부동산 거래 신고 대상과 외국인 부동산 취득 절차

오늘 다뤄볼 주제는 부동산 거래 신고 대상과 외국인 부동산 취득에 관한 내용입니다.

 

여러분과 함께 이 주제를 살펴보며 부동산 거래의 복잡한 용어와 법적 절차를 자세히 살펴보고자 합니다. 준비가 되셨다면, 포스팅 시작하겠습니다.

 

"부동산 거래 신고 관련 용어"

 

▣ 용어의 정의 : 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같습니다. (【부동산 거래 신고 등에 관한 법률】제2조 및 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 제2조)

구분	정의
부동산	● 토지 또는 건축물
부동산 등	● 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리
거래 당사자	● 부동산 등의 매수인과 매도인을 말하며, 아래의 ‘외국인 등’을 포함
외국인 등	● 다음의 어느 하나에 해당하는 개인 또는 단체 ① 대한민국의 국적을 보유하고 있지 않은 개인, ② 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체,  ③ 사원 또는 구성원의 1/2 이상이 위 ①에 해당하는 자인 법인 또는 단체 ④ 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 1/2 이상이 ①에 해당하는 자인 법인 또는 단체 ⑤ 위 ①에 해당하는 사람이나 ②에 해당하는 법인 또는 단체가 자본금의 1/2 이상이나 의결권의 1/2 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체 ⑥ 외국 정부, ⑦ 국제연합과 그 산하기구·전문기구, 정부 간 기구, 준정부 간 기구, 비정부 간 국제기구

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◈ 토지거래허가구역 지정과 거래허가 절차, ◈ 국토계획법(용어·용도구분·광역도시계획), ◈ 도시군관리계획(입안·용도지역·용도지구·용도구역), ◈ 개발행위허가 대상 절차

◈ 도시개발구역 지정 절차, ◈ 도시개발사업 시행자(지정·조합설립·동의요건), ◈ 도시개발사업 실시계획인가·수용방식·환지방식, ◈ 도시및주거환경정비 기본계획 수립(정비구역지정·해제), ◈ 재개발·재건축 절차

"부동산 거래의 신고"

 

▣ 거래 신고 대상 계약 : 거래 당사자는 다음의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 거래 신고 사항을 부동산거래계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등(권리에 관한 계약의 경우 그 권리의 대상인 부동산)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함)·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고해야 합니다.

 

(부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 본문, 시행령 제3조 제3항 및 시행규칙 제2조 제1항)

 

① 부동산의 매매계약, ② 건축물의 분양에 관한 법률, 공공주택 특별법, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 주택법, 택지개발촉진법에 따른 부동산에 대한 공급계약

 

③ 다음의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

 

1) 위 ②에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위, 2) 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

 

※ 이 경우 부동산거래계약시스템을 통해 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산 거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제14항)

▣ 거래 신고 사항 : 거래 당사자가 공동으로 신고해야 할 사항은 다음과 같습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 본문, 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 제1항 및 별표 1)

 

① 거래 당사자의 인적사항, ② 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일, ③ 거래대상 부동산 등(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말함)의 소재지·지번·지목 및 면적

 

④ 거래 대상 부동산 등의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 종류를 말함), ⑤ 실제 거래가격, ⑥ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

 

⑦ 매수인이 국내에 주소 또는 거소(잔금 지급일부터 60일을 초과하여 거주하는 장소)를 두지 않을 경우(매수인이 외국인인 경우로 출입국관리법 제31조에 따른 외국인등록을 하거나 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조에 따른 국내거소신고를 한 경우에는 그 체류기간 만료일이 잔금 지급일부터 60일 이내인 경우를 포함)에는 위탁관리인의 인적사항

⑧ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 개업공인중개사의 인적사항 및 개업공인중개사가 개설 등록한 중개사무소의 상호·전화번호 및 소재지

 

⑨ 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우(매수인 중 국가 등이 포함되어 있는 경우는 제외)에는 다음의 사항

 

1) 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식(이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제7항에 따른 서류 첨부)

 

2) 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기 등 거래대상 주택의 이용계획

 

▣ 국가 등이 단독으로 신고해야 하는 경우 : 거래 당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관, 지방공기업법에 따른 지방직영기업·지방공사 또는 지방공단(국가 등)인 경우에는 국가 등이 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하여 신고 관청에 제출해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 단서 및 시행령 제3조 제2항)

 

이 경우 부동산거래계약시스템을 통해 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산 거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제14항)

▣ 거래 당사자 일방이 단독으로 신고 가능한 경우 : 공동 신고가 원칙이지만, 거래 당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 부동산 거래계약서 사본, 단독신고사유서를 첨부하여 신고 관청에 제출하여 단독으로 신고할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조 제2항 및 시행규칙 제2조 제3항)

 

▣ 개업공인중개사가 신고해야 하는 경우 : 개업공인중개사 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 신고해야 합니다. 이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조 제3항)

 

다만, 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 개업공인중개사 일방이 단독으로 신고할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조 제4항)

 

부동산 거래계약을 신고하려는 개업공인중개사는 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인하여 신고 관청에 제출해야 합니다. 다만, 공동으로 중개하여 개업공인중개사가 공동으로 신고하는 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 서명 또는 날인해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제4항)

 

이 경우 부동산거래계약시스템을 통해 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산 거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 봅니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제14항)

▣ 신고필증의 발급 : 신고 또는 제출을 하려는 사람은 주민등록증, 운전면허증, 여권 등 본인의 신분을 증명할 수 있는 증명서를 신고 관청에 보여줘야 하며, 부동산 거래 신고를 받은 신고 관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조 제5항 및 시행규칙 제2조 제12항·제13항)

 

부동산 등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 봅니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조 제6항)

 

▣ 자금조달·입주계획서 등의 제출 : 위에 따라 부동산거래계약을 신고하려는 자 중 매수인 외의 자가 자금조달·입주계획서 등을 제출하는 경우 매수인은 부동산거래계약을 신고하려는 자에게 거래계약의 체결일부터 25일 이내에 자금조달·입주계획서 등을 제공해야 하며, 이 기간 내에 제공하지 않은 경우에는 매수인이 별도로 자금조달·입주계획서 등을 제출해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제10항)

▣ 금지행위 : 누구든지 위에 따른 신고에 관하여 개업공인중개사에게 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위, 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 신고하는 행위, 거짓으로 신고하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위, 위 거래 신고 대상 계약을 체결하지 않았음에도 불구하고 거짓으로 부동산거래 신고를 하는 행위, 부동산거래 신고 후 해당 계약이 해제 등이 되지 않았음에도 불구하고 거짓으로 부동산 거래의 해제 등 신고하는 행위를 해서는 안 됩니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제4조)

 

▣ 부동산 거래의 해제 등 신고­ : 거래 당사자는 부동산거래를 신고한 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소(해제 등)된 경우 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고 관청에 공동으로 신고해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조의2 제1항 본문)

 

다만, 거래 당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조의2 제1항 단서)

 

개업공인중개사가 부동산거래 신고를 한 경우에는 위에도 불구하고 개업공인중개사가 부동산 거래의 해제 등 신고(공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하는 것을 말함)를 할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조의2 제2항 본문)

 

다만, 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조의2 제2항 단서)

"외국인 등의 부동산 취득에 관한 특례"

 

▣ 외국인 등의 부동산 취득·보유 신고 : 외국인 등이 대한민국 안의 부동산 등을 취득하는 계약(부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 각호에 따른 계약은 제외)을 체결하였을 때는 계약체결일부터 60일 이내에 신고 관청에 신고해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제8조 제1항)

 

다만, 외국인 등이 상속·경매, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따른 환매권의 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병, 건축물의 신축·증축·개축·재축을 원인으로 대한민국 안의 부동산 등을 취득한 때에는 부동산 등을 취득한 날부터 6개월 이내에 신고 관청에 신고해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제8조 제2항 및 시행령 제5조 제2항)

 

▣ 대한민국 국민 등이 외국인 등으로 변경된 경우 보유 신고 : 대한민국 안의 부동산 등을 가지고 있는 대한민국 국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인 등으로 변경된 경우 그 외국인 등이 해당 부동산 등을 계속 보유하려는 경우에는 외국인 등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 신고 관청에 신고해야 합니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제8조 제3항)

▣ 외국인 등의 토지거래 허가 : 다만, 외국인 등이 취득하려는 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약을 체결하기 전에 신고 관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 합니다.

 

다만, 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그렇지 않습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제9조 제1항 및 시행령 제6조 제2항)

 

① 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방 목적상 필요한 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국방부장관 또는 국가정보원장의 요청이 있는 경우에 국토교통부장관이 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제106조에 따른 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 고시하는 지역

 

1) 섬 지역, 2) 국방·군사시설 사업에 관한 법률에 따른 군부대 주둔지와 그 인근지역, 3) 통합방위법에 따른 국가중요시설과 그 인근지역

 

② 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역, ③ 생태·경관 보전지역, ④ 야생생물 특별 보호구역

 

신고 관청은 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 외국인 등이 위의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등의 토지를 취득하는 것이 해당 구역·지역 등의 지정 목적 달성에 지장을 주지 않는다고 인정하는 경우에는 허가해야 하며, 이를 위반하여 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 않습니다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제9조 제2항 및 제3항)

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 함께한 시간이 유익하셨기를 바랍니다. 부동산 거래 신고에 관한 절차와 용어를 함께 살펴보며, 조금 더 깊이 이해할 수 있었기를 바랍니다. 감사합니다!

2024.05.24 - [부동산정보/기타부동산정보] - 공인중개사 감독과 행정처분(자격정지·취소), 벌칙(형벌·과태료), 신고 포상금 내용 확인해 보세요!

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