부동산 매매계약서 작성법

오늘은 부동산 매매계약서 작성 방법에 관해 알아보겠습니다. 부동산 거래는 중요한 재산 거래인 만큼, 계약서 작성 시 세심한 주의가 필요합니다.

 

매도인과 매수인 간의 합의만으로도 계약은 성립되지만, 정확한 매매계약서 작성을 통해 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 매매계약서 작성 시 필수적으로 확인해야 할 사항들을 하나하나 짚어보겠습니다.

 

"매매계약서 작성"

 

▣ 매매계약의 자유 : 매매계약은 원래 매도인과 매수인 사이의 매매 합의만으로도 체결될 수 있습니다. 그러나 토지나 건물과 같은 중요한 재산으로서의 매매계약을 할 때에는 매매계약서를 꼼꼼히 작성해야 불필요한 법적 분쟁을 미리 막을 수 있습니다.

 

▣ 매매계약서의 양식 : 계약당사자가 자유롭게 매매계약의 내용을 정할 수 있으므로 매매계약서에 정해진 양식은 없으나 대략 아래와 같은 내용을 기재합니다.

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 임차권·전세권·저당권·가등기·가처분·가압류 설정(뜻과 효력), ◈ 부동산종합공부 열람·발급, ◈ 전입신고와 자동차 주소변경

◈ 외국인 부동산 취득 절차, ◈ 학교법인의 부동산 매도 절차, ◈ 부동산 매도 세금(양도소득세·지방소득세), ◈ 부동산 매수 세금(취득세·농어촌특별세)

◈ 부동산 매매계약 법정해제·약정해제, ◈ 부동산 매매계약 위반 손해배상·계약해지, ◈ 저당권과 근저당권, ◈ 전세권과 임차권

매매계약서 양식은【서울중앙지방법원–양식–생활 속의 계약서】에서 확인하실 수 있습니다.

 

※ 매매계약서의 예시

매매 계약서 양식

 

▣ 매매계약서의 기재사항 및 작성요령 : ① 계약당사자 간의 매매계약서 작성 → ▶ 매매계약 합의의 표시 : 매매계약서에 계약의 내용이 매매계약임을 명시하는데 일반적으로 "매도인과 매수인은 다음과 같은 내용으로 매매계약을 체결한다.”고 기재합니다.

 

▶ 부동산의 표시 : 계약목적물을 특정하기 위해 매매계약서에 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시를 기재하는데 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다.

 

▶ 당사자의 표시 : 매도인(원칙적으로 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람)과 매수인을 매매계약서에 기재하는데 이 경우 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 본인임을 확인해야 하며, 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임한 경우 대리인의 명의로 매매계약서를 작성해도 그 매매계약은 유효합니다.

 

매도인 또는 매수인이 회사(법인)인 경우 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 매매계약서에 기재합니다.

 

▶ 매매대금 : 매매대금과 그 지급날짜를 정확히 기재해야 합니다. 매매대금은 일반적으로 그 총액과 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 기재합니다.

 

▶ 소유권 이전과 인도에 관한 사항 : 계약당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주어야 합니다.

 

▶ 계약의 해제 : 계약금만을 주고받은 경우 계약을 해제할 수 있는데 매수인이 해제하는 경우 계약금을 포기해야 하고, 매도인이 해제하는 경우 계약금의 2배를 반환해야 합니다.

 

▶ 그밖에 특약사항 : 위의 사항 외에 계약당사자 간에 특별히 정하는 사항이 있는 경우 그 사항을 구체적이고 자세하게 기재합니다.

 

▶ 날짜 및 서명날인 : 계약을 맺은 날짜를 기재하고, 계약당사자 명의의 서명을 날인하며, 계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 계약당사자가 각각 원본을 보관합니다.

 

② 부동산 중개업체를 통한 매매계약서의 작성 → ▶부동산 중개업체를 통한 매매계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다. (공인중개사법 제26조 제1항 및 공인중개사법 시행령 제22조 제1항)

 

1) 거래 당사자의 인적 사항, 2) 물건의 표시, 3) 계약일, 4) 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항, 5) 물건의 인도일시, 6) 권리이전의 내용

 

7) 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한, 8) 중개대상물 확인·설명서 교부일자, 9) 그밖의 약정내용

 

▶ 매매계약서에는 부동산 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속 공인중개사가 있는 경우에는 소속 공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다. (공인중개사법 제26조 제2항 및 제25조 제4항)

 

"인지세 납부"

 

▣ 납부시기 : 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 인지세는 부동산 이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성할 때 납부해야 합니다. (인지세법 제1조 제1항)

 

* 인지세란 : 국내에서 부동산 소유권 이전과 관련하여 계약서 그밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우 납부해야 하는 세금을 말합니다. (인지세법 제1조 제1항 참고)

 

2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있습니다. (인지세법 제1조 제2항)

 

※ 2인 이상이 공동으로 문서를 작성한 경우 인지세 납부 방법에 대해서는 국세법령정보시스템-질의-질의회신(소비세과-249, 2013. 07.)에서 확인할 수 있습니다.

 

▣ 인지세액 : 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 인지세는 다음과 같습니다. (인지세법 제3조 제1호 및 인지세법 시행규칙 제3조)

기재금액	세액
1천만원 초과~3천만원 이하	2만원
3천만원 초과~5천만원 이하	4만원
5천만원 초과~1억원 이하	7만원
1억원 이하~10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

* 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억 원 이하인 경우에는 인지세를 납부하지 않습니다. (인지세법 제6조 제5호)

 

▣ 납부지연가산세 : 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 인지세를 납부하지 않거나 과소 납부한 경우에는 납부하지 않은 세액 또는 과소 납부분 세액의 100분의 300에 상당하는 금액을 가산세로 합니다. (국세기본법 제47조의4 제9항 본문)

 

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우(과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 납부하는 경우는 제외)의 가산세는 다음과 같습니다. (국세기본법 제47조의4 제9항 단서)

구분 (법정납부기한 후)	세액
3개월 이내 납부	미납세액의 100분의 100
3개월 초과 6개월 이내 납부	미납세액의 100분의 200
6개월 초과 납부	미납세액의 10분의 300

 

▣ 납부방법 : 인지세는 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 종이문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다. (인지세법 제8조 제1항 본문)

 

종이문서용 전자수입인지를 첨부하는 경우 수입인지에 관한 법률 제3조 제2항에 따른 전자수입인지업무대행기관이 제공하는 정보통신망(전자수입인지 납부서비스)에 종이문서용 전자수입인지를 사용하였음을 입력하는 방식으로 소인하여야 합니다. (인지세법 제10조)

 

다만, 인지세액에 해당하는 금액을 납부하고 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 인지세를 납부한 사실을 표시함으로써 종이문서용 전자수입인지를 붙이는 것을 대신할 수 있습니다.

※ 인지세 관련 상담은 <국세상담센터>를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다. • 전화상담 : 전국 어디서나 국번 없이 126 (운영시간 평일 9:00 ~ 18:00) • 인터넷 상담 : call.nts.go.kr

 

"매매계약금 교부"

 

▣ 매매계약금의 개념 : 부동산 매매계약을 체결할 경우 일반적으로 계약당사자의 일방이 상대방에게 교부하는 금전 등을 말합니다. 일반적으로 매수인은 매매대금의 10%를 계약금으로 매도인에게 주는데 이는 매매대금에 포함됩니다.

 

▣ 매매계약금의 법적 성격 : 매매계약금은 매매계약이 체결되었다는 증거금이며, 매매계약 후 계약당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약을 해제하는 경우 해약금의 성격을 가집니다. (민법 제565조 참조)

 

▣ 매매계약금 교부 후 계약해제 : 매매계약금이 매도인에게 교부된 경우 계약당사자 간에 다른 약정이 없는 때에는 매수인은 매도인이 계약이행에 착수할 때까지 매매계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제565조 제1항)

 

매매계약금이 매도인에게 교부된 경우 계약당사자 간에 다른 약정이 없는 때에는 매도인은 매수인이 계약이행에 착수할 때까지 매매계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제565조 제1항)

 

"매매대금 교부"

 

▣ 매매대금의 교부시기 : 일반적으로 매수인의 매매대금 지급과 매도인의 계약목적 부동산의 인도는 동시에 이행되므로 계약당사자 일방은 상대방이 채무를 이행할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. (민법 제536조 제1항 및 제583조)

 

▣ 매매대금의 교부장소 : 계약목적 부동산의 인도와 동시에 매매대금을 지급하는 경우 그 인도장소에서 지급하게 됩니다. (민법 제586조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

부동산 계약서에 기재된 내용이 매매 당사자 간의 신뢰와 법적 효력을 보장해 주기 때문에 꼼꼼한 작성이 필요합니다. 이번 글이 도움이 되었기를 바라며, 안전하고 성공적인 부동산 거래를 기원합니다. 감사합니다!

2024.09.02 - [부동산정보/기타부동산정보] - 부동산종합공부 열람·발급

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