게 볼 수 있습니다. 또한 우측 상단에 있는 CATEGORY 또는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 공동주택관리 분쟁조정위원회 신청, ◈ 주택임대차분쟁조정위원회 신청, ◈ 주택 매매 거래 절차와 확인 사항, ◈ 전세 사기 예방(계약 시 확인 사항), ◈ 전세보증금반환보증

 

"임대사업 등록제도"

 

▣ 임대사업자 : 공공주택사업자가 아닌 자로, 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 사람입니다. 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로, 임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다.

 

▣ 민간임대주택 종류 : 임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며, 임대 의무기간에 따라 공공지원·장기일반민간임대주택으로 구분됩니다.

구분	취득 유형	임대의무기간
종류	민간건설임대주택 민간매입임대주택	공공지원민간임대주택(10년) 장기일반민간임대주택(10년)

 

▣ 등록자격 : 임대목적의 주택 소유자 및 소유예정자

등록 서류 및 소유권 확보 기한

* 소유권 확보기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우, 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있습니다. 다만, 분양계약은 등록 신청일을 기준으로 분양계약 잔금 지급일 3개월 이내 이거나 잔금 지급일 이후인 경우에만 등록할 수 있습니다.

 

"등록 절차"

임대사업 등록 절차

* 임대사업자 등록신청(온라인·방문) 시 면세사업자로 동시 신청 가능하며, 세제 혜택을 받기 위해 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 함께 부가가치세법에 따른 면세사업자로 등록 필요

 

▣ 유의사항 : 등록임대주택은 임대의무기간(10년 이상) 동안 임대하여야 하며, 임대등록사업자의 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없습니다. 등록임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내) 제한 규정을 적용받으므로 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없습니다.

 

세제 혜택은 주택유형, 기준시가, 면적, 등록시기, 임대의무기간 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시·군·구(세무과)에 확인하시기 바랍니다.

 

"임대사업자 등록 혜택"

 

▣ 세제혜택 : 세제 지원은 개인 사업자를 대상으로 작성되었으며, 세제 지원의 구체적 요건 및 지원내용 등은 반드시 과세기관(국세-국세청, 지방세-관할 시·군·구)에 확인하시기 바랍니다.

 

◈ 취득세 (지방세)

취득세 혜택 내용

◈ 재산세 (지방세)

재산세 혜택 내용

◈ 종부세 합산 배제 (국세)

구분	세제 혜택 요건
매입	공시가격 수도권 6억(비수도권 3억) 이하 '18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 합산과세
건설 (2호 이상)	공시가격 9억 이하, 전용면적 149㎡ 이하

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◈ 임대소득세 (국세) : ① 감면 → 1호 임대 시 75%, 2호 이상 임대 시 50%, 세제 혜택 요건은 기준시가 6억 이하, 국민주택규모 이하입니다. ('22.12.31일 이전에 끝나는 과세 연도까지 발생한 임대소득에 대해 경감)

 

② 분리과세 → 2천만 원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율·기본공제 차등 혜택 적용합니다. 1) 필요경비율은 60%(등록), 50%(미등록), 기본공제는 400만 원(등록), 200만 원(미등록)

 

◈ 양도소득세 (국세) : ① 양도세율 중과배제 → 1) 매입 : 기준시가 수도권 6억(비수도권 3억) 이하 ('18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과), 2) 건설 2호 이상 : 기준시가 6억 이하, 전용면적 149m² 이하+대지면적 298m²

 

② 장특공 특례(70% 공제) → 건설 : 기준시가 수도권 6억(비수도권 3억) 이하, 국민주택규모 이하 ('22.12.31일까지 민간임대주택 등록), ③ 거주 주택 비과세(1회 적용) → 거주 주택은 주택 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우,  임대 주택은 거주주택 외 모든 주택을 임대, 기준시가 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하

 

"임대사업자 등록 시 의무사항"

 

▣ 계약 시 의무사항 : ① 임대사업자 설명 의무 → 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권, 세금 체납 사실 등) 등에 대해 설명하여야 합니다. (위반 시 과태료 500만 원 이하) * 또한, 둘 이상 임대차계약이 존재하는 다가구주택 등은 선순위 임대보증금에 대해서도 설명해야 합니다.

 

② 소유권등기상 부기등기 의무 → 임대사업자는 등록 후 지체 없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기 등기해야 합니다. (위반 시 과태료 500만 원 이하)

 

③ 임대차계약 신고 의무 → 임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고하여야 합니다. (과태료 1,000만 원 이하)

 

* 신고방법 : 지자체 (시·군·구) 방문 또는 렌트홈 온라인 신고, 제출서류 : 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서(임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제한될 수 있습니다.)

 

④ 표준임대차계약서 양식사용 의무 → 임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 표준임대차계약서 양식(민간임대주택법 시행규칙 별지 제24호)을 사용하여야 합니다. 미사용 시 신고가 수리되지 않을 수 있음 (과태료 1,000만 원 이하)

 

▣ 계약 후 의무사항 : ① 임대료 증액 제한 의무 → 임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없습니다. (과태료 3,000만 원 이하)

 

또한, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있고 난 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다. 임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

② 임대의무기간 준수 의무 → 임대의무기간(10년) 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나(본인 거주 포함) 무단으로 양도할 수 없습니다. (과태료 임대주택당 3,000만 원 이하)

 

③ 임대차계약 유지 의무 → 임대사업자는 임차인에게 귀책 사유가 없는 한 임대차계약을 해제·해지 및 재계약 거절을 할 수 없습니다. 단, 월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의 파손·멸실 등은 가능합니다. (과태료 1,000만 원 이하)

 

▣ 기타 의무사항 : ① 임대사업 목적 유지 의무 → 오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로만 사용하여야 합니다. (과태료 1,000만 원 이하), ② 임대보증금 보증 의무 → 임대사업자는 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대차계약 종료일)까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. (과태료 보증금의 10% 이하에 상당하는 금액의 과태료 최고 3천만 원)

 

③ 보고·검사 요청 시 협조 의무 → 관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 합니다. (과태료 500만 원 이하), ④ 등록면허세 납부 → 임대사업자 등록증을 새로 받거나(양수 포함), 내용을 변경할 경우 등록증을 발급받기 전 관할 지자체에 해당 내용을 신고하고, 등록면허세를 내야 합니다.

 

자료출처 : 마이홈포털

 

임대사업을 시작하려는 분이나 사업을 하고 계신 분 모두에게 꼭 필요한 정보가 되었기를 바랍니다. 정확한 정보와 철저한 준비는 사업 성공의 첫걸음이 될 것입니다. 늘슬찬 엠디는 여러분에게 도움이 되는 정보로 다시 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

2023.11.07 - [부동산정보/기타부동산정보] - 주택임대차분쟁조정위원회 신청 방법 확인해보세요!

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