토지거래허가구역 지정과 거래허가 절차

오늘은 토지거래허가구역의 지정과 허가 절차에 관해 알아보려고 합니다.

 

토지거래는 국토의 이용과 관리에 큰 영향을 미치기 때문에 그 절차와 내용을 잘 숙지하는 것이 중요합니다. 함께 이 흥미로운 내용을 살펴보면서 토지거래에 대한 이해를 높여보겠습니다.

 

"토지거래허가구역의 지정"

 

▣ 토지거래허가구역의 지정 : 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(시·도지사)는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나

 

지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 다음의 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다. (【부동산 거래 신고 등에 관한 법률】제10조 제1항 전단 및 시행령 제7조 제1항)

 

① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역

 

② 법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 따른 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역, ③ 법령에 따른 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역과 그 인근지역

 

④ 그 밖에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기 우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역

 

위의 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 다음의 구분에 따라 허가 대상자(외국인 등을 포함), 허가 대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제10조 제1항 후단 및 시행령 제7조 제2항)

 

① 허가 대상자 : 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 제7조 제1항 제4호에 따른 지역에서 지가변동률 및 거래량 등을 고려할 때 투기 우려가 있다고 인정되는 자

 

② 허가 대상 용도 : 나대지 또는 건축법 제2조 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 용도로 사용되는 부지 중 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 제7조 제1항 제4호에 따른 지역에서 투기 우려가 있다고 인정되는 토지의 용도

 

③ 허가 대상 지목 : 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 제7조 제1항 제4호에 따른 지역에서 투기 우려가 있다고 인정되는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목

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◈ 부동산거래신고 대상과 외국인부동산취득 절차, ◈ 국토계획법(용어·용도구분·광역도시계획), ◈ 도시군관리계획(입안·용도지역·용도지구·용도구역), ◈ 개발행위허가 대상·절차, ◈ 도시개발구역 지정 절차

◈ 도시개발사업 시행자(지정·조합설립·동의요건), ◈ 도시개발사업 실시계획인가·수용방식·환지방식, ◈ 도시및주거환경정비 기본계획 수립(정비구역지정·해제), ◈ 재개발·재건축 절차

▣ 지정 절차 : 국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역을 지정하려면 중앙도시계획위원회 또는 시·도 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제10조 제2항 본문)

 

국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역으로 지정한 때에는 지체 없이 허가 대상자, 허가 대상 용도와 지목 등 다음의 사항을 공고하고, 그 공고 내용을 국토교통부장관은 시·도지사를 거쳐 시장·군수 또는 구청장에게 통지하고, 시·도지사는 국토교통부장관, 시장·군수 또는 구청장에게 통지해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제10조 제3항 및 법률 시행령 제7조 제4항)

 

① 허가구역의 지정기간, ② 허가 대상자, 허가 대상 용도와 지목, ③ 허가구역 내 토지의 소재지·지번·지목·면적 및 용도지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따른 용도지역을 말함)

 

④ 허가구역에 대한 축척 1/50,000 또는 1/25,000의 지형도, ⑤ 허가 면제 대상 토지 면적

 

위에 따라 통지를 받은 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 그 공고 내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장에게 통지해야 하며, 지체 없이 그 사실을 7일 이상 공고하고, 그 공고 내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제10조 제4항)

 

허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제10조 제5항)

"허가구역 내 토지거래에 대한 허가"

 

▣ 토지거래계약에 대한 허가 : 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약을 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제11조 제1항)

 

▣ 허가가 필요하지 않은 경우 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위에 따른 허가가 필요하지 않습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제11조 제2항 및 시행령 제9조 제1항)

 

① 경제 및 지가의 동향과 거래 단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 구분에 따른 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약을 체결하려는 경우

구분	내용
1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역	● 다음의 세부 용도지역별 구분에 따른 면적 가) 주거지역 : 60㎡, 나) 상업지역 : 150㎡, 다) 공업지역 : 150㎡, 라) 녹지지역 : 200㎡, 마) 위 구분에 따른 용도지역의 지정이 없는 구역 : 60㎡
2) 도시지역 외의 지역	● 250㎡ (다만, 농지의 경우에는 500㎡, 임야의 경우에는 1천㎡로 함)

② 토지거래계약을 체결하려는 당사자 또는 그 계약의 대상이 되는 토지가 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제10조 제3항에 따라 공고된 사항에 해당하지 않는 경우

 

다만, 국토교통부장관 또는 시·도지사가 허가구역을 지정할 당시 해당 지역에서의 거래 실태 등을 고려하여 위의 면적으로 하는 것이 타당하지 않다고 인정하여 해당 기준 면적의 10％ 이상 300％ 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따릅니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제11조 제2항 제1호 및 시행령 제9조 제1항 단서)

▣ 허가 절차 : 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약 내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다.

 

다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획이 변경된 경우에는 취득 토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경 사항을 제출할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제11조 제3항 전단 및 단서)

 

시장·군수 또는 구청장은 허가신청서를 받으면 민원 처리에 관한 법률에 따른 처리 기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알려야 합니다.

 

다만, 선매협의(先買協議) 절차가 진행 중인 경우에는 위의 기간 내에 그 사실을 신청인에게 알려야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제11조 제4항)

 

위 기간에 허가증의 발급 또는 불허가처분 사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 경우에는 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 허가가 있는 것으로 봅니다.

 

이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 발급해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제11조 제5항)

 

▣ 허가를 받지 않은 계약의 효력 : 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제11조 제6항)

▣ 이의신청 : 허가 또는 불허가 처분에 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있으며, 이의신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 알려야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제13조 제1항 및 제2항)

 

▣ 국가 등의 토지거래계약에 관한 특례 등 : 허가를 받을 때 그 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제1항에 따른 공공기관 또는 공공단체인 경우에는 그 기관의 장이 시장·군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 봅니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제14조 제1항)

 

▣ 허가를 받지 않아도 되는 경우 : ① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 토지의 수용, ② 민사집행법에 따른 경매

 

③ 그 밖에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지를 협의취득·사용하거나 환매하는 경우 등 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항 각호의 사유에 해당하는 경우에는 허가받지 않아도 됩니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제14조 제2항)

 

▣ 불허가처분 토지에 관한 매수 청구 : 허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제16조 제1항)

▣ 토지 이용에 관한 의무 : 토지거래계약을 허가받은 자는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 제14조 제1항 각호에서 정하는 사유가 있는 경우 외에는 다음의 구분에 따른 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제17조 제1항, 제12조 및 시행령 제14조 제2항)

구분	기간
1. 다음의 목적으로 허가를 받은 경우 1) 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우, 2) 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익 시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 경우 3) 허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 제10조 제1항에서 정하는 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위해 필요한 경우	토지 취득일부터 2년
2. 다음의 목적으로 허가를 받은 경우 1) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위해 필요한 경우 2) 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위해 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 경우 3) 허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항에 따른 행정시를 포함)·군 또는 인접한 특별시·광역시·특별자치시·시·군에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우나 그자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 경우	토지 취득일부터 4년(다만, 분양을 목적으로 허가를 받은 토지로서 개발에 착수한 후 토지 취득일부터 4년 이내에 분양을 완료한 경우에는 분양을 완료한 때에 4년이 지난 것으로 봄)
3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법령에 따라 농지 외의 토지를 공익사업용으로 협의 양도하거나 수용된 사람이 그 협의 양도하거나 수용된 날부터 3년 이내에 그 허가구역에서 협의 양도하거나 수용된 토지에 대체되는 토지(종전의 토지가액 이하인 토지로 한정)를 취득하기 위해 허가를 받은 경우	토지 취득일부터 2년
4. 관계 법령에 따라 개발·이용행위가 제한되거나 금지된 토지로서 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 제13조 제2항으로 정하는 토지에 대하여 현상 보존의 목적으로 토지를 취득하기 위해 허가를 받은 경우	토지 취득일부터 5년
5. 위 1부터 4까지의 경우 외의 경우 토지 취득일부터 5년	토지 취득일부터 5년

시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약을 허가받은 자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지를 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 등의 실태를 조사해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제17조 제2항 및 시행규칙 제18조 제1항)

 

▣ 이행강제금의 부과 : 시장·군수 또는 구청장은 토지의 이용 의무를 이행하지 않은 자에 대해서는 상당한 기간을 정하여 토지의 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제18조 제1항 본문)

 

시장·군수 또는 구청장은 위 이행 명령이 정해진 기간에 이행되지 않은 경우에는 토지 취득가액의 10/100의 범위에서 이행강제금을 부과하며, 시장·군수 또는 구청장은 최초의 이행 명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행 명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제18조 제2항 및 제3항)

 

시장·군수 또는 구청장은 이용 의무 기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없으며, 이행 명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제18조 제4항 및 제5항)

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 포스팅이 여러분에게 도움이 되었기를 바랍니다. 토지거래허가구역의 지정 및 허가 절차에 관한 내용을 살펴보면서 부동산 거래에 관한 이해도가 높아졌기를 희망합니다. 감사합니다!

2024.05.24 - [부동산정보/기타부동산정보] - 부동산 거래 신고 대상과 외국인 부동산 취득 내용 확인해 보세요!

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