재개발 준공인가 절차와 인가 전 사용허가

정비사업의 마지막 단계인 준공인가는 사업이 마무리되고 아파트를 사용할 수 있도록 승인받는 절차입니다. 사업시행자는 공사가 완료되면 시장·군수의 준공인가를 받아야 하며, 이에 따라 정비구역이 해제되고 새로운 환경이 조성됩니다.

 

오늘은 재개발 준공인가 절차와 준공 전 사용허가에 관해 이야기해 보려고 합니다. 공사가 완료된 후 준공인가를 신청하는 방법과 절차를 다루며, 입주 예정자가 준공 전 건축물을 사용할 수 있는 기준까지 살펴보겠습니다.

"준공인가 신청"

 

✅ 준공인가 : 시장·군수등이 아닌 사업시행자는 공사가 완료된 경우 시장·군수에게 준공인가를 받아야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제83조 제1항)

 

✅ 인가 신청 : 시장·군수등이 아닌 사업시행자가 준공인가를 신청하려면 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수등에게 제출해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제83조 제1항, 시행령 제74조 제1항 및 시행규칙 제15조 제1항)

 

① 준공인가신청서(【☞ 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제10호 서식 ☜】), ② 건축물·정비기반시설(도시 및 주거환경정비법 시행령 제3조 제9호에 해당하는 것은 제외) 및 공동이용시설 등의 설치내역서

 

③ 공사감리자의 의견서, ④ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제14조 제5항에 따른 현금납부액의 납부증명 서류(도시 및 주거환경정비법 제17조 제4항에 따라 현금을 납부한 경우만 해당)

 

✔️ 사업시행자(공동시행자인 경우를 포함)가 토지주택공사인 경우로서 한국토지주택공사법 제19조 제3항 및 한국토지주택공사법 시행령 제41조 제2항에 따라 준공인가 처리결과를 시장·군수등에게 통보한 경우에는 인가 신청을 하지 않아도 됩니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제74조 제1항 단서)

 

✅ 준공검사 실시 : 준공인가신청을 받은 시장·군수등은 지체 없이 준공검사를 실시해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제83조 제2항 전단)

 

"준공인가 결정"

 

✅ 인가결정 및 공사 완료고시 : 시장·군수등은 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제83조 제3항)

 

✔️ 시장·군수등은 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제83조 제4항)

 

✅ 준공인가증의 교부 : 시장·군수등은 준공인가를 한 때에는 준공인가증(【☞ 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제11호 서식 ☜】)에 다음의 사항을 기재하여 사업시행자에게 교부해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제74조 제2항 및 시행규칙 제15조 제2항)

 

① 정비사업의 종류 및 명칭, ② 정비사업 시행구역의 위치 및 명칭, ③ 사업시행자의 성명 및 주소, ④ 준공인가의 내역

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"준공인가 전 사용허가"

 

✅ 사용허가 : 시장·군수등은 준공인가를 하기 전이라도 다음의 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 수 있도록 사업시행자에게 허가할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제83조 제5항 본문 및 시행령 제75조 제1항)

 

① 완공된 건축물에 전기·수도·난방 및 상·하수도 시설 등이 갖추어져 있어 해당 건축물을 사용하는 데 지장이 없을 것, ② 완공된 건축물이 관리처분계획에 적합할 것, ③ 입주자가 공사에 따른 차량통행·소음·분진 등의 위해로부터 안전할 것

 

✔️ 다만, 시장·군수등이 사업시행자인 경우에는 허가를 받지 않고 입주예정자가 완공된 건축물을 사용하게 할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제83조 제5항 단서)

 

✅ 허가 신청 : 사업시행자는 사용허가를 받으려는 때에는 준공인가전 사용허가신청서(【☞ 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제12호 서식 ☜】)를 시장·군수에게 제출해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제75조 제2항 및 시행규칙 제15조 제3항)

 

"준공인가 등에 따른 정비구역 해제"

 

✅ 정비구역의 해제 : 정비구역의 지정은 준공인가의 고시가 있은 날(관리처분계획을 수립하는 경우에는 이전고시가 있은 때를 말함)의 다음 날에 해제된 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제84조 제1항 전단)

 

✅ 조합의 존속 : 정비구역의 해제는 조합의 존속에 영향을 주지 않습니다. (도시 및 주거환경정비법 제84조 제2항)

 

"공사완료에 따른 인·허가등 의제"

 

✅ 인·허가 등의 의제 : 준공인가를 하거나 공사완료를 고시하는 경우 시장·군수등이 의제되는 인·허가등에 따른 준공검사·준공인가·사용검사·사용승인 등(준공검사·인가등)에 관하여 관계 행정기관의 장과 협의한 사항은 해당 준공검사·인가등을 받은 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제85조 제1항)

 

✅ 의제 신청 : 시장·군수등이 아닌 사업시행자는 준공검사·인가등의 의제를 받으려는 경우에는 준공인가를 신청하는 때에 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 함께 제출해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제85조 제2항)

 

자료출처 : 법제처

 

📝 마무리하며...

 

준공인가를 통해 정비사업이 공식적으로 마무리되면, 새로운 건축물을 사용할 수 있으며, 정비구역도 해제됩니다. 하지만 준공검사, 사용허가, 정비구역 해제 등 다양한 절차를 철저히 준비해야 원활한 진행이 가능합니다.

 

오늘 내용을 통해 여러분의 재개발 계획이 더 원활하게 진행될 수 있기를 바랍니다. 감사합니다!

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