개발행위허가 대상·절차

오늘은 개발행위의 허가와 관련된 내용을 함께 알아보려 합니다. 개발행위 허가는 주거 환경, 도시 발전, 자연 보전 등 다양한 측면에서 중요한 역할을 하는 절차입니다.

 

허가 대상, 절차, 기반시설 설치 등에 관한 내용을 살펴보며, 이 과정이 우리의 생활에 어떻게 영향을 미치는지 확인해 보겠습니다.

 

"개발행위 허가"

 

▣ 허가 대상 개발행위 : 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 합니다.

 

다만, 도시·군계획사업에 따른 행위는 그렇지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조 제1항)

구분	내용
건축물의 건축	● 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물의 건축
공작물의 설치	● 인공을 가하여 제작한 시설물(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물을 제외)의 설치
토지의 형질변경	● 절토(땅깎기)·성토(흙쌓기)·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외)
토석의 채취	● 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외
토지분할	● 다음의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할(건축법 제57조에 따른 건축물이 있는 대지는 제외) ① 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할 ② 건축법에 따른 분할 제한 면적 미만으로의 토지의 분할, ③ 관계 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 너비 5m 이하로의 토지의 분할
물건을 쌓아놓는 행위	● 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축법 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 울타리 안(적법한 절차에 따라 조성된 대지만 해당)에 위치하지 않은 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

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◈ 부동산거래신고 대상과 외국인부동산취득 절차, ◈ 토지거래허가구역 지정과 거래허가 절차, ◈ 국토계획법(용어·용도구분·광역도시계획)

◈ 도시군관리계획(입안·용도지역·용도지구·용도구역), ◈ 도시개발구역 지정 절차, ◈ 도시개발사업 시행자(지정·조합설립·동의요건)

◈ 도시개발사업 실시계획인가·수용방식·환지방식, ◈ 도시및주거환경정비 기본계획 수립(정비구역지정·해제), ◈ 재개발·재건축 절차

▣ 허가 사항의 변경 : 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 위의 허가에 관한 사항을 준용합니다. 다만, 다음의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그렇지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제2항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제52조 제1항)

 

① 사업 기간을 단축하는 경우, ② 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

 

1) 부지면적 또는 건축물 연면적을 5% 범위에서 축소 [공작물의 무게, 부피, 수평투영면적(하늘에서 내려다보이는 수평 면적을 말함) 또는 토석 채취량을 5% 범위에서 축소하는 경우를 포함]하는 경우

 

2) 관계 법령의 개정 또는 도시·군관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우, 3) 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제26조 제2항 및 건축법 제26조에 따라 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경인 경우

 

4) 건축법 시행령 제12조 제3항 각호의 어느 하나에 해당하는 변경(공작물의 위치를 1미터 범위에서 변경하는 경우를 포함)인 경우

 

▣ 허가가 필요 없는 개발행위 : 다음의 어느 하나에 해당하는 행위는 개발행위허가를 받지 않고 할 수 있습니다.

 

다만, 재해복구나 재난수급을 위한 응급조치를 한 경우에는 1개월 이내에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 신고해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제4항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조)

① 재해복구나 재난 수습을 위한 응급조치, ② 건축법에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서 토지의 형질 변경(도시·군계획시설사업이 시행되지 않고 있는 도시·군계획시설의 부지인 경우만 가능)

 

③ 그 밖에 다음의 경미한 행위(다만, 다음의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 따로 정하는 경우 그에 따름)

구분	내용
건축물의 건축	● 건축허가 또는 건축신고 및 가설건축물 건축의 허가 또는 가설건축물의 축조 신고 대상에 해당하지 않는 건축물의 건축
공작물의 설치	● 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50㎥ 이하, 수평투영면적이 50㎡ 이하인 공작물의 설치(다만, 건축법 시행령 제118조 제1항 각호의 공작물의 설치 제외) ● 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150㎥ 이하, 수평투영면적이 150㎡ 이하인 공작물의 설치(다만, 건축법 시행령 제118조 제1항 각호의 공작물의 설치 제외) ● 녹지지역·관리지역 또는 농림지역 안에서의 농림어업용 비닐하우스(양식산업발전법 제43조 제1항 각호에 따른 양식업을 하기 위해 비닐하우스 안에 설치하는 양식장은 제외)의 설치
토지의 형질 변경	● 높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 절토·성토·정지 등(포장을 제외하며, 주거지역·상업지역 및 공업지역 외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 않는 경우만 해당) ● 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660㎡ 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 않는 절토·성토·정지·포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 해당 필지의 총면적을 말함) ● 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외) ● 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경
토석의 채취	● 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취 면적이 25㎡ 이하인 토지에서의 부피 50㎥ 이하의 토석 채취 ● 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 채취면적이 250㎡ 이하인 토지에서의 부피 500㎥ 이하의 토석 채취
토지분할	● 사도법에 따른 사도개설 허가를 받은 토지의 분할 ● 토지의 일부를 국유지 또는 공유지로 하거나 공공시설로 사용하기 위한 토지의 분할 ● 행정재산 중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각·교환 또는 양여하기 위한 분할 ● 토지의 일부가 도시·군계획시설로 지형도면고시가 된 해당 토지의 분할 ● 너비 5m 이하로 이미 분할된 토지의 건축법 제57조 제1항에 따른 분할 제한 면적 이상으로의 분할
물건을 쌓아놓는 행위	● 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25㎡ 이하인 토지에 전체 무게 50톤 이하, 전체 부피 50㎥ 이하로 물건을 쌓아놓는 행위 ● 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250㎡ 이하인 토지에 전체 무게 500톤 이하, 전체 부피 500㎥ 이하로 물건을 쌓아놓는 행위

▣ 개발행위의 절차 : 개발행위를 하려는 자는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위 허가권자에게 제출해야 합니다.

 

이 경우 개발밀도관리구역 안에서는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제57조 제1항 본문)

 

※ 개발밀도관리구역 : 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제66조에 따라 지정하는 구역을 말합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제18호)

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청에 대하여 특별한 사유가 없으면 15일(도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하거나 관계 행정기관의 장과 협의해야 하는 경우에는 심의 또는 협의 기간을 제외) 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제57조 제2항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제54조 제1항)

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가를 하는 경우에는 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 듣고 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는

 

그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관해 조치할 것을 조건으로 개발행위허가를 할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제57조 제4항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제54조 제2항)

 

▣ 개발행위허가의 이행 보증 등 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등을 위해 필요하다고 인정되는 경우에는 이의 이행을 보증하기 위해 개발행위허가를 받는 자로 하여금 이행보증금을 예치하게 할 수 있습니다.

 

다만, 국가나 지방자치단체, 공공기관 등이 시행하는 개발행위의 경우에는 적용되지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제60조 제1항 참조)

▣ 준공검사 : 공작물의 설치(건축법 제83조에 따라 설치되는 것은 제외), 토지의 형질변경 또는 토석 채취를 위한 개발행위허가를 받은 자는 그 개발행위를 완료하였으면 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 준공검사를 받아야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제62조 제1항 본문 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제11조 제1항)

 

준공검사를 받아야 하는 자는 해당 개발행위를 완료한 때에는 지체없이 개발행위 준공검사신청서(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 별지 제6호 서식)에 다음의 서류를 첨부하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 제출하여야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제11조 제2항)

 

① 준공사진, ② 지적측량성과도(토지분할이 수반되는 경우와 임야를 형질 변경하는 경우로서 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제78조에 따라 등록전환 신청이 수반되는 경우에 한함), ③ 관계 행정기관의 장과의 협의에 필요한 서류

 

▣ 개발행위허가의 제한 : 국토교통부장관, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사, 시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 도시·군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해서는

 

중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 개발행위허가를 제한할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 제1항 본문)

 

① 녹지지역이나 계획관리지역으로서 수목이 집단으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단으로 서식하고 있는 지역 또는 우량 농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역

 

② 개발행위로 인하여 주변의 환경·경관·미관·문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

 

③ 도시·군기본계획이나 도시·군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시·군기본계획이나 도시·군관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역

 

④ 지구단위계획구역으로 지정된 지역, ⑤ 기반시설부담구역으로 지정된 지역

 

다만, 위 ③부터 ⑤까지에 해당하는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 한 차례만 2년 이내의 기간 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 제1항 단서)

"개발행위에 따른 기반시설의 설치"

 

▣ 개발밀도관리구역 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 주거·상업 또는 공업지역에서의 개발행위로 기반시설(도시·군계획시설을 포함)의 처리·공급 또는 수용 능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제66조 제1항)

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발밀도관리구역을 지정하거나 변경한 경우에는 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 게재하는 방법으로 고시해야 합니다.

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발밀도관리구역에서는 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도 50%의 범위 안에서 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용합니다.

 

▣ 기반시설부담구역 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대해서는 기반시설부담구역으로 지정해야 합니다.

 

다만, 개발행위가 집중되어 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 해당 지역의 계획적 관리를 위해 필요하다고 인정하면 다음에 해당하지 않는 경우라도 기반시설부담구역으로 지정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제67조 제1항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제64조 제1항)

① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법령의 제정·개정으로 인하여 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역, ② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법령에 따라 지정된 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위 제한이 완화되는 지역

 

③ 개발행위허가 현황 및 인구증가율 등을 고려하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 기반시설의 설치가 필요하다고 인정하는 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

 

1) 해당 지역의 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도 개발행위허가 건수보다 20% 이상 증가한 지역

 

2) 해당 지역의 전년도 인구증가율이 그 지역이 속하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)의 전년도 인구증가율보다 20% 이상 높은 지역

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 기반시설부담구역을 지정 또는 변경하려면 주민의 의견을 들어야 하며, 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 기반시설부담구역의 명칭·위치·면적 및 지정 일자와 관계 도서의 열람 방법을 해당 지방자치단체의 공보와 인터넷 홈페이지에 고시해야 합니다.

 

▣ 기반시설설치비용의 물납 : 기반시설설치비용은 현금, 신용카드 또는 직불카드로 납부하도록 하되, 부과 대상 토지 및 이와 비슷한 토지로 하는 물납을 인정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제70조의7 제1항)

 

자료출처 : 법제처

 

오늘 우리는 개발행위 허가의 주요 내용에 관해 알아보았습니다. 여러분의 하루가 의미 있고 유익한 시간을 보내시길 바랍니다. 감사합니다!

2024.05.26 - [부동산정보/기타부동산정보] - 도시·군관리계획(입안·용도지역·용도지구·용도구역) 시행 내용 확인해 보세요!

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