재개발 철거·착공 신고

정비사업이 본격적으로 시작되면 기존 건축물의 철거가 진행되며, 계획적인 절차와 안전관리, 법적 요건을 준수해야 하는 중요한 과정입니다.

 

오늘 포스팅에서는 철거계획서 제출부터 철거 시기, 소유자의 동의 필요 여부, 착공 및 완료까지 철거 과정 전반을 자세히 살펴보겠습니다.

"기존 건축물의 철거"

 

✅ 철거계획서 제출 : 사업시행자가 사업시행계획서를 작성하는 경우 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 자재의 철거 및 처리계획을 포함)를 포함시켜야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제52조 제1항 제13호 및 시행령 제47조 제2항 제14호)

 

✅ 철거 시기 : 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제81조 제2항)

 

✅ 건축물 소유자 동의 등이 필요한 철거 : 사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장·군수등의 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제81조 제3항 전단)

 

① 재난 및 안전관리 기본법·주택법·건축법 등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 

② 폐공가의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우

 

✔️ 이 경우 건축물의 철거는 토지등소유자로서의 권리·의무에 영향을 주지 않습니다. (도시 및 주거환경정비법 제81조 제3항 후단)

 

✔️ 사업시행자는 위 규정에 따라 건축물을 철거하기 전에 관리처분계획의 수립을 위해 기존 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들어 이를 착공 전까지 보관해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제72조 제1항)

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"철거의 허가"

 

✅ 건축물관리법에 따른 철거 : 해당 건축물의 관리자가 건축물을 해체하려는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(허가권자)의 허가를 받아야 합니다. (건축물관리법 제30조 제1항 본문)

 

✔️ 다만, 다음에 해당하는 경우에는 건축물관리법 시행령 제21조 제2항에 따라 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다. (건축물관리법 제30조 제1항 단서)

 

① 건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물 일부를 해체하는 경우, ② 다음 항목에 모두 해당하는 건축물 전체를 해체하는 경우

 

1) 연면적 500제곱미터 미만의 건축물, 2) 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물, 3) 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물

 

③ 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우

 

✔️ 해체 허가를 받은 건축물(건축물관리법 시행령 제21조 제2항에 따라 신고한 건축물은 제외)의 해체공사에 착수하려는 관리자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 착공신고를 해야 합니다. (건축물관리법 제30조의2 제1항)

 

"철거공사 착공 및 완료"

 

✅ 건축법에 따른 착공 : 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려면 다음의 서류를 첨부하여 해당 허가권자에게 공사계획을 신고해야 합니다. (건축법 제21조 제1항 본문 및 건축법 시행규칙 제14조 제1항)

 

① 착공신고서(건축법 시행규칙 별지 제13호 서식【☞ 보러가기 ☜】), ② 건축관계자 상호간의 계약서 사본(해당사항이 있는 경우에 한함)

 

③ 건축법 시행규칙 별표 4의 2의 설계도서【☞ 보러가기 ☜】, ④ 감리 계약서(해당 사항이 있는 경우에 한함), ⑤ 제출받은 보험증서 또는 공제증서의 사본

 

✔️ 시장·군수등은 건축법 제21조에 따른 착공신고를 받는 경우에는 시공보증서의 제출 여부를 확인해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제82조 제2항)

 

✅ 주택법에 따른 착공 : 사업시행자는 다음의 구분에 따라 공사를 시작해야 합니다. (주택법 제16조 제1항 본문)

 

① 주택법 제15조 제1항에 따라 승인을 받은 경우 : 승인받은 날부터 5년 이내

 

② 주택법 제15조 제3항에 따라 승인을 받은 경우 → 1) 최초로 공사를 진행하는 공구 : 승인받은 날부터 5년 이내, 2) 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구 : 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일부터 2년 이내

 

✔️ 공사를 시작하려면 다음의 서류를 첨부하여 해당 사업계획승인권자에게 신고해야 합니다. (주택법 제16조 제2항, 주택법 시행규칙 제15조 제2항 및【주택의 설계도서 작성기준】제4조 제1항)

 

① 착공신고서(주택법 시행규칙 별지 제20호 서식【☞ 보러가기 ☜】), ② 사업관계자 상호간 계약서 사본, ③ 흙막이 구조도면(지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우만 해당), ④ 실시설계도면(주택의 설계도서 작성기준 별표 2)

 

⑤ 시방서·구조계산서·수량산출서 및 품질관리계획서, ⑥ 감리자의 감리계획서 및 감리의견서, ⑦ 시공계획·예정공정표 및 시공도면 등의 검토·확인에 따라 감리자가 검토·확인한 예정공정표

 

자료출처 : 법제처

 

📝 마무리하며...

 

기존 건축물 철거는 재개발·재건축 사업의 시작을 알리는 중요한 과정입니다. 하지만 법적 절차와 안전 기준을 철저히 준수하지 않으면 사업 지연이나 불이익이 발생할 수 있으므로, 철거 과정 전반을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

 

오늘 포스팅이 재개발 철거 및 착공 절차에 관해 이해하는 데 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다!

(관리처분계획에 따른 처분 기준)【☞ 보러가기 ☜】

관리처분계획에 따른 처분 기준