도시군관리계획(입안·용도지역·용도지구·용도구역)

오늘은 도시·군관리계획에 관해 함께 알아보려고 합니다. 도시·군관리계획은 도시의 미래를 설계하고 발전 방향을 제시하는 중요한 계획입니다.

 

도시·군계획의 입안, 용도지역, 용도지구, 용도구역에 관한 내용을 함께 살펴보면서, 우리의 삶에 직접적인 영향을 미치는 이 계획이 어떻게 수립되고 시행되는지 알아보겠습니다.

 

"도시·군계획"

 

▣ 도시·군계획의 종류 : 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전 방향에 대한 계획으로서 도시·군기본계획과 도시·군관리계획으로 구분합니다. (【국토의 계획 및 이용에 관한 법률】제2조 제2호)

 

"도시·군기본계획"

 

▣ 도시·군기본계획의 수립 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 관할 구역에 대하여 도시·군기본계획을 수립해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제18조 제1항 본문)

 

다만, 시 또는 군의 위치, 인구의 규모, 인구감소율 등을 고려해 다음의 시 또는 군은 도시·군기본계획을 수립하지 않을 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제18조 제1항 단서 및 시행령 제14조)

 

① 수도권에 속하지 않고 광역시와 경계를 같이하지 않은 시 또는 군으로서 인구 10만 명 이하인 시 또는 군

 

② 관할구역 전부에 대하여 광역도시계획이 수립된 시 또는 군으로서 해당 광역도시계획에 도시·군기본계획의 내용(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제19조 제1항 각호)이 모두 포함된 시 또는 군

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◈ 부동산거래신고 대상과 외국인부동산취득 절차, ◈ 토지거래허가구역 지정과 거래허가 절차, ◈ 국토계획법(용어·용도구분·광역도시계획), ◈ 개발행위허가 대상·절차, ◈ 도시개발구역 지정 절차

◈ 도시개발사업 시행자(지정·조합설립·동의요건), ◈ 도시개발사업 실시계획인가·수용방식·환지방식, ◈ 도시및주거환경정비 기본계획 수립(정비구역지정·해제), ◈ 재개발·재건축 절차

▣ 도시·군기본계획 수립 기준 : 도시·군계획의 수립 기준은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제16조에 따라 국토교통부장관이 정합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제19조 제3항)

 

▣ 기초조사, 공청회 및 지방의회의 의견 청취 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 도시·군기본계획을 수립 또는 변경하려면 미리 계획 수립 또는 변경에 필요한 사항을 조사하거나 측량해야(기초조사) 하고 공청회를 열어 주민과 전문가의 의견을 들어야 하며, 미리 그 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군 의회의 의견을 들어, 의회는 특별한 사유가 없으면 30일 이내에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 의견을 제시해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제20조 및 제21조 참조)

 

▣ 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도의 도시·군기본계획의 확정 : 특별시장·광역시장·특별자치시장 또는 특별자치도지사는 도시·군기본계획을 수립하거나 변경하려면 관계 행정기관의 장(국토교통부장관을 포함)과 협의한 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제22조 제1항)

 

위에 따라 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 특별한 사유가 없으면 그 요청을 받은 날부터 30일 이내에 특별시장·광역시장·특별자치시장 또는 특별자치도지사에게 의견을 제시해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제22조 제2항)

 

▣ 시·군 도시·군기본계획의 승인 : 시장 또는 군수는 도시·군기본계획을 수립하거나 변경하려면 도지사의 승인을 받아야 하며, 도지사는 도시·군기본계획을 승인하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제22조의2 제1항 및 제2항)

"도시·군관리계획"

 

▣ 도시·군관리계획의 입안

입안권자	내용
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 입안 하는 경우	● 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 관할 구역에 대하여 도시·군관리계획을 입안해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제24조 제1항) ● 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하면 인접한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역 전부 또는 일부를 포함하여 도시·군관리계획을 입안할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제24조 제2항) 1) 지역 여건상 필요하다고 인정하여 미리 인접한 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수와 협의한 경우 2) 인접한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역을 포함해 도시·군기본계획을 수립한 경우 국토교통부장관이 입안할 수 있는 경우
국토교통부장관이 입안할 수 있는 경우	● 국토교통부장관은 위에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 직접 또는 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 도시·군관리계획을 입안할 수 있습니다. 이 경우 국토교통부장관은 관할 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사 및 시장·군수의 의견을 들어야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제24조 제5항) 1) 국가계획과 관련된 경우, 2) 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도에 걸쳐 지정되는 용도지역·용도지구 또는 용도구역과 둘 이상의 시·도에 걸쳐 이루어지는 사업의 계획 중 도시·군관리계획으로 결정해야 할 사항이 있는 경우 3) 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제138조에 따른 기한까지 국토교통부장관의 도시·군관리계획 조정 요구에 따라 도시·군관리계획을 정비하지 않는 경우
도지사가 입안할 수 있는 경우	● 도지사는 위에도 불구하고 다음의 어느 하나의 경우에는 직접 또는 시장이나 군수의 요청으로 도시·군관리계획을 입안할 수 있습니다. 이 경우 도지사는 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제24조 제6항) 1) 둘 이상의 시·군에 걸쳐 지정되는 용도지역·용도지구 또는 용도구역과 둘 이상의 시·군에 걸쳐 이루어지는 사업의 계획 중 도시·군관리계획으로 결정하여야 할 사항이 포함된 경우 2) 도지사가 직접 수립하는 사업의 계획으로서 도시·군관리계획으로 결정해야 할 사항이 포함된 경우

도시·군관리계획은 광역도시계획과 도시·군기본계획에 부합되어야 하며, 계획의 상세 정도, 도시·군관리계획으로 결정해야 하는 기반 시설의 종류 등에 대하여 도시 및 농·산·어촌 지역의 인구밀도, 토지 이용의 특성 및 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 차등을 두어 입안해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제25조 제1항 및 제3항)

 

▣ 도시·군관리계획 입안의 제안 : 주민(이해관계자 포함)은 도시·군관리계획을 입안할 수 있는 자에게 도시·군관리계획의 입안을 제안할 수 있습니다.

 

이 경우 도시·군관리계획의 입안을 제안받은 자는 그 처리 결과를 제안자에게 알려야 하며, 제안자와 협의하여 제안된 도시·군관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제26조 제1항, 제2항 및 제3항 참조)

 

▣ 입안을 위한 기초조사, 주민 및 지방의회 의견 청취 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 도시·군관리계획을 입안할 때에는 입안을 위한 기초조사를 하고 주민의 의견을 들어 그 의견이 타당하다고 인정되면, 도시·군관리계획안에 반영해야 하며, 지방의회의 의견을 들어야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제27조 제1항, 제28조 제1항 본문 및 제6항 참조)

 

※ 입안의 특례 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 도시·군관리계획을 조속히 입안해야 할 필요가 있다고 인정되면 광역도시계획이나 도시·군기본계획을 수립할 때 도시·군관리계획을 함께 입안할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제35조 제1항)

▣ 도시·군관리계획의 결정 : 시·도지사는 도시·군관리계획을 결정하려면 관계 행정기관의 장과 미리 협의해야 하며, 국토교통부장관(수산자원보호구역의 경우 해양수산부장관을 말함)이 도시·군관리계획을 결정하려면 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의해야 합니다.

 

이 경우 협의 요청을 받은 기관의 장은 특별한 사유가 없으면 그 요청을 받은 날부터 30일 이내에 의견을 제시해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 제1항)

 

국토교통부장관은 도시·군관리계획을 결정하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시·도지사가 도시·군관리계획을 결정하려면 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 제3항 본문)

 

"용도지역"

 

▣ 용도지역의 지정 : 국토교통부장관, 시·도지사 또는 지방자치법 제198조에 따른 서울특별시와 광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장은 다음의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항 및 제29조 제1항 참조)

대분류	중분류	내용
도시지역	주거지역	● 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역
	상업지역	● 상업이나 그 밖의 업무 편익을 증진하기 위해 필요한 지역
	공업지역	● 공업의 편익을 증진하기 위해 필요한 지역
	녹지지역	● 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역
관리지역	보전관리지역	● 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	생산관리지역	● 농업·임업·어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
	계획관리지역	● 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역	농림지역
자연환경보전지역	자연환경보전지역

※ 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시·군관리계획 결정으로 주거지역·상업지역·공업지역 및 녹지지역을 세분하여 지정할 수 있으며, 용도지역의 세분은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조에서 확인할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제2항)

▣ 다른 법률에 따라 지정된 지역의 용도지역 지정 등 의제 : 다음의 어느 하나의 구역 등으로 지정·고시된 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역으로 결정·고시된 것으로 봅니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제42조 제1항)

 

① 항만법에 따른 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면, ② 어촌·어항법에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면, ③ 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지

 

④ 택지개발촉진법에 따른 택지개발지구, ⑤ 전원개발촉진법에 따른 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 또는 송·변전설비만을 설치하기 위한 전원개발사업구역 및 예정구역은 제외)

 

관리지역에서 농지법에 따른 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 농림지역으로, 관리지역의 산림 중 산지관리법에 따라 보전산지로 지정·고시된 지역은 그 고시에서 구분하는 바에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정·고시된 것으로 봅니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제42조 제2항)

 

위 ①부터 ⑤까지에 해당하는 구역·단지·지구 등이 해제되는 경우(개발사업이 완료되는 경우 제외) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법률에서 그 구역 등이 어떤 용도지역에 해당하는지를 따로 정하고 있지 않은 경우에는 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 봅니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제42조 제4항 전단)

 

▣ 용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한 : 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 않은 지역에 대해서는 건축물의 건축제한, 건폐율, 용적률의 규정을 적용할 때 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제79조 제1항)

 

도시지역 또는 관리지역이 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 건축물의 건축제한, 건폐율, 용적률의 규정을 적용할 때 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제79조 제2항 및 시행령 제86조)

 

※ 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 함)의 비율을 의미하고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 의미합니다. (건축법 제55조 본문 및 제56조 본문)

"용도지구"

 

▣ 용도지구의 지정 : 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음의 어느 하나에 해당하는 용도지구의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항 및 시행령 제31조 제1항)

구분	내용
경관지구	● 경관의 보전·관리 및 형성을 위해 필요한 지구
고도지구	● 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
방화지구	● 화재의 위험을 예방하기 위해 필요한 지구
방재지구	● 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 지구
보호지구	● 문화재, 중요 시설물[항만, 공항, 공용시설(공공업무시설, 공공 필요성이 인정되는 문화시설·집회시설·운동시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설로서 도시·군계획조례로 정하는 시설), 교정시설·군사시설을 말함] 및 문화적·생태적으로 보존 가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위해 필요한 지구
취락지구	● 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
개발진흥 지구	● 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
특정용도 제한지구	● 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
복합용도 지구	● 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위해 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

※ 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 필요하다고 인정되면 용도지구를 도시·군관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있으며, 용도지구의 세분은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제31조 제2항에서 확인할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제2항)

 

▣ 용도지구에서의 건축제한 : 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제2항)

 

① 경관지구 안에서의 건축물 건폐율·용적률·높이·최대 너비·색채 및 대지 안의 조경 등에 관해서는 그 지구의 경관의 보전·관리·형성에 필요한 범위안에서 도시·군계획조례로 정합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제72조 제2항)

 

② 고도지구 안에서는 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제74조)

 

③ 방재지구 안에서는 풍수해·산사태·지반붕괴·지진이나 그 밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다.

 

다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정 목적에 위배되지 않는 범위안에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제75조)

"용도구역"

 

▣ 용도구역의 종류와 제한사항

구분	내용
개발제한구역	● 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조 제1항)
도시자연공원구역	● 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조의2 제1항)
시가화조정구역	● 시·도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변 지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해 5년 이상 20년 이내의 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다. 다만, 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제39조 제1항 및 시행령 제32조 제1항) ● 시가화조정구역에서의 도시·군계획사업은 국방상 또는 공익상 시가화조정구역 안에서의 사업 시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 국토교통부장관이 시가화조정구역의 지정 목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 도시·군계획사업만 시행할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제81조 제1항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제87조)
수산자원보호구역	● 해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제40조)
입지규제최소구역	● 도시·군관리계획 결정권자는 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진해 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 다음의 어느 하나에 해당하는 지역과 그 주변 지역의 전부 또는 일부를 입지규제 최소구역으로 지정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제40조의2 제1항 및 시행령 제32조의2) ① 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역, ② 철도역사, 터미널, 항만, 공공청사, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역 ③ 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1Km 이내에 위치한 지역, ④ 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역, ⑤ 도시재생활성화지역 중 도시경제기반형 활성화계획을 수립하는 지역 ⑥ 산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조 제8호 다목에 따른 도시첨단산업단지, ⑦ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제3호에 따른 소규모주택정비사업의 시행구역, ⑧ 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 제2조 제1항 제6호 나목에 따른 근린재생형 활성화계획을 수립하는 지역

"도시·군계획시설"

 

▣ 도시·군계획시설의 설치·관리 : 지상·수상·공중·수중 또는 지하에 기반시설을 설치하려면 그 시설의 종류·명칭·위치·규모 등을 미리 도시·군관리계획으로 결정해야 합니다.

 

다만, 용도지역·기반시설의 특성 등을 고려하여 다음의 경우에는 그렇지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제43조 제1항 및 시행령 제35조 제1항)

 

① 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 다음의 기반시설을 설치하려는 경우 : 1) 주차장, 차량 검사 및 면허시설, 공공공지, 열공급설비, 방송·통신시설, 시장·공공청사·문화시설·공공 필요성이 인정되는 체육시설·연구시설·사회복지시설·공공직업 훈련시설·청소년수련시설·저수지·방화설비·방풍설비·방수설비·사방설비·방조설비·장사시설·종합의료시설·빗물저장 및 이용시설·폐차장

 

2) 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따라 점용허가 대상이 되는 공원 안의 기반시설, 3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제6조 제1항에서 정하는 시설

 

② 도시지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 다음의 기반시설을 설치하려는 경우 : 1) 위의 1 및 2의 기반시설, 2) 궤도 및 전기공급설비, 3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제6조 제2항에서 정하는 시설

▣ 공동구의 설치·관리 : 다음에 해당하는 지역·지구·구역 등이 200만㎡를 초과하면 해당 지역 등에서 개발사업을 시행하는 자는 공동구를 설치해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제44조 제1항 및 시행령 제35조의2)

 

※ 공동구 : 전기·가스·수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하 매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제9호)

 

① 도시개발법에 따른 도시개발구역, ② 택지개발촉진법에 따른 택지개발지구, ③ 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법에 따른 경제자유구역

 

④ 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역, ⑤ 공공주택 특별법에 따른 공공주택지구, ⑥ 도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법에 따른 도청 이전 신도시

 

공동구 관리자는 5년마다 해당 공동구의 안전 및 유지관리계획을 수립·시행해야 하며, 공동구 관리자가 공동구의 안전 및 유지관리계획을 수립·변경하려면 미리 관계 행정기관의 장과 협의한 후 공동구 협의회의 심의를 거쳐야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제44조의2 제2항 및 시행령 제39조 제3항)

 

공동구 관리자는 1년에 1회 이상 공동구의 안전 점검을 실시해야 하며, 안전 점검 결과 이상이 있다고 인정되는 때에는 지체 없이 정밀안전진단·보수·보강 등의 필요한 조치를 해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제44조의2 제3항)

▣ 광역시설의 설치 및 관리 : 광역시설의 설치 및 관리는 도시·군계획시설의 설치·관리의 규정에 따릅니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제45조 제1항)

 

※ 광역시설 : 기반시설 중 광역적인 정비 체계가 필요한 다음의 시설로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제3조에서 정하는 시설을 말합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제8호)

 

① 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 걸쳐 있는 시설, ② 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군이 공동으로 이용하는 시설

 

관계 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 협약을 체결하거나 협의회 등을 구성해 광역시설을 설치·관리할 수 있습니다. 다만, 협약의 체결이나 협의회 등의 구성이 이루어지지 않는 경우 그 시 또는 군이 같은 도에 속할 때에는 관할 도지사가 광역시설을 설치·관리할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제45조 제2항)

 

국가계획으로 설치하는 광역시설은 그 광역시설의 설치·관리를 사업목적 또는 사업종목으로 하여 다른 법률에 따라 설립된 법인이 설치·관리할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제45조 제3항)

▣ 도시·군계획시설사업의 시행 : 시행절차

구분	내용
단계별 집행계획의 수립	● 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 도시·군계획시설에 대하여 도시·군계획시설결정의 고시일부터 3개월 이내에 미리 관계 행정기관의 장과 협의하고 해당 지방의회의 의견을 들은 후 재원조달계획, 보상계획 등을 포함하는 단계별 집행계획을 수립해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제85조 제1항 및 시행령 제95조 제1항·제2항) 다만 도시 및 주거환경정비법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법, 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따라 도시·군관리계획의 결정이 의제되는 경우에는 해당 도시·군계획시설결정의 고시일부터 2년 이내에 단계별 집행계획을 수립할 수 있습니다. ● 단계별 집행계획은 제1단계 집행계획과 제2단계 집행계획으로 구분하여 수립하되, 3년 이내에 시행하는 도시·군계획시설사업은 제1단계 집행계획에, 3년 후에 시행하는 도시·군계획시설사업은 제2단계 집행계획에 포함되도록 해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제85조 제3항)
도시·군계획시설사업의 시행자	● 행정청인 시행자: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 관할 구역의 도시·군계획시설사업을 시행합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제86조 제1항 및 제4항) 다만, 국토교통부장관은 국가계획과 관련되거나 그 밖에 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 관계 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 의견을 들어 직접 도시·군계획시설사업을 시행할 수 있으며, 도지사는 광역도시계획과 관련되거나 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 관계 시장 또는 군수의 의견을 들어 직접 도시·군계획시설사업을 시행할 수 있습니다. ● 비행정청인 시행자: 위의 시행자가 될 수 있는 자 외의 자는 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수로부터 시행자로 지정을 받아 도시·군계획시설사업을 시행할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제86조 제5항·제7항 및 시행령 제96조 제2항 부터 제4항까지) 다음에 해당하지 아니하는 자가 위에 따라 도시·군계획시설사업의 시행자로 지정을 받으려면 도시·군계획시설사업의 대상인 토지(국·공유지를 제외)면적의 2/3 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 1/2 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 합니다. ① 국가 또는 지방자치단체, ② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제96조 제3항에서 정하는 공공기관, ③ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제96조 제4항에서 정하는 자
실시계획서 작성 및 인가	● 도시·군계획시설사업의 시행자는 그 도시·군계획시설사업에 관한 실시계획을 작성해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제88조 제1항) ● 도시·군계획시설사업의 시행자(국토교통부장관, 시·도지사와 대도시 시장은 제외)는 실시계획을 작성하면 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장의 인가를 받아야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제88조 제2항 본문) ● 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시·군계획시설사업의 시행자가 작성한 실시계획이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제43조 제2항에 따른 도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치의 기준 등에 맞다고 인정하는 경우에는 실시계획을 인가해야 합니다. 이 경우 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관 조성, 조경 등의 조치를 할 것을 조건으로 실시계획을 인가할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제88조 제3항)
사업시행	● 도시·군계획시설사업의 시행자는 도시·군계획시설사업을 효율적으로 추진하기 위해 필요하다고 인정되면 사업시행대상지역 또는 대상시설을 둘 이상으로 분할하여 도시·군계획시설사업을 시행할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제87조) ● 도시·군계획시설사업의 시행자는 사업시행을 위해 특히 필요하다고 인정되면 도시·군계획시설에 인접한 다음의 물건 또는 권리를 일시 사용할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제95조 제2항) ① 토지·건축물 또는 그 토지에 정착된 물건, ② 토지·건축물 또는 그 토지에 정착된 물건에 관한 소유권 외의 권리 ● 도시·군관리계획결정을 고시한 경우 국공유지로서 도시·군계획시설사업에 필요한 토지는 그 도시·군관리계획으로 정해진 목적 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제97조 제1항)
공사완료	● 도시·군계획시설사업의 시행자(국토교통부장관, 시·도지사와 대도시 시장은 제외)는 도시·군계획시설사업의 공사를 마친 때에는 공사 완료 보고서를 작성하여 시·도지사나 대도시 시장의 준공검사를 받아야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제98조 제1항)

▣ 도시·군계획시설 부지의 매수청구 : 도시·군계획시설에 대한 도시·군관리계획의 결정 고시일부터 10년 이내에 그 도시·군계획시설의 설치에 관한 도시·군계획시설사업이 시행되지 않는 경우(실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행된 경우는 제외)

 

그 도시·군계획시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목이 대인 토지(그 토지에 있는 건축물 및 정착물을 포함)의 소유자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제1항 본문)

 

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 해당하는 자(특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수를 포함)에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제1항 단서)

 

① 이 법에 따라 해당 도시·군계획시설사업의 시행자가 정하여진 경우에는 그 시행자

 

② 이 법 또는 다른 법률에 따라 도시·군계획시설을 설치하거나 관리하여야 할 의무가 있는 자가 있으면 그 의무가 있는 자(이 경우 도시·군계획시설을 설치하거나 관리하여야 할 의무가 있는 자가 서로 다른 경우에는 설치하여야 할 의무가 있는 자에게 매수 청구해야 함)

매수 의무자는 매수 청구를 받은 토지를 매수할 때는 현금으로 그 대금을 지급합니다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우나 부재부동산 소유자의 토지 또는 비업무용 토지로서, 매수 대금이 3천만 원을 초과하여 그 초과하는 금액을 지급하는 경우로서 매수 의무자가 지방자치단체인 경우에는 도시·군계획시설채권을 발행해 지급할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제2항 및 시행령 제41조 참조)

 

※ 도시·군계획시설채권의 상환기간은 10년 이내로 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제3항)

 

매수 청구된 토지의 매수가격·매수절차 등에 관하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제4항)

 

매수 청구를 한 토지의 소유자는 매수하지 않기로 하거나 매수 결정을 알린 날부터 2년이 지날 때까지 해당 토지를 매수하지 않는 경우에는 허가를 받아 다음의 건축물 또는 공작물을 설치할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제7항 및 시행령 제41조 제5항 본문)

 

① 단독주택으로서 3층 이하인 것, ② 제1종 근린생활시설로서 3층 이하인 것, ③ 제2종 근린생활시설로서 3층 이하인 것(건축법 시행령 별표 1 제4호 거목, 더목 및 러목 제외), ④ 공작물

 

▣ 도시·군계획시설결정의 실효 등 : 도시·군계획시설결정이 고시된 도시·군계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 도시·군계획시설사업이 시행되지 않는 경우 그 도시·군계획시설결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 잃습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제48조 제1항)

"비용부담"

 

▣ 비용 부담의 원칙(시행자 부담) : 광역도시계획 및 도시·군계획의 수립과 도시·군계획시설사업에 관한 비용은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 국가가 하는 경우에는 국가 예산에서, 지방자치단체가 하는 경우에는 해당 지방자치단체가, 행정청이 아닌 자가 하는 경우에는 그자가 부담함을 원칙으로 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제101조)

 

▣ 지방자치단체의 비용 부담(수익자 부담) : 국토교통부장관이나 시·도지사는 그가 시행한 도시·군계획시설사업으로 현저히 이익을 받는 시·도, 시 또는 군이 있으면 그 도시·군계획시설사업에 든 비용의 일부를 그 이익을 받는 시·도, 시 또는 군에 부담시킬 수 있습니다.

 

이 경우 국토교통부장관은 시·도, 시 또는 군에 비용을 부담시키기 전에 행정안전부장관과 협의해야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제102조 제1항)

 

시·도지사는 그 시·도에 속하지 않는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군에 비용을 부담시키려면 해당 지방자치단체의 장과 협의하되, 협의가 성립되지 않는 경우에는 행정안전부장관이 결정하는 바에 따릅니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제102조 제2항)

 

"지구단위계획구역과 지구단위계획"

 

▣ 재량적 지구단위계획구역 지정 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조 제1항 및 시행령 제43조 제1항부터 제4항까지)

 

① 용도지구, ② 도시개발법에 따라 지정된 도시개발구역, ③ 도시 및 주거환경정비법에 따라 지정된 정비구역, ④ 택지개발촉진법에 따라 지정된 택지개발지구

 

⑤ 주택법에 따른 대지조성사업지구, ⑥ 산업입지 및 개발에 관한 법률의 산업단지와 준산업단지, ⑦ 관광진흥법에 따라 지정된 관광단지와 관광특구

 

⑧ 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

 

⑨ 도시지역 내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용을 증진할 필요가 있는 지역으로서 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요한 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

 

1) 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역, 2) 역세권의 체계적·계획적 개발이 필요한 지역

 

3) 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지(結節地)로부터 1km 이내에 위치한 지역, 4) 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률에 따른 역세권개발구역, 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역

 

⑩ 도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 그 밖에 1. 철도, 항만, 공항, 공장, 병원, 학교, 공공청사, 공공기관, 시장, 운동장 및 터미널

 

2. 그 밖에 1과 유사한 시설로서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 시설을 이전 또는 재배치하여 토지 이용을 합리화하고, 그 기능을 증진하기 위해 집중적으로 정비가 필요한 지역으로서 5000㎡ 이상의 유휴토지 또는 대규모 시설의 이전 부지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

 

1) 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역, 2) 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역, 3) 지역경제 활성화와 고용 창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역

 

⑪ 도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역, ⑫ 그 밖에 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진 등을 위해 필요한 다음의 지역

 

1) 시범도시(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제127조 제1항), 2) 개발행위허가제한지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 제2항), 3) 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하려는 지역

 

4) 용도지역의 지정·변경에 관한 도시·군관리계획을 입안하기 위해 열람공고 된 지역, 5) 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역, 6) 지구단위계획구역으로 지정하려는 토지와 접하여 공공시설을 설치하려는 자연녹지지역

 

7) 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위해 필요한 지역으로서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 지역

 

▣ 의무적 지구단위계획구역 지정 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 지구단위계획구역으로 지정해야 합니다.

 

다만, 관계 법률에 따라 그 지역에 토지 이용과 건축에 관한 계획이 수립된 경우에는 그렇지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조 제2항 및 시행령 제43조 제5항)

 

① 도시 및 주거환경정비법에 따라 지정된 정비구역 및 택지개발촉진법에 따라 지정된 택지개발지구에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역

 

② 위의 재량적 지구단위계획구역 중 체계적·계획적인 개발 또는 관리가 필요한 다음의 지역으로서 그 면적이 30만㎡ 이상인 지역

 

1) 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역. 다만, 녹지지역으로 지정 또는 존치되거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법령에 의하여 도시·군계획사업 등 개발계획이 수립되지 않는 경우를 제외

 

2) 녹지지역에서 주거지역·상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역, 3) 그 밖에 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획 조례로 정하는 지역

 

※ 지구단위계획구역은 도시지역이 아니더라도 지정될 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조 제3항 참조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 우리는 도시·군계획의 내용을 살펴보았습니다. 여러분의 하루가 더욱 풍요롭고 의미 있는 시간이 되길 바랍니다. 감사합니다!

2024.05.25 - [부동산정보/기타부동산정보] - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(용어·용도구분·광역도시계획) 내용 확인해 보세요!

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