주택임대차보호법 적용 대상

오늘은 주택임대차보호법이 적용되는 다양한 대상과 그 조건에 관해 알아보겠습니다. 전세권, 월세, 사글세 등 다양한 형태의 주택 이용 방식을 포함하여, 법의 보호를 받을 수 있는 대상과 제외되는 경우까지 알아보겠습니다.

 

"타인 주택의 이용 형태"

 

▣ 이용형태 : 다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다. (민법 제303조 및 제618조 참조)

구분	내용	법률상 의미
전세권	전세금을 주고, 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	전세권
전세 (미등기 전세)	전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
반전세 또는 월세	보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
사글세	임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차

 

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"전세권과 임대차"

 

▣ 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을, 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제303조)

 

▣ 임대차 : 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데, 흔히 민법에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다. (민법 제618조 참조)

 

특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 주택임대차보호법에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다. (주택임대차보호법 제2조)

 

▣ 전세권과 임대차의 비교

구분	전세권	임대차
성질	물권	채권
등기 여부	필수	선택적
사용대가의 지급 방법	전세금 지급 【민법 제303조 제1항】	보증금 또는 월차임 지급 【민법 제618조】
양도 및 전대 가능 여부	임대인의 동의 없이 가능 【민법 제306조】	임대인의 동의가 필요 【민법 제629조】

 

"주택임대차보호법의 우선 적용 등"

 

▣ 주택임대차보호법의 우선 적용 등 : 주택의 임대차 관계에 대해서는 주택임대차보호법의 규정이 우선적으로 적용되고, 주택임대차보호법에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 민법의 임대차규정이 적용됩니다. (【주택임대차보호법】제1조 및 제2조 참조)

 

주택임대차계약도 계약이므로 계약당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. (주택임대차보호법 제10조)

 

"주택임대차보호법의 보호 대상"

 

▣ 자연인 : 주택임대차보호법은 자연인인 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람입니다. (주택임대차보호법 제1조)

 

▣ 외국인 및 재외동포 : 주택임대차보호법의 보호 대상은 대한민국 국적을 가진 자연인이므로, 외국인은 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 될 수 없습니다. (주택임대차보호법 제1조)

 

그러나 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다. (출입국관리법 제88조의2 제2항 및 서울민사지방법원 1993. 12. 16. 선고 93가합73367 제11부 판결:확정)【☞ 보러가기 ☜】

 

재외동포가 장기체류하면서 주택을 임대차하는 때에는 주택임대차보호법의 보호 대상이 됩니다. 이를 위해 재외동포는 국내에 거소를 정하여 출입국·외국인청의 장, 출입국·외국인사무소의 장, 출입국·외국인청 출장소의 장 또는 출입국·외국인사무소 출장소의 장에게 신고하고, 국내거소가 변경되는 경우에는 새로운 거소를 관할하는 시·군·구(자치구가 아닌 구 포함) 또는 읍·면·동의 장이나 출입국·외국인청의 장, 출입국·외국인사무소의 장, 출입국·외국인청 출장소의 장 또는 출입국·외국인사무소 출장소의 장에게 14일 이내에 신고해야 합니다. (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조 제1항 및 제2항)

* 재외동포란 : ① 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 사람 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 사람(재외국민)

② 출생에 의하여 대한민국의 국적을 보유했던 사람(대한민국정부 수립 전에 국외로 이주한 동포 포함)으로서 외국국적을 취득한 사람 또는 ②에 해당하는 사람의 직계비속으로서 외국국적을 취득한 사람을 말합니다. (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조 및 시행령 제3조)

 

▣ 법인 : 법인은 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다.

 

법인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다. (대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결)【☞ 보러가기 ☜】

 

예외적으로, 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 주택임대차보호법의 보호대상이 됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제2항 후단 및 시행령 제2조)

 

또한, 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

 

임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. (주택임대차보호법 제3조 제3항)

※ 주택임대차보호법의 좀 더 자세한 내용은 제 블로그 (주택임대차보호법 최우선변재권·묵시적갱신·대항력)【☞ 보러가기 ☜】에서 확인할 수 있습니다.

 

"주택임대차보호법의 적용 범위"

 

▣ 주택의 임대차 : 주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. (주택임대차보호법 제2조)

 

주거용 건물에 해당하는지는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단합니다. (대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

예를 들어, 임차인의 점유부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우에는 주거용 건물로 주택임대차보호법이 적용됩니다. (대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

그러나 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결【☞ 보러가기 ☜】) 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호 대상에서 제외될 수도 있습니다.

 

주거용 건물 여부의 판단 시기는 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 하며, 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 주택임대차보호법의 적용 대상이 되지 않습니다. (대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

또한, 주거용 건물이면 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차 하는 경우에도 주택임대차보호법이 적용됩니다. (대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결【☞ 보러가기 ☜】) 다만, 무허가 건물이 철거되는 경우에는 보증금을 돌려받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다.

 

▣ 미등기 전세 : 주택임대차보호법은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용됩니다. (주택임대차보호법 제12조)

 

▣ 민법에 따른 임대차 등기 : 주택임대차보호법은 주택에 대해 민법에 따라 임대차등기를 한 경우 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용됩니다. (주택임대차보호법 제3조의4 제1항)

 

"주택임대차보호법의 적용 제외"

 

▣ 일시 사용을 위한 임대차 : 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. (주택임대차보호법 제11조)

 

예를 들어, 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. (대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결)【☞ 보러가기 ☜】

미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?

▣ A 씨는 저렴한 임대료에 관할 관청으로부터 허가를 받았으나 아직 등기되지 않은 다세대주택의 한 주택을 임차하였습니다. A 씨도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있나요? 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않으므로, 어느 건물이 국민의 주거생활 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용 대상이 됩니다. (대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)【☞ 보러가기 ☜】 따라서 A 씨는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 든든한 울타리입니다. 오늘 소개해 드린 내용을 참고하여 주택 계약 시 꼭 필요한 사항들을 놓치지 않으시길 바랍니다. 감사합니다.

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