저당권(물적담보) 효력

오늘은 저당권설정 계약에 관한 내용으로 포스팅을 준비했습니다.

 

저당권설정 계약은 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 채권자가 부동산 등을 환가하여 채무를 회수할 수 있는 법적 보호장치입니다. 저당권설정 계약의 의미, 저당권의 효력, 그리고 실행 방법에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

"저당권설정 계약"

 

✅ 의의 : 저당권은 저당권 설정을 목적으로 하는 당사자 사이의 저당권설정 계약과 등기에 의하여 성립하며(민법 제186조), 저당권설정 계약의 당사자는 저당권을 취득하는 저당권자와 목적 부동산 위에 저당권을 설정하는 저당권설정자입니다.

 

✔️ 저당권자는 원칙적으로 금전소비대차계약의 채권자이며, 저당권설정자는 통상 금전소비대차계약의 채무자이지만 제삼자라도 무방하고, 민법상으로 저당권은 부동산(민법 제356조)과 지상권·전세권(민법 제371조 제1항)에 설정될 수 있습니다.

 

✅ 담보범위 : 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행 비용을 담보합니다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있습니다. (민법 제360조)

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✅ 저당권의 효력 : 채무자가 변제기에 채무를 변제하지 않으면 저당권자는 저당 목적물을 일정한 절차에 따라 매각·환가하여 그 대금으로부터 다른 채권자에 우선하여 변제받을 수 있으며(민법 제356조), 저당권자는 일반채권자에 우선하여 채권을 변제받을 수 있지만 다음과 같은 예외가 있습니다.

 

① 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법상 일정한 요건(대항력과 확정일자, 임차소액보증금의 경우 담보권자의 경매신청등기 이전의 대항요건)을 갖춘 주택 또는 상가임차인은 우선변제순위에서 저당권자에 우선합니다. (주택임대차보호법 제3조, 제8조, 상가건물 임대차보호법 제3조 및 제14조)

 

② 저당물에 부과된 국세와 가산금은 그 법정기일(신고납부방식의 국세의 경우 신고일, 납부고지서 등으로 징수하는 국세의 경우 그 고지서 등의 발송일) 이전에 설정된 저당권에 대해서도 언제나 우선합니다. (국세기본법 제35조 제1항 제3호 가목)

 

③ 최종 3년간의 퇴직금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 따라 담보된 채권, 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제됩니다. (근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항)

 

④ 최종 3개월분의 임금과 재해보상금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 따라 담보된 채권, 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제됩니다. (근로기준법 제38조 제2항)

 

✔️ 동일 부동산 위에 여러 개의 저당권이 경합하는 경우에는 각 저당권설정등기의 선후에 따라 우선변제의 순위가 결정됩니다.

 

✅ 저당권의 실행 : 저당권의 실행이란 채권자가 변제기에 금전소비대차 계약상의 채무를 변제받지 못한 경우 저당권자 스스로가 저당물을 환가하고 그 대가로부터 피담보채권의 변제를 받는 것을 말합니다.

 

✔️ 이러한 저당권의 실행은 통상 민사집행법 제3편 담보권실행 등을 위한 경매의 규정에 따라 이루어집니다.

 

✔️ 경매는 대체로 경매의 신청 → 경매개시결정과 송달 → 현황조사(부동산 감정평가 등) → 매각 → 매각허가결정 → 매각대금의 배당의 순서와 절차로 이루어집니다.

 

✅ 저당권설정자가 있는 금전소비대차계약서 : 저당권을 설정하기로 하는 금전소비대차계약서는【☞ 서울중앙지방법원 홈페이지-생활 속의 계약서 ☜】에서 확인하시기 바랍니다.

 

👉 질권의 설정 → 대여금을 담보하기 위해 채권자는 채무자 또는 제삼자의 동산에 질권을 설정할 수 있습니다.

 

✔️ 질권이란 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제삼자로부터 받은 동산을 채무의 변제가 있을 때까지 유치함으로써 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 동시에 변제가 없는 때에는 그 목적물로부터 먼저 변제받는 권리를 말합니다. (민법 제329조)

 

✔️ 예를 들어, 채무자가 채권자에게 100만 원을 빌리면서 채권담보를 위해 자신의 명품시계(시가 150만 원 상당)를 채권자에게 인도하면 질권의 효력이 생깁니다. (민법 제330조)

 

✔️ 질권은 원본, 이자, 위약금, 질권 실행의 비용, 질물 보존의 비용 및 채무불이행 또는 질물의 하자로 인한 손해배상의 채권을 담보합니다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 따릅니다. (민법 제334조)

 

✔️ 채권자가 질권을 설정하면 대여금 전부를 변제받을 때까지 질물을 유치할 수 있고, 채무자의 채무불이행 시 질물로부터 자신의 채권을 먼저 변제받을 수 있습니다. (민법 제335조 본문 및 제329조)

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

저당권 설정은 채권자에게 채무 이행을 보장하는 강력한 방법이며, 채무자의 변제 불이행 시 채권자의 권리를 보호하는 중요한 역할을 합니다. 다음 시간에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

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