부동산 거래 허가(토지거래허가구역·외국인부동산매매·학교법인)

이번 포스팅에서는 부동산 매매 시 행정청의 허가가 필요한 경우에 관해 알아보려고 합니다.

 

토지거래허가구역이나 외국인 매매, 학교법인의 부동산 매도 등 특별한 규제가 적용되는 상황에서 필요한 허가 절차와 주의사항을 다룰 예정이니, 부동산 거래를 계획 중이시라면 꼭 확인해 보세요!

 

"토지거래허가구역의 토지 매매"

 

▣ 토지거래허가구역의 개념 : 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역의 토지거래계약에 관해 허가를 받아야 하는 구역을 말합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항)

 

다음의 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정될 수 있습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항 및 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제7조 제1항)

 

1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역

 

2) 법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역, 3) 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역과 그 인근지역

 

4) 그밖에 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사가 투기 우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역

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◈ 토지·건축물 종류와 뜻, ◈ 부동산 매매계약 절차, ◈ 부동산 규제(토지거래허가제·개발제한구역지정), ◈ 주택 규제(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)

◈ 개발이익환수·재건축초과이익환수 대상, ◈ 부동산매매 세금(양도소득세·종합부동산세·취득세·등록세), ◈ 부동산 매매 법률

◈ 부동산 매물정보 확인방법과 중개사 선정 방법, ◈ 부동산 중개수수료 계산 방법, ◈ 공인중개사 책임과 분쟁 해결 방법

◈ 부동산 거래 권리관계 확인방법, ◈ 부동산등기부·토지대장·임야대장·건축물대장·토지이용계획확인원 열람·발급 방법

▣ 토지거래허가구역 내의 토지거래 허가 : 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약을 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 전단)

 

허가구역에 있는 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 다음의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항, 시행령 제8조 및 시행규칙 제9조 제1항)

 

1) 토지거래계약허가신청서【부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙별지 제9호 서식】, 2) 토지이용계획서(농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 농업경영계획서)

 

3) 토지취득자금조달계획서【부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제10호 서식】

 

토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항)

▣ 토지거래계약의 불허 : 토지거래계약에 관한 허가 신청이 다음에 해당하는 경우 허가를 받을 수 없습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조)

 

1) 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닌 경우, 2) 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

3) 허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는【부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제10조 제1항】에 따른 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

 

4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

 

5) 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

6) 허가구역의 지정 구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시·군 또는 인접한 특별시·광역시·특별자치시·시·군에서사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우나 그자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

7) 허가구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시 또는 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제10조 제2항의 용도에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

8) 도시·군계획이나 그밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않는 경우, 9) 생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있는 경우

 

10) 그 면적이 그 토지의 이용 목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우

 

▣ 위반 시 처벌 : 허가구역 내의 토지를 허가받지 않고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제2항)

 

또한, 부정한 방법으로 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 그 허가를 취소할 수 있습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제21조 제3호)

"외국인의 부동산 매매"

 

▣ 외국인의 개념 : 외국인 등이란 다음의 개인·법인 또는 단체를 말합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호 및 시행령 제2조)

 

1) 대한민국의 국적을 보유하고 있지 않은 개인, 2) 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체, 3) 사원 또는 구성원의 1/2 이상이 대한민국의 국적을 보유하지 않은 개인인 법인 또는 단체

 

4) 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 1/2 이상이 대한민국의 국적을 보유하지 않은 개인인 법인 또는 단체

 

5) 대한민국의 국적을 보유하지 않은 개인이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 자본금의 1/2 이상이나 의결권의 1/2 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체

 

6) 외국정부, 7) 국제연합과 그 산하기구·전문기구, 정부간 기구, 준정부간 기구, 비정부간 국제기구 등

 

▣ 토지취득의 허가 : 외국인 등이 취득하려는 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 토지취득계약을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항 및 시행령 제6조 제1항)

 

1) 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그밖에 국방 목적을 위하여 외국인 등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역으로서 국방 목적상 필요한 섬 지역으로서 국토교통부장관이 국방부장관 등 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 고시하는 지역

 

2) 지정문화유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역, 3) 천연기념물·명승 및 시·도자연유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역, 4) 생태·경관보전지역, 5) 야생동·식물특별보호구역

외국인 등이 토지취득의 허가를 받으려고 할 때 다음의 서류를 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항, 시행령 제6조 제1항 및 시행규칙 제7조 제1항)

 

1) 외국인 부동산 등 취득·계속보유 신고서, 2) 외국인 토지 취득 허가신청서

 

토지취득의 허가신청을 하는 경우 다음의 기간 안에 허가 또는 불허가 처분을 받을 수 있습니다.

 

다만, 신고관청이 부득이한 사유로 기간 안에 허가 또는 불허가 처분을 할 수 없는 경우에는 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있으며, 기간을 연장하는 경우에는 연장 사유와 처리 예정일을 지체 없이 신청인에게 알려야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항, 시행령 제6조 제3항)

 

1) 【부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항 제1호】에 따른 구역·지역의 경우 : 30일, 2) 위 1 외의 구역·지역의 경우 : 15일

 

위와 같이 토지취득 허가를 받지 않고 체결한 토지취득계약은 그 효력이 발생하지 않습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제3항)

 

▣ 위반 시 처벌 : 허가를 받지 않고 토지취득계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받아 토지취득계약을 체결한 외국인 등은 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제1항)

"학교법인의 부동산 매도"

 

▣ 학교법인의 개념 : 사립학교만을 설치·경영함을 목적으로 사립학교법에 의해 설립되는 법인을 말합니다. (사립학교법 제2조 제2호)

 

▣ 학교법인의 부동산 매도 : 허가 학교법인이 부동산을 매도할 경우에는 관할청의 허가를 받아야 하며(사립학교법 제28조 제1항 및 시행령 제5조 제1항 제1호), 관할청은 다음과 같습니다.【사립학교법 제4조】

관할청	관할청의 지도·감독을 받는 기관
해당 주소지를 관할하는 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도 교육감	1) 사립의 초등학교·중학교·고등학교·고등기술학교·고등공민학교·특수학교·유치원 및 이들에 준하는 각종학교 2) 1의 사립학교를 설치·경영하는 학교법인 또는 사립학교경영자
교육부장관	1) 사립의 대학·산업대학·사이버대학·전문대학·기술대학 및 이들에 준하는 각종학교 2) 1의 사립학교를 설치·경영하는 학교법인 3) 1의 사립학교와 그 밖의 사립학교를 설치·경영하는 학교법인

학교법인의 부동산 매도 허가를 받으려는 경우 다음의 서류를 제출해야 합니다. (사립학교법 시행령 제11조 제1항)

 

1) 기본재산매도·증여 또는 교환에 관한 허가신청서 또는 신고서, 2) 처분재산명세서, 3) 감정평가사와 감정평가법인의 감정평가서(교환의 경우에는 쌍방의 재산), 4) 이사회회의록사본

 

5) 교환재산 또는 처분대금의 처리에 관한 사항을 기재한 서류, 6) 사립학교법 시행령 제12조 제2항에 해당하는 경우에는 그 내용을 증명할 수 있는 서류

 

▣ 학교법인의 부동산 매도 불허 : 학교 교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사(강당 포함), 체육장(실내체육장 포함), 실습 또는 연구시설, 그밖에 교육에 직접 사용되는 시설·설비 및 교재·교구는 매도할 수 없습니다. (사립학교법 제28조 제2항 및 시행령 제12조 제1항)

 

▣ 위반 시 처벌 : 학교법인의 이사장이나 사립학교경영자(법인의 경우에는 그 대표자 또는 이사) 또는 대학교육기관의 장이【사립학교법 제29조 제6항】(제51조에 따라 준용되는 경우를 포함)을 위반한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (사립학교법 제73조)

 

자료출처 : 법제처

 

부동산 거래는 단순히 매수자와 매도자 간의 계약으로 끝나는 것이 아니라, 법적 규제와 행정 절차를 정확히 이해하고 준비해야 하는 과정입니다. 감사합니다!

2024.08.19 - [부동산정보/기타부동산정보] - 부동산 공인중개사의 책임과 분쟁 해결 방법 확인해 보세요!

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