저당권과 근저당권

오늘은 저당권과 근저당권에 관해 이야기하려고 합니다. 부동산 매매나 대출 시 자주 등장하는 이 두 권리에 관해 알아 두시면 많은 도움이 될 거로 생각합니다.

 

저당권과 근저당권의 개념, 차이점, 그리고 설정 및 말소에 대한 법적 절차를 저와 함께 알아보겠습니다

 

"근저당권 및 저당권의 개념"

 

▣ 근저당권의 개념 : 근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다. (민법 제357조)

 

▣ 저당권의 개념 : 저당권이란 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. (민법 제356조)

 

* 근저당권 설정등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다. 등기의무자 : 근저당권 설정자(소유권자, 지상권자, 전세권자), 등기권리자 : 근저당권자(채권자)

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◈ 임차권·전세권·저당권·가등기·가처분·가압류 설정(뜻과 효력), ◈ 부동산종합공부 열람·발급, ◈ 부동산 매매계약서 작성법, ◈ 전입신고와 자동차 주소변경, ◈ 외국인 부동산 취득 절차, ◈ 학교법인의 부동산 매도 절차

◈ 부동산 매도 세금(양도소득세·지방소득세), ◈ 부동산 매수 세금(취득세·농어촌특별세), ◈ 부동산 매매계약 법정해제·약정해제, ◈ 부동산 매매계약 위반 손해배상·계약해지, ◈ 전세권과 임차권

"근저당권 및 저당권의 대상"

 

▣ 대상 : 근저당권 및 저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권 또는 전세권입니다. (민법 제371조)

 

"근저당권 및 저당권의 성질"

 

▣ 공시의 원칙 : 저당권은 등기해야 그 효력이 생깁니다. (민법 제186조)

 

▣ 순위확정의 원칙 : 동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정된 경우 그 순위는 등기설정의 선후에 의합니다. (민법 제333조 및 제370조)

 

▣ 경매청구권 : 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있습니다. (민법 제363조 제1항)

 

"근저당권 및 저당권의 차이점"

 

▣ 비교 : 근저당권과 저당권은 다음과 같은 차이점이 있습니다.

차이점	근저당권	저당권
담보채권	장래의 증감·변동하는 불특정 채권	현재의 확정액
부종성	결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지	현재 채권이 소멸하면 함께 소멸
변제의 효력	변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음	변제하면 채권소멸
등기되는 금액	피담보채권 최고액 (채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선변제권은 없음)	피담보채권액

"근저당권 변경등기의 원인"

 

▣ 채권최고액 변경 : 채권최고액을 증액하거나 감액하는 계약으로 인해 등기사항의 변동이 있는 경우 근저당권 변경등기를 하며, 변경계약에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당합니다.

 

▣ 근저당권의 목적 변경 : 공유자의 지분을 목적으로 하는 근저당권 설정등기를 한 후 공유물 분할에 따라 근저당권 설정자의 단독 소유로 된 부동산 전부에 관해 그 근저당권의 효력을 미치게 하기 위해서는 근저당권 변경등기를 해야 합니다.

 

▣ 채무자 변경 : 채권자 및 신·구채무자 사이의 3면 계약으로 채무자의 지위를 교환적으로 승계하거나 추가로 가입하는 경우 '채무자 변경계약'을 등기원인으로 근저당권의 채무자변경등기를 신청할 수 있으며, 계약인수에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당합니다.

▣ 채권의 확정 후 채무자 변경 또는 채무자 추가 : ① 확정채권의 면책적 채무인수에 의한 채무자 변경 → 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우 채무자변경의 근저당권변경등기 신청을 합니다.

 

면책적 채무인수는 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하는 것을 말하며(민법 제454조 제1항), 면책적 채무인수는 채권자의 승낙에 의해 그 효력이 생깁니다. (민법 제454조 제1항)

 

② 확정채권의 중첩적 채무인수에 의한 채무자 추가 → 중첩적 채무인수는 채무자의 채무를 면제시키지 않고 제3자(인수인)가 채무 관계에 가입해 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 새로이 동일 내용의 채무를 부담하는 것을 말하며, 채무자의 승낙이 필요하지 않습니다.

 

"근저당권 말소등기의 원인"

 

▣ 말소등기 원인 : 근저당권은 다음의 원인 등으로 소멸하고, 근저당권이 소멸하면 말소등기를 합니다.

 

① 채무변제로 인한 계약의 해지(민법 제364조), ② 근저당권 목적인 지상권, 전세권의 소멸(민법 제288조), ③ 경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우(민사집행법 제91조 제2항)

 

④ 혼동(민법 제191조 제1항), ⑤ 당사자 간의 합의해지(민법 제543조), ⑥ 당사자 간의 약정소멸사유 발생(부동산등기법 제54조), ⑦ 동일채권을 담보하는 공동저당권의 목적인 부동산 중 일부 부동산에 대해 근저당권을 포기할 경우

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘은 저당권과 근저당권의 차이점에 관해 살펴보았습니다. 부동산 거래와 관련된 법적 권리를 정확히 이해하는 것이 안전한 거래의 시작입니다. 감사합니다!

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