물건(변동·행위·소멸)과 부동산등기 종류

오늘은 민법의 한 분야인 물권변동·부동산등기 일반론에 관해 알아보는 시간을 가지려 합니다. 물권의 발생, 변경, 소멸이 어떻게 이루어지는지, 그리고 이러한 변동이 법률적으로 어떤 의미를 갖는지 살펴볼 예정입니다.

 

물권변동의 다양한 사례와 함께 그 법적 근거를 알아보겠습니다.

 

"물권변동 일반론"

 

▣ 물권변동의 의의 : 물권의 발생·변경·소멸을 통틀어서 일컫는 말입니다. 이를 물권의 주체를 중심으로 말한다면 물권의 득실 변경이라 표현합니다. (국세청, 법률용어사전 참조)

 

▣ 물권변동의 원인 : 물권의 변동은 법률행위에 따른 경우와 그 밖에 취득시효【민법 제245조】, 상속(민법 제1005조), 무주물선점(민법 제252조), 유실물습득(민법 제253조), 매장물 발견(민법 제254조), 첨부(민법 제256조부터 제258조까지), 민법 외의 규정에 의한 공용징수, 몰수, 경매 등 법률의 규정에 따른 경우가 있으며 일정한 판결(민법 제187조)에 따른 경우도 있습니다.

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◈ 물건 뜻·종류·효력, ◈ 부동산·동산물건 변동 효력, ◈ 점유권 취득·소멸·효력, ◈ 소유권 뜻·범위·상린관계, ◈ 소유권 취득원인·시효, ◈ 물권적청구권과 공유·총유·합유

◈ 지상권 뜻·취득·존속기간·효력, ◈ 지역권 뜻·취득·효력·소멸), ◈ 전세권 뜻·취득·존속기간·효력, ◈ 유치권 뜻·성립요건·효력·소멸, ◈ 저당권 뜻·효력·소멸

▣ 공시의 원칙과 공신의 원칙 (【국가법령정보센터, 법령용어사전】참조)

구분	내용
공시의 원칙	● 공시의 원칙이란 물권의 변동은 언제나 외부에서 인식할 수 있는 어떤 표상, 즉 공시방법을 수반하여야 한다는 원칙을 말합니다. ● 이에 따라 민법은 동산에 관하여 인도(민법 제188조), 부동산에 관하여는 등기(민법 제186조)를 공시방법으로 인정하고 있고, 그 밖에는 판례에서 명인방법이라는 특별한 관습상의 공시방법을 인정하고 있습니다. ● 동산 및 부동산 거래에 대해서 이 원칙이 인정됩니다.
공신의 원칙	● 공신의 원칙이란 공시방법을 신뢰해서 거래한 자가 있는 경우에 비록 그 공시가 진정한 권리관계가 아니더라도 공시한 그대로의 권리가 존재하는 것처럼 다루어 그자의 신뢰를 보호하여야 한다는 원칙을 말합니다. ● 민법 제249조의 선의취득제도가 동산에 관한 공신의 원칙을 구현한 가장 대표적인 규정입니다. ● 부동산 거래에 대해서는 이 원칙을 인정하지 않습니다.

"물권행위"

 

▣ 물권행위의 의의 : 물권 자체의 득실변경(발생·변경·소멸)을 직접 내용으로 하는 법률행위를 말합니다. 예를 들어 저당권을 설정하는 행위나, 토지의 소유권을 이전하는 행위가 이에 해당합니다.

 

▣ 물권행위의 독자성과 유인성·무인성(無因性) : 물권행위는 그것만으로서 하는 경우는 드물고, 채권행위 등에 부수하는 것이 보통입니다.

 

이때 물권행위가 그 원인이 되는 채권행위와 별개의 행위로 행하여지는가가 문제가 되는데, 판례는 물권행위의 독자성을 부정하여, 물권행위는 채권행위에 포함되어 있고 독립한 존재가 아니라고 봅니다. (대법원 1977.5.24. 선고 75다1394 판결)

 

또한 채권계약이 해제되면 변동되었던 물권이 원상태로 복귀하는지가 문제 되는데(유인성 ·무인성 문제), 판례는 계약이 해제되면 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다고 봅니다. (대법원 1977.5.24. 선고 75다1394 판결)

"부동산등기 일반론"

 

▣ 등기의 의의 : 국가기관(등기공무원)이 등기부라는 공적 장부에 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 행위 또는 그 기재 자체를 말합니다. 그 절차나 방법은 원칙적으로 부동산등기법에서 규정하고 있습니다.

 

▣ 등기의 종류 : 등기는 그 내용, 효력, 방법에 따라 다음과 같이 분류할 수 있습니다.

구분		내용
내용에 따른 분류	기입등기	● 새로운 등기원인에 따라 어떤 사항을 새로 기입하는 등기
	경정등기	● 등기를 마친 후 그 등기에 착오(錯誤)나 빠진 부분이 있음을 발견하였을 경우 이를 바로 잡기 위해 하는 등기
	변경등기	● 기존의 등기 일부를 변경하는 등기
	말소등기	● 기존의 등기를 말소하는 등기
	회복등기	● 멸실된 등기를 다시 회복하는 등기
	멸실등기	● 부동산이 멸실된 경우 표제부의 기재를 말소하고 그 등기용지를 폐쇄하는 방법으로 행하여지는 등기
효력에 따른 분류	종국등기 또는 본등기	● 등기 본래의 효력 즉 물권변동의 효력을 발생하게 하는 등기
	가등기	● 본등기의 순위를 보전하는 등기
방법에 따른 분류	주등기	● 독립한 번호를 부여하는 등기
	부기등기	● 독립된 순위번호를 갖지 않고 기존의 등기에 부기번호(附記番號)를 붙이는 등기

▣ 등기부와 대장

구분	내용
등기부	● 전산정보처리조직에 의하여 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말하며(부동산등기법 제2조 제1호) 토지등기부와 건물등기부로 구분합니다. (부동산등기법 제14조 제1항) ● 등기부의 등기기록은 ① 표제부(토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기록), ② 갑구(소유권에 관한 사항을 기록), ③ 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록)로 이루어져 있습니다. (부동산등기법 제14조 및 제15조 참조)
대장	● 부동산에 대한 과세나 징세 등을 위해 기재된 공적 장부를 말합니다. ● 대장의 종류에는 ① 토지대장, ② 임야대장, ③ 건축물대장이 있습니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제19호, 제71조 및 건축법 제38조 참조)

※ 부동산등기부와 대장상의 소유자에 관한 사항이 일치하지 않는 경우, 그 변경 또는 경정 절차 : 지적법과 부동산등기법에서 정한 규정들을 종합해서 살펴보면, 지적공부는 등기된 토지에 관해 토지소유자에 관한 사항을 증명하는 것은 아닙니다.

 

그래서 부동산등기부상 소유자의 주소와 임야대장상 소유자의 주소가 다른 경우에는 먼저 진정한 소유자의 신청에 의한 경정등기가 이루어져야 합니다.

 

그리고 그다음에 경정등기가 이루어진 등기필증·등기부등본 또는 초본에 의하여 임야대장상의 등록사항 정정이 이루어져야 합니다.

 

등기된 부동산의 경우 지적공부가 직접 경정등기의 자료로 사용되는 것이 아니기 때문에 부동산 등기에 직접적으로 영향을 미치는 것이 아닙니다.

 

오히려 등기부에 먼저 소유자에 관한 사항이 변경 또는 경정된 후에 그에 따라 후속적으로 공부의 기재사항이 변경되어야 하는 것이고, 이러한 절차를 거쳐 부동산등기부와 대장상의 소유자에 관한 사항을 일치시키지 않으면 해당 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없습니다. (대법원 2003.11.13.선고 2001다37910 판결)

▣ 등기절차

구분	내용
등기의 신청	● 등기는 원칙적으로 등기권리자(예：토지의 매수인)와 등기의무자(예：토지의 매도인)의 공동 신청으로 이루어집니다. (공동신청주의) 그러나 예외적으로 판결을 받은 자나 상속인 등은 단독으로 등기권리자가 될 수 있습니다. (부동산등기법 제23조 제1항, 제3항 및 제4항) ● 등기신청은 등기권리자·등기의무자의 대리인에 의해서도 할 수 있습니다. (부동산등기법 제24조)
등기 신청에 대한 심사	● 등기관은 실체법상의 권리관계와 일치하는지 여부를 심사할 실질적 심사 권한은 없으나 신청서 및 그 첨부서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당한지 여부를 심사할 형식적 심사 권한을 갖습니다. (대법원 2008.3.27. 선고 2006마920 판결)
등기의 실행	● 등기관이 등기를 마쳤을 때는 신청인 등에게 그 사실을 알려야 합니다. (부동산등기법 제30조)
등기관의 처분에 대한 이의	● 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있습니다. (부동산등기법 제100조)

▣ 등기청구권 : 실체 권리관계에 부합하는 진실한 권리를 가지고 있는 자가 현재의 등기명의인에게 등기의 변경을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.

 

등기청구권은 보통 등기권리자가 등기의무자를 상대로 등기에 협력하여 줄 것을 청구하는 형태로 나타나지만, 소유자의 민사책임이나 세금의 부담을 피하기 위해 등기의무자가 등기권리자를 상대로 행사하기도 하는데, 이를 등기인수청구권이라 합니다.

 

※ 등기청구권과 혼동하기 쉬운 것으로 ‘등기신청권’이라는 것이 있는데, 이는 국민이 등기관에게 등기를 신청할 수 있는 절차법상의 권리를 말합니다.

▣ 등기청구권의 발생 원인과 법적 성질

구분	내용
법률행위에 의한 물권변동의 경우	● 예 : 부동산매수인의 소유권이전등기청구권 ● 판례는 이러한 등기청구권은 채권행위에서 발생하며 채권적 청구권이라고 함(대법원 1976.11.6. 선고 76다148 판결) ● 부동산 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익하고 있는 한 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않으며, 보다 적극적인 권리행사의 일환으로 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계해준 경우에도 소멸시효가 진행하지 않습니다. (대법원 1976.11.6. 선고 76다148 판결 및 대법원 1999.3.18. 선고 98다32175 판결)
실체관계와 등기가 일치하지 않는 경우	● 예 : A가 등기서류를 위조하여 B의 부동산에 대한 소유권이전등기를 한 경우, B의 A에 대한 등기말소청구권 ● 이러한 등기청구권에 대해 판례는 물권의 효력으로서 발생하는 물권적 청구권이라고 합니다. (대법원 1982.7.27. 선고 80다2968 판결)
점유 취득시효의 경우	● 판례는 민법 제245조제1항에 따른 점유 취득시효로 물권을 취득한 경우에 등기청구권을 채권적 청구권이라고 합니다. (대법원 1996.3.8. 선고 95다34866 판결)

▣ 등기의 효력

구분	내용
본등기의 효력	● 권리변동적 효력 : 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생하며, 등기신청은 해당 부동산이 다른 부동산과 구별될 수 있게 하는 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 봅니다. (부동산등기법 제6조 및 부동산등기규칙 제3조 제1항) ● 대항적 효력 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 저당권부채권에 대한 질권 등에 관하여 일정사항이 등기된 때에는 그것에 대해 제3자에게 대항할 수 있습니다. (부동산등기법 제69조, 제70조, 제72조, 제75조 및 제76조 참조) ● 순위확정적 효력: 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다. (부동산등기법 제4조) ● 추정적 효력 : 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정됩니다. (대법원 1997. 9. 30. 선고 95다39526 판결) ※ 등기의 추정력 관련 판례 ● 부동산에 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에서 적법하게 경료된 것으로 추정합니다. (대법원 1995.4.28. 선고 94다23524 판결) ● 등기명의인이 등기원인 행위의 모습이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이로써 추정력이 깨어지는 것은 아닙니다. (대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결) ● 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 그 등기는 전 등기명의인뿐만 아니라 제3자에 대해서도 적법한 등기원인에 의해 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다. (대법원 2000.3.10. 선고 99다65462 판결)  ● 부동산등기명의인이 매도인인 경우 그를 소유자로 믿고 그 부동산을 매수하여 점유하는 자는 특별한 사정이 없는 한 과실 없는 점유자에 해당합니다. (대법원 1994.6.28. 선고 94다7829 판결)
가등기의 효력	● 청구권 보전의 효력: 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 부동산등기법상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다. (대법원 1982. 11. 23. 선고 81다카1110 판결) ● 순위보전의 효력 : 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다. (대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51285 판결) ※ 그러나, 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제1항 및 제13조)

"물권의 소멸"

 

▣ 물권의 공통적 소멸원인

구분	내용
목적물의 멸실	● 물건이 멸실하면 물권도 소멸합니다.
소멸시효	● 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다. (민법 제162조 제2항)
물권의 포기	● 부동산 물권을 포기하려면 포기의 의사표시 외에 등기가 있어야 하고(대법원 1997.9.9. 선고 96다16896 판결 참조), 동산 물권을 포기하려면 포기의 의사표시 외에 점유의 포기도 있어야 합니다.
혼동(混同)	● 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸합니다. 그러나 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않습니다. (민법 제191조 제1항) ※ 판례는 이 경우 본인의 이익을 위해 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에도 제한물권이 소멸하지 않는다고 봅니다. (대법원 2013.11.19. 선고 2012마745 판결) ● 제한물권과 그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권이 동일한 사람에게 귀속한 경우 그 제한물권을 목적으로 하는 다른 제한물권은 소멸합니다. 그러나 이 경우에도 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 않습니다. (민법 제191조 제2항 참조) ● 점유권이 본권과 동일인에게 귀속해도 점유권은 소멸하지 않습니다. (민법 제191조 제3항 참조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

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2024.05.10 - [부동산정보/기타부동산정보] - 물건의 개념·종류·효력 내용 확인해 보세요!

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