부동산·동산물건 변동 효력

오늘은 민법 중 부동산과 동산에 관한 물권의 변동에 관해 이야기를 나눠보고자 합니다. 부동산과 동산의 물권 변동은 법률행위에 의한 경우가 많으며, 특히 부동산의 경우 등기를 통해 그 효력이 발생합니다.

 

이 포스팅을 통해 물권 변동의 중요성과 그 절차에 관해 알아보겠습니다. 물권 변동에는 다양한 법률적 요소가 포함되어 있으므로, 이를 잘 이해하는 것이 법률적 문제를 미연에 방지하는 데 도움이 됩니다.

 

"부동산물권의 변동"

 

▣ 법률행위에 의한 부동산의 물권변동 : 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생깁니다. (민법 제186조)

 

▣ 등기의 유효 요건

구분	내용
형식적 유효요건	● 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 교부했다 하더라도 등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력은 발생하지 않으므로【대법원 1972. 8. 22. 선고 72다1059 판결】, 실제로 등기가 등기부에 기록되어 있어야 합니다. ● 등기는 물권의 효력발생요건이고 효력존속요건이 아니므로 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.【대법원 1982.9.14. 선고 81다카923 판결】 ※ 1부동산 1용지주의(2중등기의 문제) : 동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권보존등기가 경료된 경우에는 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한 뒤에 된 소유권보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 1부동산 1용지주의를 채택하고 있는 부동산등기법 아래에서는 무효라고 해석해야 합니다.【대법원 1990.11.27. 선고 87다카2961 판결】
실질적 유효요건	● 담보의 목적으로 부동산을 제공함에 있어 채권자 앞으로 가등기와 근저당권설정등기를 하기로 약정하였는데, 채권자 아닌 제3자 앞으로 소유권이전등기를 하였다면, 특별한 사정이 없는 한 그 등기는 무효입니다.【대법원1980.3.11. 선고 80다49 판결】 ※ 중간생략등기의 문제 : 중간생략등기란 부동산물권이 최초의 양도인 A로부터 중간취득자 B에게, 중간취득자로부터 최종취득자 C에게 이전하여야 할 경우 그 중간취득자 B의 등기(중간등기)를 생략해서 최초의 양도인 A와 최종취득자 C 사이에 직접 이루어지는 등기를 말합니다. ① 등기가 유효인 경우 : 중간생략등기는 조세 포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위해 부동산특별조치법으로 등기하지 않고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사 처벌하도록 규정하고 있습니다. 그러나 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기 합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니므로 중간생략등기는 유효한 등기가 됩니다.【대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결】 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 중간생략등기를 청구하기 위해서는 관계 당사자 전원의 의사합치가 필요하지만, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 일단 중간생략등기가 이루어졌다면 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로는 중간생략등기가 무효라고 할 수는 없습니다.【대법원 2005. 9. 29. 선고 2003다40651 판결】 ② 등기가 무효인 경우 : 토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관해 토지거래허가를 받아야 합니다.【대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결】 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권 이전등기를 경료했다고 하더라도 중간 매수인이 토지거래허가를 받지 못했다면 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효입니다.【대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결】

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◈ 물건 뜻·종류·효력, ◈ 물건(변동·행위·소멸)과 부동산등기 종류, ◈ 점유권 취득·소멸·효력, ◈ 소유권 뜻·범위·상린관계, ◈ 소유권 취득원인·시효, ◈ 물권적청구권과 공유·총유·합유

◈ 지상권 뜻·취득·존속기간·효력, ◈ 지역권 뜻·취득·효력·소멸, ◈ 유치권 뜻·성립요건·효력·소멸, ◈ 전세권 뜻·존속기간·효력·소멸), ◈ 저당권 뜻·효력·소멸

▣ 등기를 요하지 않는 부동산 물권취득 : ① 상속, ② 공용징수, ③ 판결, ④ 경매, ⑤ 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않습니다. 그러나 등기하지 않으면 이를 처분하지 못합니다.【민법 제187조】

 

※ 등기를 요하지 않는 부동산물권 취득의 예 : ① 지상권을 상속으로 취득하는 경우, ② 건물전세권이 법정 갱신되는 경우(민법 제312조 제4항 참조), ③ 건물을 신축하여 소유권을 취득하는 경우【대법원 2002.4.26.선고 2000다16350 판결】

 

민법 제187조 단서가 등기 없이 취득한 부동산물권은 등기하지 않으면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있는 취지는, 같은 조 본문에 의하여 부동산물권을 등기 없이 취득하였더라도 그 권리자가 이를 법률행위에 의하여 처분하려면 미리 물권의 취득을 등기하고 그 후에 그 법률행위를 원인으로 하는 등기를 경료해야 한다는 당연한 원칙을 선언한 것에 불과합니다.

 

따라서 부동산물권을 등기 없이 취득한 자가, 자기 명의의 등기 없이 이를 처분한 경우 그 처분의 상대방은 부동산물권을 취득하지 못한다는 것일 뿐, 그 처분행위의 채권적 효력까지 부인되는 것은 아닙니다.【대법원 1994.10.21. 선고 93다12176 판결】

"동산물권의 변동"

 

▣ 권리자로부터 취득하는 경우 : 동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생깁니다. (민법 제188조 제1항) 그러나 민법은 보다 넓게 간이인도(簡易引渡. 민법 제188조), 점유개정(민법 제189조), 목적물반환청구권의 양도(민법 제190조)와 같이 의사표시만으로 하는 인도도 유효한 것으로 보고 있습니다. (【국가법령센터, 법령용어사전】참조)

구분	내용
간이인도	● 점유권의 양수인이 이미 물건을 직접 점유하고 있을 때에 현실인도 없이 점유이전의 의사만으로 인도가 끝난 것으로 하는 제도 ● 예) 乙(을)이 甲(갑)에게 빌린 자전거를 甲(갑)으로부터 소유권을 취득하는 경우에는 우선 甲(갑)에게 반환하였다가 다시 甲(갑)으로부터 이전을 받는다는 것은 번거로운 일이므로 실제로 물건을 인도하지 않고 甲(갑)과 乙(을)의 의사표시만으로 물건의 인도가 이루어진 것으로 하는 점유이전의 방법
점유개정	● 동산에 관한 물권을 인도하는 경우 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하면서도 양수인이 인도받은 것으로 하는 형태로 현실의 인도 없이 인도받은 것으로 보는 것(민법 제189조) ● 예) 만년필을 甲(갑)에게 판 乙(을)이 계속 그 만년필을 甲(갑)으로부터 빌리는 경우에는, 일단 만년필을 甲(갑)에게 이전한 후에 다시 甲(갑)으로부터 인도를 받는다는 것은 번거로운 일이므로 실제로 물건을 수수하지 않고 甲(갑)과 乙(을)의 의사표시만으로 이루어지는 간편한 인도의 방법
목적물반환청구권의 양도	● 제3자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제3자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 보는 인도의 방법(민법 제190조)

▣ 무권리자로부터 취득하는 경우(선의취득) : ① 평온, ② 공연하게 동산을 양수한 자가 ③ 선의이며 ④ 과실 없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득합니다. (민법 제249조)

 

※ 선의취득 관련 판례 : 동산의 선의취득에 필요한 점유의 취득은 현실적 인도가 있어야 하고 점유개정에 의한 점유취득만으로서는 그 요건을 충족할 수 없습니다.【대법원 1978.1.17. 선고 77다1872 판결】

 

민법 제249조의 동산 선의취득제도는 동산을 점유하는 자의 권리 외관을 중시하여 이를 신뢰한 자의 소유권 취득을 인정하고 진정한 소유자의 추급을 방지함으로써 거래의 안전을 확보하기 위하여 법이 마련한 제도입니다.

 

그러므로, 위 법조 소정의 요건이 구비되어 동산을 선의취득한 자는 권리를 취득하는 반면 종전 소유자는 소유권을 상실하게 되는 법률효과가 법률의 규정에 의하여 발생됩니다.

 

따라서 선의취득자가 임의로 이와 같은 선의취득 효과를 거부하고 종전 소유자에게 동산을 반환받아 갈 것을 요구할 수 없습니다.【대법원 1998.6.12. 선고 98다6800 판결】

 

민법 제249조가 규정하는 선의 무과실의 기준시점은 물권행위가 완성되는 때인 것이므로 물권적 합의가 동산의 인도보다 먼저 행하여 지면 인도된 때를, 인도가 물권적 합의보다 먼저 행하여지면 물권적 합의가 이루어진 때를 기준으로 해야 합니다.【대법원 1991.3.22. 선고 91다70 판결】

 

도품과 유실물에 대한 특례 : 선의취득의 경우에 그 동산이 도품이나 유실물일 때에는 피해자 또는 유실자는 도난 또는 유실한 날로부터 2년 이내에 그 물건의 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 도품이나 유실물이 금전일 때에는 그렇지 않습니다. (민법 제250조)

 

양수인이 도품 또는 유실물을 경매나 공개시장에서 또는 동종류의 물건을 판매하는 상인에게서 선의로 매수한 때에는 피해자 또는 유실자는 양수인이 지급한 대가를 변상하고 그 물건의 반환을 청구할 수 있습니다. (민법 제251조)

"입목등기 및 명인방법에 의한 물권변동"

 

▣ 입목에 관한 물권변동 : 입목이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말합니다. 입목은 부동산으로 봅니다.

 

또한 입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있습니다. (입목에 관한 법률 제2조 제1호, 제3조 제1항 및 제2항)

 

▣ 명인방법에 의한 물권변동 : 명인방법이란 지상물을 토지로부터 분리하지 않은 채 토지의 소유권과는 별도로 그 자체를 독립해서 거래하는데 이용하는 공시방법으로, 제3자가 지상물의 소유권이 누구에게 있는지를 명백하게 알 수 있도록 하는 방법을 말합니다.

 

※ 명인방법의 예 : 곧 벌채할 목적으로 매수한 나무의 껍질을 벗겨서 먹이나 페인트로 소유자명을 쓰거나, 미분리과실인 경우 새끼를 두르고 표찰을 세워서 미분리과실을 매수한 것을 공시하는 방법

 

명인방법은 등기와 같이 복잡한 권리관계를 공시하는 정도의 높은 수단이 아니므로 저당권과 같은 담보물권의 공시방법으로는 이용하지 않는 것이 원칙이고, 이 방법으로 물권을 인정하는 것은 소유권에 한합니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

물권 변동은 복잡한 절차와 중요한 법적 효력을 포함하므로, 이에 대한 정확한 이해가 중요합니다. 다음 포스팅에서는 또 다른 주제로 여러분을 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

2024.05.10 - [부동산정보/기타부동산정보] - 물건(변동·행위·소멸)과 부동산등기(의의·종류) 내용 확인해 보세요!

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