주택담보대출 용어와 규제 현황

이번 포스팅에서는 주담대와 관련된 주요 용어에 대해 알아보겠습니다.

 

대출 신청 시 중요한 요소인 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR), 담보인정비율(LTV), 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역의 정의와 예시를 함께 살펴보겠습니다.

 

▣ 총부채상환비율 (DTI, Debt-To-Income ratio) : 은행이 주택담보대출을 취급할 때 적용하는 총부채상환비율(DTI, Debt-To-Income ratio)은 차주의 연간 소득에 대한 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 말합니다. 주택담보대출 취급 시 해당 비율이 일정 범위 내에 있어야 합니다.

 

◈ 총부채상환비율(DTI) 산출 방법

주택담보대출금의 총연간원리금상환액 +기타부채의 연간이자상환액	Ⅹ	100
연소득 금액

 

◈ 주택담보대출 취급 시 규제지역별 총부채상환비율 (DTI)

구 분		투기지역	투기과열 지구	조정대상 지역	수도권
DTI		40%	40%	50%	60%

 * 수도권 : 투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역을 제외한 수도권에 한함

 

▣ 총부채원리금상환비율 (DSR, Debt-Service-Ratio) : 총부채원리금상환비율(DSR, Debt-Service-Ratio)이란 차주의 총 금융부채 상환 부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말합니다. 일정 비율 이내에 원리금 상환 비율이 유지되어야 대출이 가능합니다.

 

◈ 총부채원리금상환비율(DSR) 산출 방법

주택담보대출금 + (매년 같아야 할 원금+이자)	Ⅹ	100
연소득 금액

 

◈ 가계대출 취급 시 총부채원리금상환비율 (DSR) : 총대출액이 1억 원을 초과(대출 신청금액 포함, 한도 대출의 경우 한도금액 기준)하는 차주에 대해 가계대출을 취급하는 경우, 총부채원리금상환비율이 40%를 초과하지 않는 범위 내에서 취급합니다.

 

▣ 담보인정비율 (LTV, Loan-To-Value) : 담보인정비율(LTV, Loan-To-Value ratio)이란 주택담보대출 취급 시 담보가치에 대한 대출 가능 금액의 비율을 말합니다. 은행은 주택 가치 대비 일정 비율 이내의 대출만 취급하며, 주택 가치가 높을수록 대출 가능 금액이 늘어날 수 있습니다.

 

◈ 담보인정비율(LTV) 산출 방법

주택담보대출금액+선순위채권 +최우선변제 소액임차보증금	Ⅹ	100
담보가치

◈ 주택담보대출에 대한 담보인정비율의 적용 : 주택담보대출 취급 시 담보인정비율을 70%(규제지역의 경우 50%) 이내에서 취급하여야 하며, 이 경우 주택구입 목적 주택담보대출과 생활안정자금 목적 주택담보대출을 합산하여 산출한 담보인정비율이 상기의 담보인정비율을 초과할 수 없습니다.

 

▣ 투기지역【☞ 보러가기 ☜】: 소득세법 제104조의 2의 규정에 의거 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우 기획재정부장관이 지정하는 지역을 말합니다.

 

▣ 투기과열지구【☞ 보러가기 ☜】: 주택법 제63조의 규정에 따라 국토교통부 장관 또는 시ㆍ도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 지정하는 지역을 말합니다.

 

▣ 조정대상지역【☞ 보러가기☜】: 주택법 제63조의 2의 규정에 따라 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말합니다.

 

위의 예시는 실제 지역 및 은행의 정책에 따라 변경될 수 있으며, 대출 신청 시 해당 은행의 정책과 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

 

또한 금융위원회에서는 LTV·DTI·DSR 규제 완화를 위해 은행업 감독규정을 개정 예고하고 있으며, 은행의 정책과 규정을 잘 이해하고 대출을 신청하는 것이 중요하니 참고해 주시기 바랍니다.

 

 

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