상가임대차보호법 대항력·우선변제권·계약갱신요구권

오늘은 상가건물 임대차보호법에 관해 알아보는 시간을 가져보려 합니다. 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차 관계에서 발생할 수 있는 문제를 예방하고, 임차인과 임대인 모두의 안정성을 증진하기 위해 마련되었습니다.

 

권리금, 대항력, 우선변제권 등 여러분이 꼭 알아야 할 핵심 사항을 함께 살펴보겠습니다.

 

"상가건물 임대차보호법의 목적"

 

▣ 입법목적 : 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 합니다. (【상가건물 임대차보호법】제1조)

 

※ 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 규정이 민법 보다 우선하여 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.

 

"상가건물 임대차보호법의 적용 범위"

 

▣ 법의 적용 대상 : 상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문)

 

※ 상가건물에 대해 등기하지 않은 전세계약에도 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제17조)

 

다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 및 시행령 제2조 제1항)

구분	보증금범위
서울특별시	9억 원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시	6억 9천만 원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억 4천만 원 이하
그 밖의 지역	3억7천만 원 이하

 

보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항 및 제3항)

 

▣ 적용제외 대상 : 일시 사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제16조)

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◈ 계약의 종류·성립요건·책임·효력, ◈ 계약의 해제·해지·효과, ◈ 매매계약 성립·효력, ◈ 임대차계약의 성립·존속기간·효력, ◈ 주택임대차보호법 최우선변제권·묵시적갱신·대항력

◈ 집합건물의 관리규약·관리단·재건축, ◈ 가등기담보권 적용대상·실행·청산금, ◈ 부동산실권리자명의등기에관한법률 적용대상·명의신탁

"대항력과 우선변제권"

 

▣ 대항력 : 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

 

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제2항)

 

▣ 우선변제권 : 상가건물 임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 위의 ① 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 ② 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

 

우선변제권이 있는 임차인은 임차 상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.【상가건물 임대차보호법 제5조 제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결】

▣ 보증금 중 일정액의 보호(소액임차인의 최우선변제) : 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

 

이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제14조 제1항)

 

이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대 건물 가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건,

 

보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 합니다. (상가건물 임대차보호법 제14조 제3항, 시행령 제6조 및 제7조 제1항)

구분	임차의 범위	보증금의 범위
서울특별시	6천500만 원	2천200만 원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	5천500만 원	1천900만 원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천8백만 원	1천300만 원
그 밖의 지역	3천만 원	1천만 원

"임차권등기명령제도"

 

▣ 임차권등기명령제도의 의의 : 임차권등기명령제도란 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약 기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가 건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. (【대한법률구조공단, 홈페이지 법률정보】참조)

 

▣ 신청요건 및 방법 : 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차 건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제1항)

▣ 임차권 등기의 효력 : 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 본문)

 

다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 단서)

 

임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 상가건물 임대차보호법 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제6항)

 

▣ 비용의 청구 : 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제8항)

"임대차기간, 계약갱신 요구, 차임증감 청구 등"

 

▣ 최단존속 기간의 보장 : 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제1항)

 

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제2항)

 

▣ 계약갱신의 요구 : 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항)

 

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

 

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

2) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 3) 다른 법령에 따라 철거는 재건축이 이루어지는 경우

 

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제2항)

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항)

 

▣ 계약의 묵시적 갱신 : 임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 보며(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항), 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제5항)

▣ 차임 등의 증감 청구권 : 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다.

 

그러나 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 및 시행령 제4조)

 

차임 등의 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제2항)

 

감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병에 따른 경제 사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다는 규정을 적용하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제3항)

 

※ 위 규정은 상가건물 임대차보호법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용합니다. [상가건물 임대차보호법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

▣ 폐업으로 인한 임차인의 해지권 : 임차인은 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제 사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항)

 

해지는 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. (상가건물 임대차보호법 제11조의2 제2항), 위 규정은 상가건물 임대차보호법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용합니다. [상가건물 임대차보호법 (법률 제18675호) 부칙 제2조]

 

"권리금"

 

▣ 권리금의 정의 : 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항)

 

권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항)

▣ 권리금 회수 기회의 보호 : 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

 

다만, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그렇지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항)

 

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로에게 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

 

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 ④의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항)

 

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

 

③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우, ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

임대인이 위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항)

 

이에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항)

 

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항)

▣ 권리금 적용 제외 : 다만, 위 권리금 회수 기회의 보호에 관한 규정은 다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의5)

 

① 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외)

 

② 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우

 

▣ 차임연체와 해지 : 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의8)

 

▣ 계약 갱신 요구 등에 관한 임시 특례 : 임차인이 상가건물 임대차보호법(법률 제17490호 일부개정법률 2020. 9. 29. 개정·시행) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임 연체액( 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않음)으로 보지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의9)

 

※ 이 특례규정은 상가건물 임대차보호법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용합니다. [상가건물 임대차보호법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

 

자료출처 : 법제처

 

 

여러분의 권리를 지키고, 더 나은 사업 환경을 만드는 데 오늘 정보가 도움이 되길 바라며, 포스팅 마칩니다. 감사합니다!

2024.05.13 - [부동산정보/기타부동산정보] - 주택임대차보호법(대항력·우선변제권·최우선변제권·임차권등기명령) 내용 확인해 보세요!

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