토지등소유자 전체회의·주민대표회의

재개발사업에서 주민의 의견을 반영하고 원활한 사업 진행을 위해서는 주민대표회의 구성이 필수적입니다. 주민대표회의는 사업시행자의 선정과 주요 정비사업 절차에 관한 의견을 조율하는 중요한 역할을 합니다.

 

오늘 포스팅에서는 주민대표회의 구성 및 승인 절차, 운영 방법, 그리고 토지등소유자 전체회의의 의결사항과 절차를 자세히 살펴보겠습니다.

"주민대표회의 구성·승인"

 

✅ 주민대표회의 구성 : 토지등소유자가 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사 또는 지방공기업법에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 주민대표기구(주민대표회의)를 구성해야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제47조 제1항)

 

✔️ 주민대표회의는 위원장을 포함하여 5명 이상 25명 이하로 구성하되, 위원장과 부위원장 각 1명과 1명 이상 3명 이하의 감사를 둡니다. (도시 및 주거환경정비법 제47조 제2항 및 시행령 제45조 제1항)

👉 재개발사업의 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

 

✅ 토지등소유자의 동의 : 주민대표회의를 구성하려면 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 하며, 주민대표회의의 구성에 동의한 자는 도시 및 주거환경정비법 제26조 제1항 제8호 후단에 따른 사업시행자의 지정에 동의한 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제47조 제3항 및 제4항)

 

다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장·군수등 및 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그렇지 않습니다. (도시 및 주거환경정비법 제47조 제4항 단서)

 

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✅ 주민대표회의 승인 신청 : 토지등소유자는 주민대표회의의 승인을 받으려면 다음의 서류를 시장·군수등에게 제출해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제47조 제3항 및 시행규칙 제9조)

 

① 주민대표회의 승인신청서(【☞ 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제7호 서식 ☜】), ② 도시 및 주거환경정비법 시행령 제45조 제4항에 따라 주민대표회의가 정하는 운영규정

 

③ 토지등소유자의 주민대표회의 구성 동의서, ④ 주민대표회의 위원장·부위원장 및 감사의 주소 및 성명, ⑤ 주민대표회의 위원장·부위원장 및 감사의 선임을 증명하는 서류, ⑥ 토지등소유자의 명부

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"주민대표회의 운영"

 

✅ 의견제시 : 주민대표회의 또는 세입자(상가세입자를 포함)는 사업시행자가 다음의 사항에 관하여 도시 및 주거환경정비법 제53조에 따른 시행규정을 정하는 때에 의견을 제시할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제47조 제5항 및 시행령 제45조 제2항)

 

① 건축물의 철거, ② 주민의 이주(세입자의 퇴거에 관한 사항을 포함), ③ 토지 및 건축물의 보상(세입자에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항을 포함), ④ 정비사업비의 부담

 

⑤ 세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주자격, ⑥ 도시 및 주거환경정비법 제29조 제7항에 따른 시공자의 추천, ⑦ 다음의 변경에 관한 사항

 

1) 도시 및 주거환경정비법 제47조 제5항 제1호에 따른 건축물의 철거, 2) 도시 및 주거환경정비법 제47조 제5항 제2호에 따른 주민의 이주(세입자의 퇴거에 관한 사항을 포함)

 

3) 도시 및 주거환경정비법 제47조 제5항 제3호에 따른 토지 및 건축물의 보상(세입자에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항을 포함), 4) 도시 및 주거환경정비법 제47조 제5항 제4호에 따른 정비사업비의 부담

 

⑧ 관리처분계획 및 청산에 관한 사항, ⑨ ⑧에 따른 사항의 변경에 관한 사항

 

✅ 운영 지원 : 시장·군수등 또는 토지주택공사등은 주민대표회의의 운영에 필요한 경비의 일부를 해당 정비사업비에서 지원할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제45조 제3항)

 

✅ 운영방법 등의 결정 : 주민대표회의의 위원의 선출·교체 및 해임, 운영방법, 운영비용의 조달 그밖에 주민대표회의의 운영에 필요한 사항은 주민대표회의가 정합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제45조 제4항)

 

"토지등소유자 전체회의 구성"

 

✅ 토지등소유자 전체회의 의결 사항 : 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항 제3호에 따라 사업시행자로 지정된 신탁업자는 다음의 사항에 관하여 해당 정비사업의 토지등소유자 전원으로 구성되는 회의의 의결을 거쳐야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항)

 

① 시행규정의 확정 및 변경, ② 정비사업비의 사용 및 변경, ③ 정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약

 

④ 시공자의 선정 및 변경, ⑤ 정비사업비의 토지등소유자별 분담내역, ⑥ 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법

 

⑦ 도시 및 주거환경정비법 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(도시 및 주거환경정비법 제50조 제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 경미한 변경은 제외)

 

⑧ 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(경미한 변경은 제외), ⑨ 도시 및 주거환경정비법 제89조에 따른 청산금의 징수·지급(분할징수·분할지급을 포함)과 조합 해산 시의 회계보고

 

⑩ 도시 및 주거환경정비법 제93조에 따른 비용의 금액 및 징수방법, ⑪ 그밖에 토지등소유자에게 부담이 되는 것으로 시행규정으로 정하는 사항

 

✅ 토지등소유자 전체회의 소집 : 토지등소유자 전체회의는 사업시행자가 직권으로 소집하거나 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 사업시행자가 소집하며, 토지등소유자 전체회의의 소집 절차·시기 등에 필요한 사항은 시행규정으로 정합니다. (도시 및 주거환경정비법 제44조 및 제48조)

🎯 시행규정은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사, 지방공기업법에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사 또는 신탁업자가 단독으로 정비사업을 시행하는 경우에 작성해야 하며, 시행규정에서 정해야 하는 내용은 도시 및 주거환경정비법 제53조에서 확인할 수 있습니다.

 

✅ 토지등소유자 전체회의 의결방법 : 토지등소유자 전체회의의 의결은 도시 및 주거환경정비법 또는 시행규정에 다른 규정이 없으면 토지등소유자 과반수의 출석과 출석 토지등소유자의 과반수 찬성으로 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제48조 제3항 및 제45조 제3항)

 

✔️ 다음의 경우에는 토지등소유자 과반수의 찬성으로 의결합니다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외) 이상 늘어나는 경우에는 토지등소유자 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제48조 및 제45조)

 

① 도시 및 주거환경정비법 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(도시 및 주거환경정비법 제50조 제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 경미한 변경은 제외)

 

② 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(경미한 변경은 제외)

 

✔️ 또한, 토지등소유자 전체회의의 의결은 토지등소유자의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제48조 제3항 및 제45조 제7항)

 

✔️ 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자 전체회의의 경우에는 토지등소유자의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제48조 제3항, 제45조 제7항 단서 및 시행령 제42조 제2항)

 

① 사업시행계획서의 작성 및 변경을 위해 개최하는 토지등소유자 전체회의, ② 관리처분계획의 수립 및 변경을 위해 개최하는 토지등소유자 전체회의, ③ 정비사업비의 사용 및 변경을 위해 개최하는 토지등소유자 전체회의

 

✔️ 토지등소유자 전체회의의 의결방법 등에 필요한 사항은 정관으로 정할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제48조 제3항 및 제45조 제9항)

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

주민대표회의와 토지등소유자 전체회의는 모두의 협력과 소통이 중요한 과정입니다. 이번 포스팅이 관련 이해를 돕고, 성공적인 재개발로 이어질 수 있기를 바랍니다. 감사합니다!

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